Что такое право требования на квартиру

Содержание

Переуступка прав собственности на квартиру

Что такое право требования на квартиру

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Переуступка прав требования на квартиру — это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье — это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е.

, переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади.

Однако по договоренности между сторонами  устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

В области купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в 2-х вариациях:

  1. По предварительному договору купли-продажи. В том случае, если подписывают такое соглашение, то переуступается право требования на заключение договора купли-продажи жилого помещения, однако никак не право требования передачи данной квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеописанного договора. В соответствии предварительного договора, стороны не продают квартиру, а лишь договариваются о ее вероятном приобретении в будущем.

    Важно! Уступка права возможна лишь в период с момента заключения предварительного соглашения до заключения основного.

    Предварительный договор не подлежит государственной регистрации обязательно.

    Денежные средства на покупку жилья передаются лишь по основному договору, по предварительному – дополнительных действий совершать не требуется.

  2. По соглашению долевого участия в строительстве. Перед переуступкой права все расчеты по соглашению долевого участия должны быть выполнены. Иначе все оставшиеся затраты «вешаются» на нового хозяина квартиры.

По данному договору переуступка права может быть лишь до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения от застройщика к владельцу. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

  1. основной договор, по которому «переуступается» право;
  2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
  3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
  4. акт передачи всех бумаг;
  5. договор уступки.

По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214.

Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости — приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

  1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
  2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
  3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет — вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Источник: https://pravoman.ru/realty/ownership/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru/

Опасная переуступка: реальные примеры из практики юриста – или как можно лишиться и денег, и квартиры

Что такое право требования на квартиру

В жизни большинства россиян покупка квартиры случается один раз в жизни. И дело это, нужно признать, довольно рискованное. Можно стать обманутым дольщиком, потерять работу посреди ипотеки, стать жителем неудачной локации. А то вот еще переуступка. Всегда ли покупка квартиры по переуступке безопасна?

Что такое договор уступки прав требования, который в народе называют просто переуступкой?

Это когда одно лицо передает другому лицу право требования об исполнении обязательства. Сами обязательства тоже можно передать — тогда принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.

Как это работает с квартирами в новостройках? Действующие лица: правообладатель и правоприобретатель. Если проще — покупатель и продавец.

Правообладатель (продавец) передает правоприобретателю (покупателю) право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Это право основано на договоре.

Это не переуступка прав собственности! Пока дом строится, прав собственности на квартиру еще нет.

Предмет сделки — права требования.

Опасная переуступка: реальные примеры из практики юриста – или как можно лишиться и денег, и квартиры

Эти права получает тот, кто вступил в отношения с застройщиком и приобрел право требовать у него исполнения условий договора. Им может быть физическое лицо (дольщик) или юридическое лицо (подрядчик, соинвестор долевого строительства).

Эти требования можно реализовать, получив квартиру после сдачи дома или продав их третьему лицу — конечному покупателю квартиры. Вот второй случай — это и есть продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования.

То есть при такой сделке между застройщиком и конечным покупателем всегда есть промежуточное звено — первичный покупатель. Чаще всего первичным покупателем является инвестор.

Девелоперы частных инвесторов не любят. Потому что конкуренция. Большинство таких инвесторов покупают квартиру на котловане и продают до получения права собственности дешевле, чем продает застройщик. Поэтому в ДДУ есть пункт, по которому дольщик не может продать квартиру без согласия застройщика.

И это хорошо для конечного покупателя — ну а вдруг инвестор оказался недобросовестным и продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Кому нужна квартира с долгами?

Но это не все «сюрпризы», которые таит переуступка. В юридической практике есть и другие «страшилки» про недобросовестных инвесторов-продавцов

Опасная переуступка: реальные примеры из практики юриста – или как можно лишиться и денег, и квартиры

Опасность №1.

