Что делать в случае банкротства застройщика

Содержание

Банкротство застройщика

Что делать в случае банкротства застройщика

Полезная информация » Статьи по ДДУ » Банкротство застройщика

Наша команда

Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат. Стаж более 10 лет

Строительные компании тонут в кризисном первичном рынке жилья, как корабли в Бермудском треугольнике. Банкротство застройщика, в большинстве случаев, останавливает долевое строительство. А как быть дольщикам? Неужели нет шанса когда-нибудь получить назад внесенные средства или новую квартиру?

На самом деле, государство достаточно хорошо защищает дольщиков от подобных ситуаций. Им необходимо лишь четко выполнять регламентированную законом последовательность действий и знать свои права, это позволит получить компенсацию от строительной компании.

Почему застройщик становиться банкротом

По стереотипному мнению, банкротство застройщика считается в 100% случаев ситуацией, когда после вывода своих активов он ликвидируется намеренно. Такие мошеннические действия конечно имеют место, но далеко не в большинстве случаев, как считают дольщики.

На самом деле, 80% застройщиков попадают под процедуру банкротства по следующим причинам:

  • Выплаты валютных кредитов. Резкий скачок курса может в несколько раз увеличить задолженность по кредиту. Такая ситуация является не редкостью и уже привела к банкротству многих застройщиков.
  • Цены на строительные материалы значительно выросли. Увеличение издержек, регулярные просрочки расчетов с контрагентами могут привести к аресту активов, принудительному взысканию, как следствие, жалобам дольщиков, выплате неустойки, нехватке средств и итоговому банкротству.
  • Неграмотное ведение хозяйственной деятельности. Внесенные гражданами-участниками средства в долевое строительство могут быть нецелесообразно растрачены, использованы в личных целях застройщика, либо на другие нужды. В этом случае, может не хватить средств для завершения постройки объекта, а застройщик обанкротится.
  • Взносы на квартиру увеличились, но способность покупать квартиры у граждан снизилась. Если стоимость жилья оказывается больше, чем россияне способны заплатить, при этом застройщик уже вложился в долевое строительство, это может привести к отказу дольщиков продолжать инвестирование строительства и банкротству.

При наступлении банкротства, дольщики смогут получить правовую защиту согласно 7 главе ФЗ-127. В течение 5 дней после объявления застройщика банкротом, строительная компания обязана направить дольщикам уведомления, о начатой процедуре банкротства, после чего, каждый гражданин-участник может предъявить свои требования в страховую компанию для возмещения убытков.

Кто выплачивает страховку, если страховая компания обанкротилась

Бывают ситуации, когда страховщик, призванный обезопасить вложения дольщика, также заявляет о несостоятельности и не может выплатить требуемую компенсацию. В таком случае возмещение ущерба необходимо взыскать с застройщика, обратившись в суд.

Что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом

Финансирование строительства дает дольщику право рассчитывать на приобретение права собственности в строящейся многоэтажке. Но если застройщик банкротиться, не достроив дом, реализовать это права не представляется возможным. Единственное что может дольщик, как и другие кредиторы, требовать возвратить вложенные в строительство деньги.

При банкротстве строительной компании, ее имущество выставляется на торги, полученные деньги идут на уплату долгов кредиторам – инвесторам, контрагентам, бюджету, сотрудникам компании, дольщикам и т.д. Выплаты кредиторам, согласно законодательства о банкротстве осуществляются в порядке очереди, которая распределяется следующим:

  1. Отдаются долги сотрудникам компании банкрота, выплачиваются зарплаты, премии и т.д.
  2. Выплачивается компенсация лицам, которым был нанесен вред здоровью.
  3. Возвращаются средства дольщиков.
  4. Выплачиваются задолженности компаниям, инвесторам и другим лицам.

В случае если у застройщика нет активов или средства от их продажи закончились раньше, чем очередность выплаты дошла до дольщиков, от всех остальных долгов он освобождается, а оставшиеся кредиторы, включая дольщиков, соответственно, без удовлетворения.  

В такой ситуации можно воспользоваться вторым способом защиты прав граждан-участников долевого строительства – обратиться к органам исполнительной власти, ссылаясь на ФЗ-214 и потребовать выполнения условий, прописанных в ДДУ.

Ведь муниципальные органы изначально разрешили застройщику строительство, выдав соответствующие документы, признав таким способом его надежность. И теперь, при банкротстве застройщика, они должны нести ответственность перед дольщиком, гарантировав ему получение жилья.

Не стоит забывать об этом альтернативном способе защитить права дольщиков, который реализуется путем подачи заявления о включении в общефедеральный реестр по правилам, указанным в Приказе № 403, утвержденном Минрегиона в 2013 году.  

