Действия при продаже квартиры с риэлтором

Как риэлтору продать квартиру: пошаговая инструкция

Действия при продаже квартиры с риэлтором

Как продавать квартиры риэлтору правильно, выгодно и быстро, пошаговая инструкция, в которой разберем от подачи объявления и приема звонков до осуществления показов и работы с клиентами на просмотрах (обработка покупателя) и
как продавать объекты агенту по недвижимости.

Работающие способы выявления потребностей в продажах недвижимости

Шаг 1 Выставление объектов в рекламу

Способы рекламы:

  • Интернет-реклама (заводим отдельный Email);
  • Федеральные и местные СМИ;
  • Партнерство с коллегами своего агентства и других в городе;
  • «Утки»;
  • Рекомендации и «сарафанное радио»;
  • Услуги и предложения сторонних организаций;
  • Массовые компании;
  • Иные каналы.

Узнай: какие документы нужны риэлтору для продажи квартиры от собственника

Способ найти наиболее перспективную для размещения объявлений площадку:

  1. Вбиваете в строку поиска запрос «купить 1-комнатную квартиру в москве»;
  2. В результатах поиска выбираем 3-5 порталов, где будем выставлять объявления, потому что именно они покажутся покупателю при поиске;

Результаты по Яндексу:

Результаты в Google:

Региональные сайты вашего города могут бесплатно размещать объявления и ими желательно пользоваться.

В федеральных СМИ рекламировать только объекты, продаваемые в городах федерального значения. В местных СМИ можно подавать те объекты, в которых вы уверены, что продадутся и вы получите вознаграждение.

Партнерство с риэлторами и агентствами хорошо работает, если:

  • заключен эксклюзив;
  • квартира знакомого или друга;
  • собственник в другом городе.

Плюсы в расширении потенциальной базы клиентов (другие агентства будут предлагать ваш объект).

Из опыта: правильный осмотр дома риелтором

Как формируется комиссия:

  • Они набавляют свою «дельту»;
  • Вы делитесь с ними своей комиссией.

Объявления-«утки» — это несуществующие квартиры, но с реальными адресами, фото взятыми с Интернет.

Объявления-«утки» используются в случаях:

  • С первого дня работы риэлтора-новичка;
  • Когда у вас нет своих объектов;
  • Вы хотите работать с покупателями и генерируете входящие звонки.

Как организовать успешный показ квартиры риэлтором

Алгоритм работы с поступающими звонками на объявления-«утки»:

  • объект в продаже, но надо уточнить, не продался ли и такова ли стоимость, указанная в объявлении;
  • предлагаем уже собранные под это объявление объекты из базы агентства;
  • отвечаете, что у вас есть варианты, которые ему подходят, но надо по ним уточнить, берете контакт и согласие, что покупатель будет ждать вашего звонка (т.е. вы даете причину, чтобы оставить вас контакт);
  • затем отрабатываете его по базе агентства.

Партнёрьтесь с дизайнерами, которых рекламируете и если они сработают с клиентом, вы получите вознаграждение. Сотрудничаете с желающими заработать 5000 рублей за рекомендацию.

Способ наработки клиентов: Как быстро набрать клиентскую базу риэлтору

Массовые компании — это использование максимального количества рекламных инструментов для продажи квартир, которые надо срочно реализовать.

Правила эффективного объявления:

  • Яркий цепляющий заголовок;
  • Техническое описание жилья в тексте;
  • Эмоции;
  • Ограничение предложения в рекламе;
  • Призыв к действию;
  • Нестандартность, отстройка от конкурентов.

Примеры

  • Заголовок: Отличные соседи, реальная цена!
  • Описание техническое перемешиваем с эмоциями: Площадь кухни превращает готовку еды в удовольствие
  • Ограничения предложения: последняя хорошая квартира в этом доме.
  • Призыв к действию (что делать покупателю после прочтения объявления): Приезжайте сегодня и вы окажетесь первыми!
  • Пример отстройки от остальных агентов по недвижимости: выделяйте объявление среди массы других

Из практики: как продать дом риэлтору быстро и дорого

Шаг 2 Обработка входящих звонков

Алгоритм (пошаговая инструкция):

  1. Отвечаем на вопросы звонящих покупателей;
  2. Выявляем потребности покупателя (достаточно одну-две);
  3. Определяем, подходит ли клиенту то, что вы хотите ему предложить или это наверняка «пустой» показ, на который потратите время вы, продавец и клиент;
  4. Убедились, что объект недвижимости подходит покупателю — рассказываем преимущества квартиры, исходя из того, что ищет клиент (в чем его потребность), но только ключевые, не растекаемся мыслью по древу;
  5. Предлагаем варианты (как свои варианты, так и коллег в данном районе поиска);
  6. Договариваемся о сотрудничестве, на случай если не подойдет, то предложите еще варианты от агентства);
  7. Договариваемся на день и время просмотра с покупателем и собственником.