При банальной проверке выяснилось, что паспорт «утерян». При этом схема расчетов предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации. Такое возможно — закон оставляет на усмотрение сторон вопросы расчетов при уступке. Продавец, когда ему об этом сообщили, перестал отвечать на звонки. Что это было?..

Опасность №2.

Еще одна история. Бывшие супруги начали делить имущество в суде, но ареста на него почему-то нет. Продавец по ДДУ принес заявление, заверенное у нотариуса, что в браке не состоял.

Паспортом помахал — новым, сияющим, никакого штампа о браке. Рассказали ему о судебном процессе. Продавец сник и сказал, что уточнит. Больше его не видели.

А ведь покупатель мог приобрести по уступке квартиру, половину которой потом отсудила бы бывшая жена продавца.

Опасность №3.

Третья задачка. Застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика, к примеру, «Ромашки» и 10 квартир на подрядчика «Березки» в качестве оплаты выполненных работ. Нормальная практика.

Но подрядчики аффилированны друг с другом (родственные структуры). Подрядчик «Ромашки» уступил одну из квартир продавцу, уступка зарегистрирована и оплачена. А при проверке оказалось, что уступленной квартиры у подрядчика «Ромашки» нет — она у подрядчика «Березки».

В итоге прав на эту квартиру у продавца НЕТ, покупателя от приобретения отговорили. Вопрос: как это смог пропустить Росреестр?..А вот так. Проверять надо за всеми!

Мораль этого всего такова. Решив приобрести квартиру по переуступке, не экономьте на юридической проверке! Она нужна всегда по каждой конкретной квартире, а не один раз по всему жилому комплексу. Иначе можно влипнуть в серьезные неприятности.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroy-m.ru/opasnaia-pereustupka-realnye-primery-iz-praktiki-iurista--ili-kak-mojno-lishitsia-i-deneg-i-kvartiry-5cc175eaf027a600b4b2986f

Переуступка права требования как способ приобрести квартиру

Что такое право требования на квартиру

Что это такое

Переуступка права требования, а иначе цессия – это вид сделки с недвижимостью, при которой лицо, купившее право на жилье у застройщика (инвестор или цедент), передает иному лицу (цессионарию) право на его получение по окончании строительства.

Некоторые ошибочно считают, что делегируется право на собственность. Однако в случае цессии передается именно право требовать исполнения обязательств у застройщика (должника), указанных в ранее заключенном между ним и цедентом договоре.

Поэтому такая сделка заключается до акта приема-передачи жилья и перехода прав на него к инвестору, то есть реализации права требования.

В каких случаях применяется

Самый надежный и распространенный вариант цессии – это переуступка права требования исполнения должником обязательств, предусмотренных Договором долевого участия (ДДУ). Как и сам ДДУ, Договор уступки прав требования по ДДУ регистрируется в ЕГРН – Едином государственном реестре недвижимости.

Инвестор-дольщик приобретает жилье на раннем этапе строительства, ждет возрастания стоимости недвижимости с приближением срока сдачи и затем перепродает право требования по выгодной для себя цене.

Однако случаи, в которых человек продает права требования, могут быть и другими. Один из самых неприятных – продажа жилья, находящегося в залоге. Чтобы избежать такой нечестной сделки, необходимо проверить состояние недвижимости в Росреестре.

Также на цессию могут подтолкнуть обнаруженные нарушения или недочеты в новостройке, ее несоответствие проекту, оттягивание сроков сдачи или вовсе близящееся банкротство застройщика.

Поэтому, прежде, чем заключать договор, очень важно все узнать о девелоперской компании и рассматриваемом объекте.

Ведь цедент отвечает только за действительность переданных прав, но не за сроки и качество, так что все последующие проблемы придется решать с компанией-должником.

Выгода для покупателя

Переуступка наоборот может быть безопасным видом сделки на поздних стадиях строительства, когда уже понятно, как себя зарекомендовала себя строительная компания, соответствует ли здание плану и будет ли оно вовремя сдано.

