Договор купли продажи квартиры закладная

Содержание

Закладная на квартиру по ипотеке – что это такое: сроки регистрации, госпошлина, для чего нужна, как выглядит закладная по ипотеке

Договор купли продажи квартиры закладная

Источник: https://J.Etagi.com/ps/zakladnaya-na-kvartiru-pri-ipoteke/

5 фактов о закладной. Что такое закладная, зачем она нужна, зачем кредиторы ее продают

Договор купли продажи квартиры закладная

Закладная это ценная бумага. Именная ценная бумага.

Именная она, потому что выписывается, т.е. оформляется, конкретным лицом (должником и залогодателем) на конкретное имя, а именно, на имя конкретного кредитора – залогодержателя.

Вообще закладная должна составляться не банком, а самим физическим лицом, которое взяло кредит и предоставило в залог свою недвижимость. Если недвижимость в залог предоставило третье лицо, то и оно участвует в составлении этого документа.

Защита покупателей квартир в новостройках. Что нового?

Но фактически все происходит не так.

Закладную составляет банк, заполняя за клиента все нужные поля. Заемщику и залогодателю остаётся только подписать закладную. Но по закону считается, что составил ценную бумагу заемщик и залогодатель.

Факт № 2

Закладная не является эмиссионной ценной бумагой.

Закладную нельзя купить на рынке ценных бумаг, как, например, ценные бумаги некоторых публичных предприятий, типа, Сбербанка или Газпрома. Вот их ценные бумаги, а точнее сказать, акции, можно прикупить.

Факт № 3.

Закладная удостоверяет сразу 2 права ее владельца:

  • право требования возврата кредита;
  • право обращения взыскания на объект недвижимости, который является предметом залога (если заемщик будет недобросовестно платить по кредиту).

Факт № 4

Чтобы закладная стала ценной бумагой она должна содержать обязательные 14 пункта.

В закладной по закону обязательно нужно не забыть указать 14 пунктов. А именно, вот такие сведения о:

  • заемщиках;
  • залогодателях;
  • кредиторе – залогодержателе;
  • кредитном договоре (договоре займа);
  • сумме кредита, размере процентов, порядку их расчета;
  • порядке уплаты долга и процентов;
  • объекте недвижимости – предмете залога;
  • стоимости недвижимости, подтвержденной заключением независимого оценщика;
  • праве, в силу которого недвижимость принадлежит залогодателю, включая сведения об органе регистрации, который зарегистрировал это право;
  • наличии/отсутствии обременений на недвижимость;
  • регистрации ипотеки;
  • дате выдачи закладной.

Ну и само слово “Закладная” ОБЯЗАТЕЛЬНО должно присутствовать в заголовке. Также в закладной должны стоят подписи заемщиков и залогодателей (если последние это третьи лица).

Кредитор может указать в закладной и другие сведения. Некоторые банки вместо включения в закладную дополнительных условий просто сшивают вместе с закладной экземпляр кредитного договора.

Кстати, теоретически, некоторые условия закладной могут размещаться в интернете на сайте кредитора или публиковаться в СМИ с тиражом не менее 10 000 экземпляров. Тогда при оформлении закладной в ней просто дается указание на источник публикации.

Порядок оформления закладной

Закладная, как правило, составляется в день заключения договора купли-продажи квартиры и кредитного договора. Хотя она может быть составлена и потом, в любой момент до полного погашения кредита.

Закладная передается вместе с остальными документами по сделке купли-продажи в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Все листы закладной нужно пронумеровать и сшить.

Когда  регистрация прав на недвижимость завершена, сотрудник органа госрегистрации проставляет на закладной сведения о правах (собственность и ипотека), заверяет эти сведения своей подписью и печатью, и выдает закладную кредитору – залогодержателю, проставляя в закладной еще и дату ее выдачи.

Если госорган ошибся при заполнении «своих» сведений (а такое бывает, как ни странно, часто), он должен исправить ошибку в явной форме и заверить ее исправление.

Факт № 5.

Закладную кредитор может продать другому лицу, не спрашивая согласия заемщика и залогодателя.