Преимущества дольщиков перед другими кредиторами

Законодательство о банкротстве наделяет дольщиков особым статусом – участник строительства. Их выделяют в особую группу, что дает им преимущества перед другими кредиторами.

Основными привилегиями дольщиков, недоступными другим кредиторам, являются:

  1. Возможность выбрать форму требований: деньги или предоставление жилья. Государственная защита не зависит от выбора дольщика и предоставляется в полном объеме.
  2. Задолженность перед дольщиками погашается в третью очередь, а не в четвертую, как перед остальными кредиторами.
  3. Граждане-участники могут организовывать и проводить собственные собрания кредиторов, коллективно принимать решения путем ания на собраниях.
  4. Как участники строительства дольщики могут претендовать на компенсацию убытков, понесенных в результате нарушения застройщиком взятых на себя обязательств.
  5. Для заключения мирового соглашения требуется не меньше ¾ участников, состоящих в реестре требований кредиторов.
  6. Требования по передачи жилого объекта могут осуществляться тремя разными способами, в зависимости степени завершенности строительства.

Важно! Согласно ст.ст. 2, 201.9 ФЗ-127, если граждане-участники предъявили требование на предоставление жилья, они не относятся к кредиторам, и, соответственно, не могут претендовать на очередь в разделе имущества должника. Порядок погашения не денежных задолженностей в рамках долевого строительства регулируется ст. 201.10-201.11 ФЗ-127.

Чтобы претендовать на часть от продажи имущества банкрота, дольщику необходимо быть включенным в реестр требований кредиторов. Предъявить свои денежные требования дольщики должны в определенные законодательством о банкротстве срок:

  • 30 дней – после выхода публикации о банкротстве застройщика;
  • 2 месяца – если застройщика признали банкротом и суд ввел относительно него конкурсное производство.

Если срок пропущен, дольщик останется «за реестром» и шанс получить вложенные в строительство средства в этом случае практически отсутствует.

На что могут рассчитывать дольщики, если застройщик объявлен банкротом

Включение в реестр лишь часть процедуры, основная цель – получение возврат инвестированных средств или получение жилья.

Если выбор дольщиков – получения жилья, погасить такие требования Закон о банкротстве предлагает несколькими способами:

  • Передача недостроенного дома. В таком случае, граждане-участники, восстановленные в правах дольщиков, создают жилищно-строительный кооператив, на баланс которого переходит объект незавершенного строительства. Осуществляют финальный этап строительства они своими силами (ст. 201.10).
  • Передача готового для проживания объекта. Если объект был построен и введен в эксплуатацию, дольщики могут требовать передачи жилья в их распоряжение. Особенности такого способа прописаны в статье 201.11. Подойдет он только при 100% готовности объекта.
  • Привлечение нового застройщика. Согласно ст. 201.15-1-201.15-2, права и обязательства можно возмездно передать другому застройщику для продолжения долевого строительства.

Стоит учитывать, что в любой момент, дольщики могут изменить свои требования путем ания и подачи заявления о переходе в другой реестр. Судебная практика на этот счет противоречива. Некоторые суды считают, что такая возможность прямо не предусмотрена законодательством. Разбираться в подобных нюансах должен только специалист в области права.

Что делать если застройщик обанкротился

Автоматическое включение дольщиков в реестр требований кредиторов не предусмотрено законом. Об этом придется ходатайствовать перед Арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве конкретного застройщика. 

Важно! Если ДДУ не прошел гос. регистрацию, включение в реестр кредиторов считается невозможным. Поэтому, при заключении договора долевого участия, убедитесь в его регистрации в соответствующих органах.

Все требования указанные в заявлении направленном в суд должным быть обоснованы и подтверждены нормативными актами. При неграмотном составлении заявления или неубедительном изложении требований, суд вправе отказать во включении в реестр.

Пакет документов для арбитража потребуется следующий:

  • Заявление с требованием включить дольщика в реестр кредиторов или подреестр требований о передаче жилья.
  • Копия ДДУ.
  • Копии платежных документов, подтверждающих инвестиции в строительство.
  • Копия паспорта дольщика.
  • Другие документы, в зависимости от конкретной ситуации.

Обратите внимание! Госпошлину дольщики не оплачивают.

Если дольщик решит заявить дополнительные требования к застройщику, нарушившему сроки ДДУ, о выплате неустойки, потребуется составить отдельное заявление. В этом случае на рассмотрение в упрощенном порядке не стоит рассчитывать, придется прийти в судебное заседание.

Совет! Если дольщики вступили в брак до заключения ДДУ и намеревались получить квартиру в общую долевую собственность (а не совместную как супруги), подавать заявление и отдельный пакет документов должен каждый супруг.