При этом приобрести жилье по Договору переуступки получится дешевле, чем купить ту же квартиру в новостройке после сдачи. И даже до введения в эксплуатацию застройщики обычно предлагают недвижимость дороже, чем цеденты.

 К тому же цессия – это возможность приобрести жилплощадь в желаемом доме, если все квартиры уже распроданы.

Что необходимо сделать перед заключением договора уступки

Перед совершением сделки, как мы отметили выше, стоит удостовериться в том, что со строительной компанией и объектом все в порядке. Рекомендуется посмотреть различную документацию застройщика.

Нужно также проверить, действительно ли продавец является правообладателем, безусловны ли передаваемые им права и, на всякий случай, зарегистрирован ли вообще его ДДУ в Росреестре.

Застройщик должен быть уведомлен о готовящейся сделке и дать письменное согласие на цессию, за что может взять «комиссию» в размере 1-5% от стоимости квартиры. Чаще всего ее оплачивает покупатель, но по договоренности стороны могут разделить расходы между собой.

Согласно закону, участие должника не обязательно, если только это не предусмотрено условиями ДДУ. Поэтому продавец может пойти на сделку, не запрашивая разрешение.

В таком случае юристы советуют покупателям все равно письменно уведомлять компанию-застройщика о готовящейся цессии – во избежание риска неблагоприятных последствий. Например, лишения возможности требовать с должника штрафных санкций за несоблюдение сроков строительства.

Другие возможные последствия, как сообщает корпоративный юрисконсульт «Лекс-Групп» Александр Калачев, это оплата штрафа самим цессионарием, а также двойная продажа недвижимости.

До совершения сделки по переуступке продавец должен полностью выплатить сумму договора застройщику и представить справку об отсутствии долга перед ним. В ином случае договор рецессии может оказаться недействительным.

При необходимости вопрос задолженности может прояснить сам цессионарий, обратившись к девелоперу за актом сверки платежей первоначального владельца. В случае если квартира приобреталась дольщиком в рассрочку или ипотеку, которая еще не погашена, платежи продолжите вносить вы.

При этом по закону перенос долга на новое лицо может осуществляться только с официального согласия застройщика.

К договору цессии должен быть приложен Договор долевого участия.

Юрисконсульт Александр Калачев рекомендует внимательно изучить ДДУ, прежде чем заключать договор уступки: «Необходимо учитывать, что договор уступки будет содержать все основные характеристики ДДУ.

Поэтому, если речь идет о рисках важно изучить ДДУ и основные требования по нему: сроки ввода в эксплуатацию, порядок подписания акта приема-передачи, гарантии по договору и прочее». 


Как заключить Договор уступки прав требования

Договор цессии по ДДУ заключается между первоначальным дольщиком и новым покупателем, к которому в неизменном виде переходят все права и обязанности долевого владения, закрепленные в данном ДДУ. Следовательно, цедент отдает цессионарию и все соответствующие документы.

В Договоре уступки прав требования излагаются все условия передачи прав и указывается следующая информация:

  • Правовой статус участников договора
  • Данные об объекте недвижимости
  • Ответственность сторон,
  • Объем прав, которые цедент передает цессионарию
  • Права цедента
  • НДС, его наличие по договору, а также обязанности по его выплате
  • Оплата и расчет по договору.
  • Реквизиты сторон

Составленный договор проверяется и заверяется нотариусом, который тем самым подтверждает справедливость и корректность документа. Затем Договор уступки по ДДУ необходимо зарегистрировать в ЕГРН для признания его действительным и вступления договора в силу. Оплата по договору уступки производится уже после регистрации прав нового дольщика.