Выявить потребности по телефону просто — задавайте вопросы, например:

  • в каком состоянии ему нужна квартира;
  • важны ли соседи;
  • окружение, т.е. много семей с детьми, чтобы дети клиента могли играть с кем-то;
  • наличие детской площадки во дворе;
  • и т.д.

Позже, на показе уже будете знать, что предлагать и продавать!

Особенно обратите внимание на покупателей с детьми. Обычно родители очень любят своих детей и все, что им важно для детей будет работать на вас и поможет продать квартиру.

Шаг 3 Показ квартиры

Пошаговый алгоритм показа объектов недвижимости:

  1. Отвечать на вопросы;
  2. Рассказать о преимуществах по выявленным потребностям;
  3. Задавать вопросы;
  4. Не возражаем на выявленные недостатки;
  5. Выясняем потребности;
  6. Договариваемся.

Вы проводите показ объекта недвижимости, собственник только отвечает на уточняющие вопросы, обговаривает технические моменты и не вмешивается в проведение показа и продажу квартиры.

Собственник не маркетолог, поэтому не сумеет презентовать жилье так, чтобы оно понравилось клиенту

В начале показа стараться говорить мало, больше наблюдать, с целью:

  • выявить на что покупатель обращает внимание в первую очередь, что ему интересно, чтобы выявить дополнительные потребности;
  • покупатель по максимуму должен вылить негатива, высказать то, что ему не понравилось, чтобы вы отработали возражения, а завершили это грамотно преподнесенными преимуществами (об этом ниже).

Здесь еще больше фишек о показе квартиры риэлтором

Как вышли за порог жилища, договоритесь о том, что:

  • позвоните, чтобы узнать, что надумали;
  • на показ другой квартиры, которая может подойти покупателю и тд.

Вопросы после просмотра:

  • Что вы ищите (параметры объекта недвижимости). Если долго не может найти, узнайте причину, возможно, вы не сможете ему помочь;
  • Источник денег (ипотека, наличные, продажа своей квартиры);
  • Сроки поиска (как давно и если ипотечники, то сколько времени до конца выделенного банком срока осталось);
  • Прямая покупка или «обмен» (предложить ему заняться продажей);
  • Когда удобно смотреть квартиры.

Как продавать недвижимость риэлтору

Выбираем несколько наиболее перспективных для продажи объектов недвижимости:

  • с собственниками заключены эксклюзивы или продавец склонен к заключению договора;
  • документы готовы для любого покупателя (наличка, ипотека и т.д);
  • цена по аналогам более-менее в рынке;
  • состояние «надо брать».

Что делать:

  • На перспективные квартиры даем качественную рекламу;
  • Если нет эксклюзива — предлагаем подписать;
  • На входящих звонках подбираете покупателю квартиры по его потребности;
  • Рекламные объявления подавать с разными формулировками, вариантами описания;
  • Группируете объекты недвижимости по схожим параметрам и подаете одно объявление вместо 3-5 шт, а когда будут звонить, предлагаете сразу показать несколько вместо одного, как это делают большинство риэлторов;
  • Тестировать рекламные каналы (откуда идут обращения, на той площадке и подавайте объявления).

Работа с перспективными покупателями:

  1. Предлагать им подыскать жилье, если ваши объекты не подошли;
  2. Группировать покупателей по параметрам объектов и как только у вас или ваших коллег появится подходящий объект – позвонить и договориться на просмотр;
  3. Узнавать подробности выявленных потребностей (прямо ведите дневник по каждому клиенту);
  4. Не бросать звонивших вам покупателей и стараться предлагать им все, что им может подойти пока не продадите.

Работа с объявлениями:

  • Замерить, как работает тот или иной канал, которым пользуетесь (выясняйте, где нашли объявление);
  • Чередуйте заголовки;
  • Фиксируйте тенденции спроса по количеству звонков;
  • Тестируйте разные цены;
  • Тщательнее работайте с перспективными квартирами.

Вы узнали, как правильно и пошагово продавать квартиры риэлтору, работать с рекламой, покупателями и продавцами жилья, получили пошаговую инструкцию с подробным разбором и советами.

Источник: https://MainSeller.ru/kak-prodavat-kvartiry-rieltoru.html

Продажа через риэлтора: порядок действия, риски, что надо знать

Действия при продаже квартиры с риэлтором

Как продать квартиру через риэлтора, как происходит процесс продажи, какие риски сопровождают работу продавца с посредником, что надо знать, порядок действий и стоит ли все сделать самому, разберем подробно в статье.

Практика риэлторской деятельности показывает, что собственники гораздо охотнее продают жилье не прибегая к помощи посредников, т.к. считается, что риски на сделке минимальны. Особенно уверенности придает оформление купли-продажи через банк покупателя.