Если вы хотите, чтобы ваши требования не остались без внимания и были удовлетворены, а жилье предоставлено, при получении уведомления о банкротстве застройщика, обратитесь к профессиональному юристу за консультацией и помощью.

Не знаете, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве? Обращайтесь в общество защиты прав потребителей «Правовой надзор». Мы поможем решить вашу проблему и добиться компенсации от должника абсолютно бесплатно.

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/bankrotstvo-zastrojshhika.html

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Что делать в случае банкротства застройщика

Кузнецов Алексей

Генеральный директор ООО “Юридическая компания “Деловой дом”, 
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый “подреестр” – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований “за реестром”, что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)” (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г.

№ 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г.

по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона.

Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г.

№ Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010).

Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б”).

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г.

№ 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года.

Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение.

Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.

11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя.

Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г.

по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”).

Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие.

Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения.

Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 “Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены”.

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/kuznecov/702212/

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Что делать в случае банкротства застройщика

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф  невыполненных обязательств и долгов.

Но бывает и  по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности.

На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ.

Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц.

Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством.

В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация.

Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ».

Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника.

После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц.

По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим.

Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта.

Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам.

Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье.

И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота.

Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.

  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение.

Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона.

Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств.

Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается.

С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/obmanutye-dolshhiki/bankrotstvo-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat-dolshhiku

Банкротство застройщика: порядок, суд, последствия, адвокат

Что делать в случае банкротства застройщика

   На сегодняшний день актуальной остается проблема банкротства застройщиков, что не может не расстраивать и не вызывать тревогу и беспокойство. Планируемое новоселье отдаляется или кажется уже совсем невозможным.  Но отчаиваться не стоит. Следует основательно разобраться во всех тонкостях банкротного процесса и начать активно действовать.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат Екатеринбурга поможет в процедуре банкротства застройщика: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните и записывайтесь на консультацию уже сегодня!

Кто может инициировать банкротство застройщика?

   Инициировать банкротство строительной организации может сам дольщик, если у застройщика имеется задолженность, превышающая сумму 300 000 рублей, которую он не погашает более 3х месяцев. Однако, на практике это достаточно дорого и сложно, даже если создать инициативную группу.

Поэтому проще обратиться с заявлением в органы государственного надзора местного и регионального уровня (на пример, в Департамент государственного жилищного и строительного надзора), а также в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Указанные субъекты наделены правом обращаться с заявлением о признании застройщика банкротом в арбитражный суд.

   Случается, что сами органы государственной власти становятся инициаторами процедуры банкротства в отношении строительной компании. Обычно это происходит, когда по результатам той или иной проверки выявляются признаки финансовой несостоятельности строительной фирмы. Ещё один вариант, когда сам застройщик инициирует процесс банкротства.

Порядок банкротства застройщика

   При банкротстве застройщика возможно введение процедуры внешнего управления, заключение мирового соглашения и проведение конкурсного производства.

   При внешнем управлении суд назначает управляющего, который становится фактически руководителем строительной организации. В его задачи входит: восстановление платёжеспособности компании и завершение строительства дома.

Вариант заключения мирового соглашения возможен тогда, когда застройщик и дольщик приходят к некому согласию в судебном порядке, в результате чего участник строительства в короткие сроки может получить определенную сумму, но при этом ему придется пойти на некоторые уступки застройщику.

Процедура внешнего управления и заключение мирового соглашения на практике встречаются редко.

   Чаще всего про банкротстве застройщика применяется конкурсное производство, суть которого заключается в продаже всего имущества строительной организации с торгов и взыскание задолженности с должников самого застройщика. Полученные денежные средства затем идут на расчёты с кредиторами, в том числе с дольщиками.

Сколько времени будет длиться эта процедура, решает суд.  По закону конкурсное производство вводится на срок до 6 месяцев, однако судебный орган всегда имеет право продлить указанный срок ещё на полгода.

И чаще всего суд этим правом активно пользуется, поэтому говорить о том, что все пройдет быстро и просто, не приходится.

Иск о признании застройщика банкротом

   Исковое заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд. Оно должно содержать следующую информацию:

  • о размере задолженности, о причинах и времени ее появления, а также о документах, которые подтверждают ее
  • об обстоятельствах того, почему застройщик не выполняет свои обязательства с указанием ссылок на финансовые бумаги компании

   Однако, следует понимать, что, если строительная компания уже признана обанкротившейся и открыто конкурсное производство, дольщику необходимо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований кредиторов с приложением всех необходимых документов. Копию данного заявления и всех приложений предварительно нужно направить конкурсному управляющему ценным письмом с описью вложения.

   После чего конкурсный управляющий свое решение по Вашему обращению публикует в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве», которое всегда можно обжаловать в арбитражном суде.