Для регистрации договора уступки в Росреестр предоставляют подлинник и копию:

  • Договора уступки
  • Зарегистрированного ДДУ
  • Паспортов обеих сторон сделки
  • Документа, подтверждающий оплату по ДДУ или переход долга на цессионария
  • Письменного согласия застройщика на переуступку (если таковое предусмотрено в ДДУ) и на перевод долга (если цедент не полностью произвел оплату по ДДУ).
  • Заверенного нотариусом согласия на совершение цессии супруга/ги продавца либо документ, подтверждающий, что передаваемые права не являются их общей собственностью.
  • Заявления о регистрации договора уступки
  • Квитанции об оплате госпошлины  за регистрацию

В отдельных случаях:

При ипотеке – заявление от цессионария на регистрацию ипотеки, разрешение банка-кредитора на переуступку прав, кредитный договор, закладная и документы, указанные в ней.

При участии доверенных лиц – нотариальная доверенность.

При недееспособности или несовершеннолетии цедента – разрешение Органа опеки и попечительства.

По завершении сделки у покупателя остаются:

  • договор Уступки права требования
  • документ, подтверждающий расчеты между сторонами
  • согласие застройщика (а также согласие банка в случае ипотеки)
  • акт передачи всех документов
  • ДДУ

Риски заключения договора уступки не по ДДУ

При переуступке прав по любому другому договору, кроме ДДУ, договор цессии не регистрируется в ЕГРН, и для цессионария возрастает риск утери прав на квартиру.

Без регистрации появляется лазейка для мошенников, позволяющая неоднократно продавать права на одну и ту же недвижимость по так называемому предварительному соглашению.

Бывает также, что право требования продают подрядчики или инвесторы, чьи права могут быть, во-первых, конкретно не определены, а во-вторых, оспорены, если не выполнены обязательства перед застройщиком. Сделка между ним и подрядчиком может оказаться недействительной, как, следовательно, и переуступка по ней прав.

Итак, прежде чем приобретать недвижимость по договору цессии, обратите внимание на все оговоренные нами моменты.

Не забудьте тщательно изучить сам Договор долевого участия, по которому заключается договор уступки, ведь ДДУ является основой для последнего.

При необходимости или возникновении сомнений, не поленитесь обратиться за юридической консультацией – хотя бы бесплатной. Будьте внимательны и предусмотрительны, и тогда цессия окажется для вас стоящей и выгодной сделкой.

Фотоматериалы: www.kadrovyhdel.ru

Источник: https://ProNovostroy.ru/news/70577-pereustupka-prava-trebovaniia-kak-sposob-priobresti-kvartiru/

Что такое цессия и как обезопасить себя при покупке квартиры по договору уступки прав требования по ДДУ?

Что такое право требования на квартиру

Цессия – это уступка третьему лицу права требования. Цессия подразумевает уступку права требовать исполнения обязательства, в том числе такого, которое возникнет в будущем. Например, человек, купивший квартиру в новостройке, передает другому свое право требования жилья у застройщика после ввода дома в эксплуатацию.

Сделать это не так просто, как купить квартиру прямо у застройщика или на вторичном рынке: как правило, покупка квартиры по договору цессии связана с рисками.

Но стоит ли отказываться от выгодной покупки новостройки только потому, что понравившаяся вам квартира продается не напрямую от застройщика? Специалисты АН “Парамоновъ” отвечают на вопросы, касающиеся заключения договора уступки прав требования по ДДУ.

Зачем кому-то продавать недостроенную квартиру?

Чаще всего по договорам цессии продаются квартиры от подрядчиков, инвесторов, паевых фондов, банков.

То есть частное лицо или организация приобрели квартиры на старте проекта (или эти квартиры поступили в качестве возврата долга по кредиту, оплаты за какие-либо предоставленные услуги, закупаемые застройщиком материалы и т.п.

), а теперь эти квартиры реализуются этим частным лицом или организацией для получения “живых” денег. Иногда квартиры по договору уступки продают и сами дольщики, у которых, например, изменились жизненные обстоятельства, вследствие чего приобретенная недвижимость стала им не нужна.

В любом случае, такие продавцы крайне заинтересованы в том, чтобы поскорее найти покупателя. Именно поэтому цены на переуступку, как правило, ниже, чем в этот же момент у застройщика, притом что дом уже находится на высокой стадии готовности.