Однако, не у всех есть свободное время заниматься реализацией недвижимости и собственники вынужден нанимать риелтора, который представляет интересы заказчика на сделке. Предлагаю разобраться, как происходит продажа квартиры через риэлтора.

Продажа квартиры через риэлтора: порядок действий, риски

Порядок действий собственника:

  1. Поиск хорошего риэлтора (добросовестного, пунктуального, профессионального и т.д.), чаще всего по рекомендации;
  2. Встреча с посредником на квартире, показ объекта и предоставление полной информации о квартире, причинах продажи, плюсах и минусах жилья, примерных сроках реализации и озвучивание желаемой цены;
  3. Изучение и заключение договора на посреднические услуги;
  4. Предоставление копий документов на жилье посреднику для изучения;
  5. Приемка отчетов от риелтора о ходе подготовки документов и результатов рекламы;
  6. Получение аванса или задатка за квартиру под контролем специалиста по недвижимости;
  7. Проверка правильности составления договора купли-продажи и выход на сделку;
  8. Посещение отделения Росреестра или МФЦ, сдача документов на регистрацию;
  9. Получение второй части денежных средств за продаваемую квартиру;
  10. Оплата комиссии агенту по недвижимости.

Т.к. купля-продажа квартиры осуществляется через риэлтора будьте готовы оплатить специалисту комиссию, размер которой оговорен в договоре на оказание услуг.

Что надо знать о договоре:

  • Обязательно прописывайте реквизиты сторон и контактные данные, чтобы вы в любой момент могли найти не только агента, но и гендиректора агентства недвижимости;
  • Прежде чем ставить подпись в договоре, дайте прочитать его текст нескольким знакомым людям или юристу;
  • Обязательно ограничьте сроки выполнения договора, прописав конечную дату, после которой договор считается расторгнутым;
  • В пункте о досрочном расторжении в связи с тем, что вы сами нашли покупателя (или он вас), не прописывайте штрафы и пени (это незаконно), но оставьте возможность агенту получить компенсацию за фактически доказанные расходы;
  • Четко пропишете обязанности сторон, особенно исполнителя. Например, если он подает рекламу, то в какие площадки, какими еще способами собирает покупателей;
  • В договоре указывайте сроки и содержание отчетности за совершенные действия посредником по продаже жилья. Например, какие источники использовал для поиска покупателей, что конкретно и в цифрах сделал.

Порядок действий риелтора:

  1. Знакомство с собственником и изучение продаваемой квартиры и документов на нее;
  2. Анализ рынка аналогичных квартир (количество, находящихся в продаже в данном районе, стоимость, состояние, спрос и т.д);
  3. Предложение и подписание эксклюзивного договора на продажу квартиры;
  4. Получение копий документов на жилплощадь;
  5. Оценивание преимуществ и недостатков реализуемой жилплощади (квартира, подъезд, дом, соседи, двор, район, инфраструктура и т.д);
  6. Сбор информации для формирования пакета документов;
  7. Формирование пакета документов (обычно документы готовятся перед сделкой, после внесения аванса за квартиру, однако, агент загодя готовит недостающие документы, например, для покупателя-ипотечника);
  8. Реклама при продаже через риэлтора осуществляется по договоренности за счет продавца, так же посредник использует собственные ресурсы, базу агентства, занимая прозвоном покупателей.

Риски при оформлении продажи квартиры через риэлтора:

Некомпетентность посредника, которая может стать причиной либо затягивания сроков выхода на сделку, либо приостановки сделки при регистрации в Росреестре;

Высокая стоимость услуг, к примеру, за реализацию жилья в Москве через риэлтора продавец может потерять от 2 – 6 % от стоимости продаваемого жилья. Например, от суммы в 8 млн рублей, придется отдать от 160 тысяч рублей до 480 тысяч рублей;
Посредник может попытаться понизить стоимость вашей квартиры для ускорения процесса продажи и не сказать вам об этом,

Продать квартиру через риэлтора: что надо знать

Прежде всего некоторые приемы работы релторов, которые ускоряют продажу вашей квартиры. Нет, это не гуру маркетинга, как вы могли подумать, а банальное снижение оговоренной в договоре цены. Если вы думаете, что вам не предложат через месяц ее снизить, то ошибаетесь. Маклер заинтересован в получении комиссии, но не через полгода, а как можно скорее.

Механизм прост, он выставляет второе объявление о реализации вашей квартиры, но по сниженной цене. Приходящие на просмотр покупатели в один голос заявляют, что хотят купить, но сумма вовсе ни та, что вы ожидали!

Расходы на рекламу станут вашими, как если бы вы продавали жилье не через риэлтора, а сами. Часто в эксклюзивном договоре прописывается фиксированная сумма. При этом важно помнить, что она невозвратная и если квартиру не удастся продать — финансы вам не вернут.

Помимо рекламы есть дополнительные расходы, которые вы понесете в процессе оформления сделки: нотариус, составление ДКП у юриста, аренда банковской ячейки и т.д). Сразу зафиксируйте эти суммы до подписания договора и укажите их в нем.