ПОЛЕЗНО: закажите исковое заявление у нашего адвоката по ссылке, кроме того смотрите видео с дополнительными советами адвоката

Как узнать о процедуре несостоятельности застройщика?

   В случае признания застройщика банкротом, управляющий должен по почте уведомить всех дольщиков об этом событии. Информация о банкротстве строительной фирмы появится в газете «Коммерсантъ». На сайтах «Вестника государственной регистрации» и «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» также можно получить необходимые сведения.

   Помимо этого, узнать о банкротстве застройщика можно на сайте арбитражного суда, на котором необходимо открыть раздел: «Картотека дел» и ввести реквизиты (ИНН или ОГРН) застройщика, после чего Вам будет представлен перечень всех судебных дел данной компании.

Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?

   После того как в официальных информационных источниках появилось объявление о банкротстве застройщика и на почтовый адрес пришло соответствующее уведомление от управляющего, Вы должны в течение трех месяцев определиться с тем, что же Вы хотите: деньги или квартиру, а затем заявить свои требования с указанием выбранного варианта.

   Если вы решаете получить деньги, ваше заявление вносится в «Реестр требований участников строительства». После чего должна быть установлена цена жилого объекта, положенному Вам договору, независимым оценщиком, который привлекается конкурсным управляющим за счет застройщика.

После проведения оценки отчет направляется Вам для ознакомления и, если он вас не устраивает, вы всегда можете его оспорить в судебном порядке, в том числе на основании иного отчета об оценке. Если останавливатесь на варианте получения квартиры, Ваше заявление включается в «Реестр требований о передаче помещений».

И здесь есть свои особенности:

  • когда жилой комплекс введён в эксплуатацию, у вас есть все основания претендовать на получение объекта недвижимости;
  • когда дом не готов к эксплуатации, законом предусмотрен вариант достраивания путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому коооперативу. Нужно понимать, что этот процесс может оказаться весьма длительным и непростым.

   В связи с этим, сложно точно определить, что лучше — выбрать квартиру или требовать деньги. Каждая конкретная ситуация индивидуальна и требует всесторонней оценки и комплексного анализа.

ПОДРОБНЕЕ по ссылке материал о защите дольщиков на нашем сайте

Признание права собственности при банкротстве

   Важно понимать, что, если в отношении застройщика уже возбуждена процедура банкротства, заявление о признании права собственности на квартиру, может быть подано только в арбитражный суд.

   Его следует подавать, когда у объекта недвижимости уже имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, а жилое помещение, как отдельное имущество, передано дольщику по акту приема-передачи.

При этом это произошло до того момента, когда суд принял заявление о признании строительной фирмы банкротом. В этом случае есть все шансы на то, что арбитражный суд признает за участником строительства право собственности на жилой объект.

Однако, на практике случается, что суд признает за дольщиком указанное выше право даже тогда, когда документ о передаче жилого помещения отсутствует. 

   Поэтому для того, чтобы определиться, следует ли подавать соответствующий иск в Вашем конкретном случае, необходимо провести оценку всех обстоятельств дела.

И помнить о том, что если все-таки есть возможность признать право собственности на объект недвижимости, лучше ее воспользоваться, поскольку вариант включения ваших требований в «реестр требований о передаче жилых помещений», к сожалению, не всегда гарантирует в будущем получение жилья.

Последствия банкротства застройщика

   Может получиться так, что денежных средств, полученных в результате реализации всего имущества застройщика с торгов, на всех не хватит.

Тогда деньги будут делиться между дольщиками пропорционально, в зависимости от того, сколько каждый из них заплатил за будущую квартиру. При этом денежные средства Вам вернутся лишь частично.

В этой ситуации можно попытаться также получить помощь от «Государственного компенсационного фонда долевого строительства».

   Самый плохой вариант: если окажется, что у строительной компании совсем нет ничего. Такое возможно, когда имущество регистрируется на подставные фирмы и используются иные незаконные схемы выведения денег.

Конкурсное производство на этом закончится и официально будет признано, что денежные средства отсутствуют и удовлетворить требования участников строительства не представляется возможным. И такая картина, к сожалению, является весьма распространенной в наши дни.

Введенные с 1 июля 2019 года эскроу-счета в схему работы застройщиков возможно изменят сложившуюся ситуацию в лучшую сторону.

   Таким образом, если застройщик признан банкротом, не стоит впадать в отчаяние и уныние.

   В настоящее время существуют различные механизмы, позволяющие как достраивать объекты, так и компенсировать дольщикам их финансовые потери.

 Самое важное — это ваши активные действия и регулярный контроль за ходом банкротного процесса. А помощь квалифицированных юристов в значительной степени повысит ваши шансы на успех.

Отзыв о нашем юристе в сфере банкротства граждан в Екатеринбурге

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/bankrotstvo-zastrojshhika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.