Совет: Выбирая квартиру в строящемся доме, помимо отдела продаж застройщика, посетите агентство недвижимости и поинтересуйтесь, продаются ли в этом доме квартиры от подрядчиков или инвесторов. В некоторых случаях это позволит вам сэкономить до 200 000 рублей!

Какова вероятность, что дом, где перепродаются квартиры, вообще не будет достроен?

При заключении договора цессии вероятность стать жертвой долгостроя или обманутым дольщиком точно такая же, как при покупке обычной “долёвки”. К сожалению, по закону, предыдущий дольщик не обязан уведомлять покупателя об угрозе банкротства застройщика или задержках строительства.

Но и скрыть информацию о существующих проблемах он тоже вряд ли сможет: все данные о ходе строительства, положении застройщика на рынке, его финансовых трудностях или благополучии можно получить, обратившись к независимым продавцам – риэлторам, а не в отдел продаж застройщика.

Еще лучше, если в агентстве, куда вы решили обратиться за советом, работают квалифицированные юристы, которые смогут оценить документы, предоставляемые как продавцом, так и застройщиком.

Совет: чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры по договору цессии, нужно проверить объект и застройщика так же, как и при обычной покупке по договору долевого участия напрямую от строительной компании.

Не скрываются ли за договором переуступки двойные продажи?

Риск двойной продажи при покупке квартиры в строящемся доме уходит в прошлое. 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве…” надежно защищает дольщиков, т.к. договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной регистрации. То же касается и договоров цессии: при передаче прав по ДДУ Росреестр регистрирует и «старого», и «нового» дольщика.

Совет: приобретайте квартиры в строящихся домах только в том случае, если застройщик заключает со своими покупателями договор участия в долевом строительстве. При покупке новостройки переуступка прав требования по предварительному договору или векселю невозможна!

Могут ли договор цессии признать недействительным?

Да, так же как и любой договор купли-продажи недвижимости, если при совершении сделки был нарушен закон.

Договор переуступки права требования могут признать недействительным, если окажется, что не были соблюдены условия договора долевого участия продавца, например, на момент продажи квартиры он сам еще не полностью рассчитался с застройщиком. Переуступка же возможна только после выполнения первоначальным дольщиком своих обязательств.

Также надо уточнить, не был ли использован продавцом материнский капитал. Если да, то от такой переуступки лучше отказаться. Получатель маткапитала обязан выделить в квартире доли детям. Продав жилье по переуступке, он нарушает это условие. А если нарушение вскроется, сделку могут признать недействительной, и пострадает в итоге покупатель.

К рискам при покупке квартиры по договору цессии следует отнести и личные обстоятельства продавца (вменяемость, согласие супруга, притязания третьих лиц), характерные для вторичного рынка недвижимости.

Совет: при оформлении договора переуступки обязательно получите от застройщика письменное одобрение и заключение о том, что продавец полностью с ним расплатился. Если квартира приобретена в ипотеку, перепродажа не может быть осуществлена без одобрения банка.

Почему при переуступке сумма в договоре занижается?

Продавцы недвижимости нередко хотят часть платежа получить вне договора. Обычно в договоре цессии указывается та же сумма, что ранее была уплачена продавцом и указана в ДДУ.

Разница между ценой, указанной в договоре, и ценой продажи выплачивается неофициально.

В этом случае покупатель рискует тем, что, если договор цессии будет признан недействительным, он может рассчитывать только на возврат суммы, указанной в договоре.

Совет: для того чтобы обезопасить себя при покупке квартиры как по договору цессии, так и по обычному договору купли-продажи, проследите, чтобы в ходе сделки фигурировали документы, подтверждающие все преданные денежные средства. Если основной договор составляется не на всю сумму, то оставшуюся часть денег можно передать, например, по дополнительному договору.