Вы узнали, как правильно продать квартиру через риэлтора, на что обратить внимание, какие действия предпринять и что ожидать от посредника и никто не запрещает сделать это самому.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/kak-prodat-kvartiru-cherez-rieltora.html

Как продать квартиру через риэлтора: пошаговая инструкция

Действия при продаже квартиры с риэлтором

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Владельцы продаваемых квартир в большинстве своем – люди, очень слабо разбирающиеся в особенностях рынка недвижимости. Этим и пользуются мошенники, предлагающие помощь в продаже, но на самом деле не выполняющие своих обязательств.

В этой статье мы не будем анализировать преимущества и недостатки работы с риэлтором. Вы узнаете, как продать квартиру через риэлтора (пошаговая инструкция), как правильно выбирать посредника, составлять договор и т.д.

Далее подробно описаны все этапы продажи жилья через посредника.

Поиск риэлтора

Обратите внимание на такие нюансы:

  • Номер лицензии. Если он входит в первые несколько сотен номеров, значит, посредник солидный и работает давно. Если же указан продолжительный опыт работы, а лицензия новая, это может означать, что у риэлтора уже отбирали лицензию из-за некачественной работы.
  • Продолжительность работы. Недобросовестному посреднику не получится надолго задержаться на рынке недвижимости. Дурная слава пойдет о нем быстро, и с ним никто не захочет работать.
  • Отзывы. Здесь на помощь придет интернет. На многочисленных сайтах люди оставляют позитивные или негативные отзывы о работе риэлторов. Если вы видите исключительно хвалебные отзывы в стиле «Все супер, спасибо», это должно насторожить. Для частных маклеров рекомендации по принципу «из рук в руки» даже более важны, чем для больших агентств недвижимости. В США, например, принято запрашивать у самого маклера отзывы людей, с которыми он работал.
  • Офис. Красивый чистый офис в хорошем районе – признак солидности, хотя и здесь есть исключения. Бывает, что риэлтор снимает прокуренную комнатку где-то на окраине, куда сложно даже добраться. Значит, он или не понимает важности офиса для клиентов, либо не заключает достаточно выгодных сделок.
  • Членство в риэлторских ассоциациях. Наличие сертификатов, наград. Это не обязательные, но весьма желательные условия.
  • Активность в интернете. Наличие сайта, блога, страниц в соцсетях с регулярно обновляемой информацией.
  • Личные впечатления. Если при общении с маклером вы видите, что он ведет себя навязчиво, старается побыстрее подписать договор и не желает отвечать на все интересующие вас вопросы, лучше поискать другого посредника. Добросовестный риэлтор всегда даст развернутую консультацию, поскольку скрывать ему нечего. Обычный телефонный звонок позволяет выяснить многое.
  • Сфера деятельности. Если вы собираетесь продавать квартиру в старой «брежневке», вам точно не нужен специалист в сфере коммерческой недвижимости или новостроек.

Личная встреча и объяснение ситуации

Пообщайтесь с маклером и подробно расскажите ему, какую квартиру желаете продать, сколько за нее получить и сколько времени отводите на поиск покупателя. Покажите риэлтору жилье, задайте все интересующие вас вопросы.

Если маклер ведет себя грубо, хамит, не желает отвечать на вопросы, лучше от такого сотрудничества отказаться. Вряд ли он сможет нормально общаться и с покупателями. Да и собственные нервы вам стоит поберечь.

Не стоит работать и с риэлтором, который не в состоянии объяснить все нюансы сделки, проявляет непрофессионализм, нерешительность.

Заключение договора

Сразу же стоит отметить, что некоторые маклеры предлагают работать без подписания договора. На такие предложения соглашаться нельзя. Все устные договоренности закрепляйте на бумаге.

Важные особенности подписания договора:

  1. Четко прописывайте предмет договора (продажа квартиры), сведения о регистрации юридического лица (риэлтора) и свои паспортные данные, указывайте дату и время составления.
  2. Описывайте квартиру так, чтобы не возникало недоразумений. Указывайте адрес, метраж.
  3. Попросите взять с собой незаполненный бланк на 1-2 дня и внимательно изучите его, чтобы не пришлось ничего подписывать в спешке. Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом, хорошо разбирающимся в жилищных вопросах.
  4. Укажите в договоре размер вознаграждения посредника. Обычно это 1-4% от суммы сделки, хотя тут многое зависит от города, самой недвижимости, загруженности маклера. Также можно договориться о вознаграждении в фиксированной сумме.
  5. Указывайте срок действия договора. В противном случае маклер может затягивать поиск покупателя, и формально это не будет считаться нарушением.
  6. Пропишите условия расторжения договора без штрафных санкций. Например, вы самостоятельно нашли покупателя и больше не нуждаетесь в услугах риэлтора. В таком случае он может потребовать компенсацию за уже проделанную работу.
  7. Перечислите все обязательства посредника. К примеру, маклер может сказать, что давать рекламу в газеты должен продавец, если обратное не указано в договоре. Подобные моменты являются спорными и должны быть четко расписаны в документе.