Зачем нужна закладная? Продажа закладной

А вот мы и добрались до того, а для чего, собственно, требуется этот дополнительный документ. Ведь есть кредитный договор, есть договор об ипотеке (или договор купли-продажи с ипотекой в сиду закона), не много ли всего?

Еще один документ, а именно, закладная, нужен для упрощения «продажи» кредита. Бывает так, что ваш кредит банк не может держать у себя на балансе и продает его кому-нибудь другому, в другой банк, например. Или рефинансирующей компании.

Если нет закладной, то сделка продажи кредита (а если быть точнее, сделка переуступки прав по кредиту) сложная – нужно составить договор уступки прав по кредитному договору и договор уступки прав по договору об ипотеке.

И не просто составить, а зарегистрировать их. А если продаваемых кредитов много? Очень много… Представили? На каждый кредит нужно составить минимум по 2 договора минимум в двух экземплярах. Потом все договоры отнести в Росреестр для перерегистрации.

В общем, сложно все это.

Зачем банки продают ипотеку?

А вот, если есть закладная (а мы помним, что она удостоверяет сразу 2 (!) права), достаточно на закладной написать «Передаю права тому-то по такому-то договору с такой-то даты». И все! Даже регистрировать это не нужно. Можно, но не нужно. Продажа закладной более простая сделка для кредитора.

Именно поэтому в закладной обязательно сразу предусматривают место для отметок о передаче прав на закладную новому владельцу. И не одно место, а сразу несколько, т.к. кредит может «кочевать» от одного кредитора к другому.

А можно еще больше упростить процесс передачи кредита новому владельцу, указав в закладной, что она будет хранится в депозитарии. Тогда все делает депозитарий, на закладной при передаче прав даже писать ничего не нужно.

Погашение кредита

Если заемщик полностью погасил кредит, то банк, выдавший кредит (или текущий владелец закладной, если кредит «продали») делает на закладной отметку, что кредит погашен, передает заемщику комплект документов, включая закладную и справку о полном погашении кредита, и заемщик идет в орган госрегистрации и аннулирует обременение в виде ипотеки и закладную.

Подписывайтесь на наш Дзен канал

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ipotekahouse.ru/5-faktov-o-zakladnoi-chto-takoe-zakladnaia-zachem-ona-nujna-zachem-kreditory-ee-prodaiut-5cce72167dea6f00b30dc8e4

Как составить договор купли-продажи квартиры после выдачи задатка

Договор купли продажи квартиры закладная

Задаток за квартиру обеспечивает подписание в будущем договора купли-продажи. Поэтому в случае, если сделка не состоялась из-за покупателя, он теряет право на возврат задатка. Но, если договор все-таки был заключен, эта сумма зачитывается в цену продаваемой квартиры.

Правила зачета задатка

Покупатель может уплатить продавцу задаток в соответствии с правилами статьи 380 ГК РФ. Эта сумма уплачивается в подтверждение намерения купить именно эту квартиру у данного продавца.

В отличие от аванса (предоплаты) за квартиру задаток носит обеспечительный характер. Поэтому к ней применяются особые правила:

  • если покупатель отказался купить квартиру, задаток остаётся у продавца;
  • если же сделка сорвалась по вине продавца, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).

Задаток возвращается в одинарном размере, если об этом договорились стороны, либо если продажа не состоялась по причинам, не зависящим от них.

Задаток зачитывается в счет обязательства покупателя по уплате цены недвижимости (то есть, уменьшить на его сумму последующие платежи). Об этом следует указать в договоре купли-продажи.

Как оформить в договоре

Гражданский кодекс РФ требует, чтобы договоренность о задатке была оформлена в письменном виде. Это можно сделать:

  • В отдельном договоре (соглашении) о задатке;
  • Непосредственно в тексте договора купли-продажи.

Выбор между этими двумя вариантами зависит от сторон.

Задаток передаётся непосредственно стороне сделки — продавцу жилого помещения. Разнообразные договоры о передаче задатка, которые используют агентства недвижимости, зачастую противоречат этому правилу.