Резюме

При выборе квартиры в новом доме, и тем более – при заключении договора уступки права требований по ДДУ, обратитесь в агентство недвижимости.

Именно здесь вы получите исчерпывающую информацию обо всех новостройках города, здесь вам помогут выбрать лучшее из предложений и, если это необходимо, реализовать имеющуюся у вас недвижимость на максимально выгодных условиях и в строго установленные сроки.
Перед подписанием договора цессии предметно изучите каждый его пункт.

То же касается и прилагающегося к нему договора участия в долевом строительстве, ранее заключенном между застройщиком и вашим продавцом.

Обязательно обратитесь за помощью к независимым экспертам – юристам, которые помогут разобраться в правовых вопросах приобретения квартиры по договору цессии и подскажут, как минимизировать возможные риски. Специалисты АН «Парамоновъ» будут рады ответить на все Ваши вопросы покупке квартиры в новостройке и помогут сделать выбор в пользу действительно лучшего предложения!

Звоните!

Единая справочная служба новостроек Твери 64-66-00

Центр юридического сопровождения АН “Парамоновъ” 39-73-73

← Назад к списку материалов

Источник: https://www.anparamonov.ru/zhurnal/stati/2084/

Право требования на квартиру

Что такое право требования на квартиру
Вернуться назад на Право требования
Организации, занимающиеся строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности отвлечь из оборота значительные финансовые средства на долгий период. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства.

Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру. В основе ее обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией – владельцем земельного участка и генеральным инвестором. Если владельцем земельного участка является какая-либо организация, то заключается трехсторонний контракт.

Если риэлторская организация внесла инвестиционный взнос в полном объеме и тем самым выполнила свои обязательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве жилья, то в этом случае у риэлторской организации возникает право требования к заказчику на долю профинансированных ею квартир. Согласно гражданскому законодательству (ст.

382 ГК РФ) это право (требование) может быть передано риэлторской организацией другому лицу по договору уступки права требования (договору цессии), в этом случае договор цессии помогает гарантированно вернуть свои деньги. В договоре цессии участвуют две стороны: цедент (продавец задолженности) и цессионарий (покупатель).

Договор цессии, на основе которого производится перемена сторон в обязательстве, должен соответствовать первоначальному договору, по которому проводилась сделка между продавцом задолженности и должником (ст. 389 ГК РФ). Если первоначальный договор был заключен в простой письменной или нотариальной форме, то уступка права требования совершается таким же образом.

Если сделка требовала государственной регистрации, то договор цессии нужно зарегистрировать в том же порядке. Права по цессии покупатель получает от первоначального кредитора в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода.

Если построенные квартиры предназначены для продажи, то они включаются в состав основных средств или готовой продукции в зависимости от предполагаемого направления использования. Риэлторские организации могут продавать готовые квартиры, поступившие в их собственность по окончании строительства и принятия на баланс готовых помещений.

Уступка права требования представляет собой перемену кредитора в обязательстве в результате совершения кредитором соответствующей сделки, как правило, путем заключения двустороннего соглашения (договора) между прежним и новым кредитором (ст. 382 ГК РФ). Уступка прав требования жилья производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность. В случае если объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию и акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, то заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части). Таким образом, если договор не содержит ограничений на уступку права (требования) риэлторской организации к инвестору, то такая уступка не противоречит ГК РФ. Договор цессии широко применяется в следующем варианте хозяйственных отношений: риэлторская организация, участвуя в качестве инвестора в долевом строительстве, перечисляет деньги другому юридическому лицу на строительство, а затем уступает права требования доли в построенном объекте недвижимости юридическим или физическим лицам.