И помните, что клиент может вносить правки в стандартный договор, если посчитает это нужным.

Показ квартиры

Риэлтор будет находит потенциальных покупателей и демонстрировать им жилье. Здесь желательно ваше личное присутствие. Убедитесь, что маклер умеет рекламировать продаваемый товар и отстаивать предложенную цену.

Подготовка документов

Когда покупатель найден, он вносит аванс под расписку. После этого начинается сбор документов для оформления сделки. Это довольно хлопотное дело, поэтому лучше поручить его самому маклеру. Если будут какие-то юридические проблемы, профессионал лучше во всем разберется. То, что риэлтор берет на себя оформление пакета документов, также нужно указать в договоре.

Оформление сделки и получение денег

Здесь все довольно просто. Клиенту достаточно прочитать договор купли-продажи и поставить свою подпись. Для передачи денег обычно используется арендованная банковская ячейка.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-cherez-rieltora

Продажа квартиры через риэлтора, порядок действий

Действия при продаже квартиры с риэлтором

    На московском рынке жилья продажа объектов происходит чаще всего через риэлтора. Чтобы самому удостовериться в этом, достаточно мельком просмотреть любую страницу наиболее обширной базы по недвижимости – сайт cian и увидеть от чьего имени подается объявление – от собственника или от риэлтора.   

  Данная ситуация вполне закономерна, поскольку ошибки в таком важном деле могут дорого стоить хозяину. Хозяину лучше бывает опереться в этом деле на человека, знающего в нем толк – то есть на специалиста.

  Перед тем как обратиться к риэлтору для продажи своего жилья, владелец задается вопросом: «Как продать квартиру с помощью риэлтора». Неминуемо с этим вопросом перед собственником встают и другие сопутствующие вопросы: «Где взять хорошего риэлтора? Как распознать хорошего риэлтора?».

  Описание риэлторов, с точки зрения того, что они из себя представляют, отражено в статье «Как работают риэлторы по недвижимости».

  В поисках услуги профессионала хозяева обращаются к сайтам риэлторов Москвы или социальным сетям, а также к своим знакомым.

  О том как найти специалиста «со стороны» изложено в статье «Как выбрать риэлтора при продаже квартиры».

  Что касается знакомых, то они естественно рекомендуют тех риелторов, с которыми сами имели дело, и которые оставили у них приятное впечатление.

Ошибки при взаимоотношениях с риэлтором по рекомендации

  Отношения владельца с риэлтором, пришедшим от знакомых, начинаются с неформальностей, с демонстрации друг другу радости встречи и знакомства, готовности во всем доверится друг другу. Вот на этой ноте, как правило, вся встреча и проходит. Вопросы же разработки плана реализации, сопутствующих подробностей, деталей при этом зачастую отодвигаются на потом.

   Таким образом вопрос о сущности услуг риэлтора и формы договорных взаимоотношений сторон в этом случае не является основным предметом первого разговора. Чаще всего в результате такого варианта первого контакта владельца с риелтором между сторонами оговаривается только стоимость услуг риэлтера и цена в объявлениях.

  По этой причине, по окончании первой встречи с «риелтором знакомых», а часто и с риэлторами «со стороны», если первая встреча происходит по аналогичной схеме, у собственника остается много неясностей, недоговоренностей, что таит в себе серьезную опасность   конфликта с риэлтором в будущем.  

   После вышеописанного приятного первоначального разговора собственника и специалиста проходит какое-то время.

Риэлтор вроде оперативно разместил объявление о продаже, оно представлено в базе, и тем не менее не происходит того, что в уме изначально держал хозяин – то есть не находится покупатель за желаемые продавцом деньги.

Как правило, подозрения по части виновности в сложившейся ситуации со временем все больше и больше ложатся на риэлтера.

   В последующем у хозяина все больше и больше накапливается обида на специалиста, у него появляется ощущение обманутых надежд, улетучивается доверие к риэлтору.

В конце концов обида обычно выплескивается в форму непримиримого разговора, в котором хозяин высказывает риэлтору категорическое им недовольство и заявляет о прекращении с ним отношений.

Затем хозяин обращается к другому специалисту и все повторяется.

    В вышеописанном жизненном сценарии заключается одна из больших ошибок хозяина при реализации своей недвижимости через риелтора. Ошибка заключается в том, что владелец приступает к операции, не разобравшись с ее процедурой.

Он считает, что достаточно лишь высказать риэлтору свою желаемую цену, и на риелтора сразу же само собой накладываются обязанности по быстрому нахождению покупателя именно за эту цену.