Широкое распространение договора уступки права требования в строительстве связано с тем, что:

Самое читаемое за неделю
Введение ковидных паспортов в 2021 году
Должен знать каждый: Сильное повышение штрафов с 2021 года за нарушение ПДД
Введение продуктовых карточек для малоимущих в 2021 году
Доллар по 100 рублей в 2021 году
Новая льготная ипотека на частные дома в 2021 году
Продление льготной ипотеки до 1 июля 2021 года
35 банков обанкротятся в 2021 году 1) инвестиции осуществляются не с целью получения недвижимого имущества, а с целью получения прибыли от его дальнейшей продажи; 2) оформление права собственности на недвижимость – достаточно длительный процесс, занимающий немалое время. Поэтому вместо того чтобы оформить право собственности на имущество на себя, а затем еще раз переоформить на покупателя, риэлторы, не получая права собственности на построенную недвижимость, уступают право требования ее получения покупателю, и в результате право собственности оформляется только один раз – сразу на покупателя. При этом очевидно, что данная риэлторская организация товаров не поставляет, работ не выполняет и услуг не оказывает: она только перечисляет деньги, получает право на недвижимость и уступает его. По сути, организация, уступающая право требования, должна начислить налог с разницы между суммой, полученной от физического лица, и суммой, перечисленной генеральному инвестору. При этом принять к вычету НДС с инвестиционного взноса инвестор не может по нескольким причинам, одной из которых является, например, отсутствие счета-фактуры. Таким образом, при получении денег от покупателя инвестиционного взноса НДС должен быть начислен со всей суммы, а не с разницы. Особого порядка определения финансового результата для сделок по уступке права требования при инвестиционно-строительной деятельности гл. 25 НК РФ не установлено. При этом при передаче имущественных прав определяются доходы и расходы от реализации. Датой признания доходов по данной сделке должен являться день, в который право требования переходит от прежнего инвестора к новому владельцу. Что касается расходов, то расход в виде суммы первоначально внесенного инвестиционного взноса для целей исчисления налога на прибыль должен признаваться также в момент перехода прав по договору цессии. Действительно, до этого момента взнос не может быть признан расходом, связанным с определением налоговой базы по операции уступки права требования, т.к. является вложением (инвестиционным взносом) в строительство недвижимости.

Момент перехода права от цедента к цессионарию осуществляется в момент заключения договора цессии, за исключением следующих случаев:

1) передача будущих прав – такие права перейдут цессионарию только в момент их возникновения; 2) заключение договора уступки требования с отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ) – в этой ситуации право требования будет передано новому кредитору только при наступлении определенного сторонами условия; 3) когда стороны в договоре цессии предусмотрели иной момент перехода права. Что касается комиссионного вознаграждения, уплаченного риэлторской фирме, то его можно признать для целей налогообложения в момент подписания акта выполненных комиссионных услуг в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ в качестве прочих расходов, связанных с реализацией.

В настоящее время существуют следующие граничные условия договора цессии:

1) сделки заключаются между юридическими лицами; 2) первым заключается договор между заказчиком-застройщиком и дольщиком (риэлтором), обязанным по договору финансировать строительство нескольких квартир и приобретающим право на получение этих квартир после исполнения обязанности по финансированию, при этом дольщик (риэлтор) исполняет данное обязательство, как перечисляя денежные средства, так и выполняя для заказчика строительные работы; 3) в договоре предусмотрено право первого участника передавать свои права и обязательства другим юридическим и физическим лицам, в том числе и частично; 4) к моменту заключения первого договора цессии первый участник выполняет строительные работы; 5) первый участник (риэлтор) заключает договоры уступки требования с двумя юридическими лицами (вторым и третьим участниками). При этом второму участнику передаются документы, подтверждающие исполнение первым участником своих обязательств и право получения в дальнейшем одной квартиры. Третьему участнику документов об исполнении первым участником своих обязательств по договору с заказчиком-застройщиком не передается, а передается как право получения в построенном доме нескольких квартир, так и обязанность финансирования строительства. Чтобы избежать негативных последствий при оспаривании застройщиком действительности договора “замены лица в обязательстве”, целесообразно предусмотреть в договоре между застройщиком и генеральным инвестором право инвесторов (риэлторских организаций) передавать часть своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, а также согласие застройщика на соответствующий перевод долга. Можно дать несколько практических советов при заключении договоров такого рода. Для того чтобы договор “замены лица в обязательстве”, по которому передается только часть прав, не был признан ничтожным при рассмотрении дела в арбитражном суде, необходимо, чтобы в первоначальном договоре (договоре застройщика с риэлторской организацией (инвестором)) было предусмотрено право риэлтора (инвестора) передавать часть своих прав и обязанностей, а также согласие застройщика на перевод долга, соответствующего передаваемым правам по данному договору. Эта ситуация имеет место в договорах цессии с третьим участником. Большое значение имеет комплект документов, передаваемый прежним кредитором новому кредитору вместе с договором цессии (ст. 385 ГК РФ). Должник вправе не исполнять обязательство по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу, а кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Закон прямо указывает на обязанность кредитора, уступающего требование, передать документы, удостоверяющие право требования. К таким документам относится в первую очередь оригинал договора риэлтора (инвестора) с застройщиком. Таким образом, обязанность прежнего кредитора-инвестора передать новому кредитору-инвестору все документы, удостоверяющие право требования, приводит генерального инвестора, передающего только часть требований, к необходимости заключить с застройщиком договор в количестве экземпляров, большем двух. Это не противоречит п. 2 ст. 434 ГК РФ, в котором предусматривается заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, однако не устанавливается никаких ограничений относительно количества экземпляров подписанного договора. В соответствии с общими принципами гражданского права это можно трактовать как свободу участников договора в определении количества экземпляров последнего. Если в тексте основного договора содержится указание на количество экземпляров данного договора, ничто не мешает при необходимости застройщику и риэлтору (инвестору) внести изменения в договор в части увеличения количества его экземпляров. Однако выходит, что третье лицо, которому риэлтор (инвестор) уступает часть прав и передает часть обязанностей по договору с заказчиком-застройщиком, ограничено в дальнейшей уступке своих прав по данному договору количеством экземпляров оригинала договора, переданного ему риэлтором (инвестором), либо должно заранее согласовать возможность передачи ему дополнительных экземпляров оригинала основного договора. Получить право на оформление в собственность жилья можно не только путем заключения договора уступки права (требования) на квартиру после того, как объект построен (имущество, право на которое уступается, создано), но и в процессе строительства путем заключения договора долевого участия в строительстве или уступки права инвестирования. Если риэлтор имеет дело с инвестором, который уже получил имущественное право (проинвестировал строительство), привлекает средства других участников, направляя их не на инвестирование, а на покрытие собственного источника финансирования произведенных инвестиций, этот риэлтор фактически передает новым участникам инвестирования имущественные права инвестора. Если риэлтор имеет дело с инвестором, который, получив средства дольщиков, направляет их на инвестирование той части строительства объекта, которую сам еще не проинвестировал, передачи имущественного права не происходит. Первичным правообладателем в этом случае становится дольщик. Однако пока не создан объект имущественного права, не существует и самого имущественного права на этот объект. Иными словами, имущественное право на жилье возникает только после того, как дом построен и сдан государственной комиссии. Следовательно, и налогом облагаются только сделки по передаче имущественных прав на жилье после окончания строительства дома. В этой ситуации под передачей имущественного права можно понимать только сделки по уступке права (требования) жилья, заключаемые после того, как объект построен. Право оформить в собственность квартиру может быть имущественным правом лишь тогда, когда в любой момент им можно воспользоваться (оформить право собственности на квартиру). На стадии строительства дома сделать это невозможно. Более того, объект имущественного права может не возникнуть (например, участок с недостроенным домом будет изъят для государственных целей).

Право на жизнь, смертная казнь и неотвратимость юридической ответственности

Право на защиту
Право на права марксизма и права человека
Право человека на достоинство

Назад | | Вверх

Источник: https://center-yf.ru/data/Yuristu/pravo-trebovaniya-na-kvartiru.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.