Такой владелец думает так: если риэлтор нашел покупателя, то он хороший специалист, если не нашел -то он плохой специалист.

План – это основа плодотворных взаимоотношений риэлтора и продавца

  Две темы: а) тема понятного и приемлемого для сторон плана продажи объекта,    б) тема распределения зон ответственности между клиентом и риэлтором, – так или иначе неизбежно возникают в отношениях владельца и риелтора – то ли в конфликтной обстановке, через некоторое, зря потраченное сторонами время с момента начала реализации; то ли в нормальной деловой обстановке, при первой же предметной встрече.

  Таким образом, хочет заниматься планом собственник или нет, но совместно выработанный проект совместных действий совершенно необходим, и он всегда стоит во главе угла при успешной работе с риэлтором при продаже.

   Купля продажа через хорошего риелтора-профессионала начинается с того, что тот вначале выслушивает пожелания хозяина, осматривает объект, получает от продавца сведения о техническом состоянии и истории прав на нее. Затем риэлтор предлагает клиенту аргументированный, четкий, конкретный план необходимых действий для достижения результата: реализации с минимальными рисками для хозяина и по наилучшей цене.

  Если риэлтор не предлагает план, то очевидно, что это плохой риэлтор.

    Проект включает в себя цель, средства ее достижения, тактику поведения на рынке, приемлемые для владельца варианты получения денег за проданную недвижимость.

    Если хозяина ничего не смущает в предлагаемом проекте, и он считает   его понятным и разумным для себя, то дальше ему следует придерживаться предложенного риэлтором проекта самому и контролировать выполнение его риэлтором. Если же у собственника возникают пожелания по изменению проекта, то тогда эти пожелания стоит обсудить с риэлтором, убедиться в разумности своих пожеланий, и внести соответствующие корректировки.

Продажа квартиры через риэлтора пошаговая инструкция

  1. Первоначальная встреча с риэлтером.

     Риэлтор получает краткую информацию об объекте.

      Риелтор со своей стороны рассказывает продавцу о том сегменте рынка недвижимости, на котором предстоит провести операцию по реализации, особо выделяя историческую динамику цен и уровень цен сделок актуальный на день встречи. Риэлтор дает описание действующих лиц и элементов рынка – риэлторах, агентствах, регистрирующих органах, банках, эффективных площадках продажи жилья и т.д., рассказывает о их роли в предстоящей сделке. 

      Владелец при этом получает системное представление об актуальном сегменте рынка недвижимости. Данная информация необходима собственнику для обсуждения в последующем плана реализации.

     По окончании встречи хозяин оценивает в первом приближении риэлтера как специалиста и принимает решение о продолжении взаимоотношений с риэлтором.

  1. Риэлтор очно знакомится с объектом и получает от продавца всю необходимую исчерпывающую информацию, необходимую для осуществления сделки.
  2. Риэлтор представляет продавцу план реализации, с отдельным освещением работы, связанной с организацией эффективной рекламной кампании. 

  Продавец, в случае необходимости, вносит свои предложения по изменению проекта, который, в случае признания обоснованности и необходимости учета замечаний, корректируется. Продавец принимает решение о приемлемости окончательного плана для себя.

  1. Риэлтор и владелец, в случае достижения согласия по проекту реализации квартиры и возникновения симпатий друг к другу, заключают договор на оказание риэлторских услуг. Основой договора является проект. В договоре отражается сумма услуг риелтора, срок действия договора, накладные расходы, связанные с действиями на рынке по осуществлению реализации.
  2. Риэлтор производит фото и видеосъемку объекта, и размещает рекламные объявления о нем, следит за его восприятием со стороны рынка, принимает звонки по поданной рекламе, периодически отчитывается о состоянии дел перед продавцом. Риэлтор организует просмотры недвижимости для желающих ее посмотреть. 

       В то время, когда появляются встречные предложения по цене объекта со стороны потенциальных покупателей, риэлтор, при тесной взаимосвязи с собственником, проводит с потенциальными покупателями переговоры и торги для получения максимально возможной цены за него.

     Хозяин контролирует выход рекламы по поводу реализации недвижимости, согласовывает просмотры продаваемого объекта, дает свое согласие, после представленных аргументов риэлтера, на изменение цены и изменение иных условий сделки в процессе переговоров с целью нахождения компромиссов с потенциальными покупателями.

      У хозяина, дополнительно, уже в ходе реализации проекта, существует возможность вносить свои пожелания по его корректировке, которые принципиально не изменяют цель проекта и метод его реализации.

  1. После появления покупателя, выразившего желание купить квартиру на устраивающих собственника условиях, риелтор организует заключение предварительного договора на продажу, в котором отражается:

-цена квартиры,

-оборудование, продаваемое вместе с недвижимостью,

-сроки заключения договора купли-продажи,

-банк взаиморасчетов,

-условия получения денег продавцом,

-какая сторона сделки занимается организационными вопросами подготовки сделки, в том числе составлением договора купли-продажи.

    В процессах подготовки и проведения сделки риелтор осуществляет действия по обеспечению максимальной надежности получения денег и соблюдения иных интересов продавца.

   Владелец подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры, и получает согласно него аванс или задаток.

  1. Этап непосредственного заключения договора купли-продажи квартиры.

  Под контролем риелтора покупатель размещает причитающихся продавцу деньги в согласованном с покупателем банке. 

  Под контролем риелтора происходит подписание продавцом заранее подготовленного договора купли-продажи.

  Риэлтор организует передачу документов по сделке на госрегистрацию перехода права собственности на продаваемый объект в Росреестр.

  1. Под контролем риелтора продавец получает документы по сделке из Росреестра.

  Под контролем риелтора продавец получает от покупателя все необходимое для беспрепятственного изъятия из банка причитающихся ему денег по сделке.

  1. Под контролем риэлтера продавец передает квартиру покупателю по акту сдачи-приемки, согласно заключенной сделке.  

   Между продавцом и риэлтором подписывается акт о выполненных работах. На этом взаимоотношения риелтора и собственника квартиры по поводу ее реализации заканчиваются.

     Заключение

  Резюмируя вышесказанное, стоит отметить, что порядок продажи квартиры через риэлтора подразумевает прежде всего выбор собственником для себя риелтора и установление с ним комфортного психологического и делового контакта. 

   При отчуждении жилья через специалиста владельцу необходимо понять и принять то, что предлагает сделать риэлтор, или совместно с риэлтором выработать план, приемлемый для обеих сторон, и далее действовать по нему. В этом и будет заключаться правильный путь продажи квартиры через риэлтора

    Владельцу при продаже квартиры стоит осознать, что продажа – это не пассивное ожидание того момента, когда риэлтор приведет ему покупателя, готового заплатить задуманные им деньги. Это совместный с риэлтором проект, имеющий цель и средства ее достижения, предусматривающий оперативную реакцию со стороны хозяина на отзывы рынка по отношению к продающейся недвижимости. 

      Порядок эффективной аргументированной продажи недвижимости, основанный на инновационном  методе, принятом в агентстве НАХОДКА, описан в разделе ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ. Рекомендуем с ним ознакомиться.

Источник: https://sdelkapoumu.ru/article/%D0%9F%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B0%20%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B%20%D1%87%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B7%20%D1%80%D0%B8%D1%8D%D0%BB%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0,%20%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%8F%D0%B4%D0%BE%D0%BA%20%D0%B4%D0%B5%D0%B9%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B8%D0%B9

Как продать квартиру с риэлтором – блоги риэлторов | ЦИАН

Действия при продаже квартиры с риэлтором

Итак, Вы решили продавать квартиру. Что может сделать для Вас риэлтор? И нужен ли он Вам вообще?

           Разумеется, все что сделал один человек – может сделать и другой человек. Каждый из нас может ремонтировать автомобили, играть в футбол или преподавать высшую математику.

Вопрос только в том сколько времени, сил, денег и прочих ресурсов нужно затратить на решение каждой из этих задач.

Поскольку я лично продаю квартиры и эта тема мне ближе других – далее я и постараюсь подробно описать как продать квартиру с риэлтором.

           Давайте для начала сформулируем что именно риэлтор сделает для Вас. Основная ценность риэлтора для Вас состоит в том, что он продаст квартиру дороже, чем это сделаете Вы. Не вдаваясь в излишние для этой статьи подробности , отмечу только,что хороший риэлтор должен:

– провести правильную рекламную кампанию Вашей квартиры

– собрать правильных покупателей

– организовать правильные показы Вашей квартиры

– выбрать покупателя, предлагающего наилучшие для Вас условия

– провести сделку с минимумом рисков для Вас

           Далее хотел бы подчеркнуть принципиально важный момент. В Ваших интересах работать только с одним риэлтором на основании эксклюзивного договора. К сожалению, на этот счет существует множество заблуждений, которые тиражируются людьми, слабо разбирающимися в том, как устроен рынок недвижимости.

Казалось бы, почему бы не разрешить приводить покупателей на Вашу квартиру всем подряд? Чем больше покупателей – тем лучше? На деле же такой способ действий ведет продавца недвижимости в ловушку, описанную в моей статье под названием «Как не продать».

Именно в Ваших интересах выбрать одного риэлтора, заключить с ним эксклюзивный договор с тем, чтобы продать Вашу квартиру максимально выгодно.

Если Вы заключаете с риэлтором эксклюзивный договор на продажу Вашей квартиры – Ваши интересы совпадают, Вы хотите продать свою квартиру, а Ваш риэлтор (с которым Вы подписываете эксклюзивный договор) берется помочь Вам в этом. Без подписанного договора у риэлтора нет особой мотивации заниматься продажей именно Вашей квартиры, а не квартир других собственников, с которыми у него заключен договор.

           Как не ошибиться в выборе риэлтора? По какому критерию выбрать риэлтора? Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно.

           Прежде всего давайте разберем типичные ошибки, которые совершают собственники в этом вопросе.

           Первая типичная ошибка: выбрать того риэлтора, который запросит минимальные комиссионные за свою работу. Этот подход, доведенный до абсурда, звучит примерно так: «Возьмите комиссионные с покупателя». К своему удивлению я часто вижу на своем сайте посетителей, попавших с поиковых запросов типа «нужен ли риэлтор продавцу если риэлтор есть у покупателя?».

Нужен ли Вам адвокат, если есть прокурор,который тоже вроде бы знает законы? Решайте сами, но с адвокатом как-то спокойнее, прокурор Ваши интересы защищать точно не будет. То же самое и с риэлторами.

Интересы продавцов и покупателей диаметрально противоположны: продавец хочет продать дороже, а покупатель – купить дешевле; продавцы обычно не хотят выписываться до последней возможности, а покупатели предпочитают покупать квартиры, в которых никто не прописан; продавцы хотят съезжать с квартиры в течение месяца или двух, а покупатели хотят, чтобы на следующий день после регистрации прав на квартиру она уже была свободна. Подводя итог, можно сделать очень простой вывод: не надейтесь, что риэлтор противоположной стороны будет работать в Ваших интересах! Бесплатный сыр бывает только в мышеловке!

           Допустим, мы сделали следующий логический шаг и признали, что риэлтор не будет работать бесплатно (в Ваших интересах, по крайней мере!).

Следующая ошибка, которую часто делают собственники при продаже квартиры – примерно такая. Пусть собственник хочет за квартиру 10 млн.руб.

Собственник считает, что назечем платить слишком большую комиссию риэлтору – например, тому хватит 100 тыс.руб. (по мнению собственника). Итого цена квартиры составляет 10,1 млн.руб.

           Единственная проблема заключается в том, что у собственника, как правило, нет покупателя на его квартиру, и удастся ли продать квартиру за 10 млн.руб. – это большой вопрос. В этом случае рассуждения о том, что собственник получит на руки 10 млн.руб., а 100 тыс.руб.

составит комиссия риэлтора – это не более чем фантазии, галлюцинации. Работа риэлтора как раз в том и состоит, чтобы продать квартиру максимально дорого.

Интерес же собственника, очевидно, состоит не в том, чтобы заплатить поменьше комиссионных риэлтору, а в том, чтобы выручить как можно больше денег за продаваемую квартиру; именно в этом и состоит работа хорошего риэлтора.

           Итак, выбирать риэлтора по принципу «кто запросит меньше комиссионных» – это путь в тупик. Желающие более подробно разобраться в проблеме могут поискать картинки на тему «Всегда найдется тот, кто сделает дешевле».

           Другой типичной ошибкой при выборе риэлтора является выбор по принципу «кто пообещает больше денег за мою квартиру».

Некоторые продавцы пытаются даже торговаться с риэлторами, пытаясь набить цену на свою квартиру! Нужно понимать, что сам риэлтор не будет покупать квартиру, он лишь может привести достаточное количество покупателей, которые и будут торговаться за квартиру.

Более того, хотя риэлтор и может дать некоторую субъективную оценку квартиры, но в результате оценивать квартиру будет покупатель! И задача риэлтора состоит в том, чтобы найти наиболее заинтересованного покупателя (а лучше много заинтересованных покупателей), которые предложат наилучшую цену!

           Иногда встречается и другая крайность – когда риэлтор определяет «объективную рыночную цену» квартиры и пытается продать квартиру по этой цене. Несомненно, рыночная цена квартиры существует и может быть определена достаточно точно (плюс-минус пара сотен тысяч рублей).

Однако смысл работы риэлтора состоит не в том, чтобы получить некую «объективную» или «справедливую» цену квартиры. Смысл работы риэлтора состоит в том, чтобы продать квартиру максимально дорого. Может ли покупатель заплатить больше «справедливой» цены квартиры? Да, может, но для этого у покупателя должна быть мотивация.

И основная задача риэлтора – найти именно таких мотивированных покупателей.

           И здесь мы подходим к ответу на ключевой вопрос: а как же выбрать риэлтора, который будет заниматься продажей квартиры?

           Критерий выбора риэлтора должен быть очень простым: риэлтор должен предъявить Вам маркетинговый план продвижения Вашей квартиры, который привлечет наибольшее число заинтересованных покупателей. Чем больше потенциальных покупателей посмотрит Вашу квартиру – тем более высокую цену Вы получите. (Подробнее о маркетинговом плане продвижения квартиры читайте в моем блоге.)

Источник: статья на персональном сайте

Источник: https://www.cian.ru/blogs-kak-prodat-kvartiru-s-rieltorom-278314/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.