Образец соглашения о задатке

Соглашение о задатке

г. Москва                                                                                                                   ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Покупатель и Продавец совместно именуются «Стороны».

  1. Стороны подтверждают, что Покупатель передал, а Продавец получил денежные средства в размере _____ рублей в качестве задатка в счет оплаты приобретения покупателем квартиры по адресу ______ согласно договору купли-продажи квартиры № ____ от _____.
  2. Стороны определили Цену Квартиры в соответствии с указанным Договором купли-продажи в размере ______.
  3. Если договор купли-продажи квартиры не будет исполнен по вине Продавца, Продавец обязуется возвратить Покупателю двойную сумму задатка в срок до _______.
  4. В случае, если настоящий Договор не был исполнен по вине Покупателя, сумма задатка Покупателю не возвращается.
  5. Настоящее Соглашение о задатке составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
  6. Настоящее Соглашение о задатке вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Реквизиты и подписи сторон.

Образец договора купли-продажи квартиры после задатка

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                   ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Покупатель и Продавец совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1.1         В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), кадастровый номер _______, общая площадь _____, жилая площадь _____, количество комнат______ ,балкон ____м, расположенную на ____ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ________.

1.2         Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании ______, выписка из ЕГРН ______.

1.3 Продавец гарантирует, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит.

2             Цена Квартиры

2.1         Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3 Порядок расчетов

  • Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу в следующем порядке:

3.1.1 Сумма в размере _____ была уплачена Покупателем в качестве задатка в соответствии с Соглашением о задатке № ___ от ____, заключённым между Продавцом и Покупателем.

  • Оставшуюся часть цены Квартиры Покупатель уплачивает в срок до ____ путём _______.

3.2  Стороны договорились, что в соответствии с п. 1 ст. 488 ГК РФ Квартира не будет находиться в залоге у Продавца до момента ее полной оплаты.

4             Регистрация права собственности

4.1         Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2         Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателя на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

5             Акт приема-передачи

5.1         Продавец передаст Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты государственной регистрации права собственности на квартиру за Покупателем по акту приема-передачи (Приложение 2 к настоящему Договору).

5.2         С передачи квартиры по Акту приема передачи к Покупателю переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

6             Заверения об обстоятельствах

6.1         Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.2         Каждая из Сторон заверяет и гарантирует другой стороне, что в браке не состоит. Продавец гарантирует Покупателю, что не состоял в браке на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

7             Ответственность Сторон

7.1         В случае уклонения какой-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права эта Сторона уплачивает неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2         В случае уклонения Покупателя от оплаты средств в соответствии с п. 2.2 настоящего договора Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.3. В случае, если оплата какого-либо из платежей, указанных в п. 2.2., просрочена более, чем на 30 дней, Продавец имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего Договора. При этом каждая из Сторон возвращает другой стороне все ранее полученное по настоящему Договору.

8             Прочие положения

8.1         Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2         При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3         Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для Покупателя и Продавца, и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя.

9             Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Форма акта приема-передачи

Договор купли-продажи квартиры с задатком в нем

Договор купли-продажи может быть составлен и до передачи задатка. В этом случае условия о задатке включаются непосредственно в него.  Договор в этом случае будет иметь то же содержание, что и приведенный выше образец.

Однако в пункте, касающемся расчетов сторон, необходимо отразить передачу задатка.  Образец этого пункта приводится ниже:

3 Порядок расчетов

3.1 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу в следующем порядке:

3.1.1 Покупатель уплачивает Продавцу задаток в размере ______ рублей в качестве обеспечения исполнения обязанности по оплате цены Квартиры в срок до ______ путём передачи наличных денежных средств под расписку. Указанная сумма засчитывается в счет оплаты Цены Квартиры.

3.1.2 Оставшуюся часть цены Квартиры Покупатель уплачивает в срок до ____ путём _______.

3.2  Стороны договорились, что в соответствии с п. 1 ст. 488 ГК РФ Квартира не будет находиться в залоге у Продавца до момента ее полной оплаты. 

3.3 В случае, если настоящий Договор не был исполнен по вине Продавца, Продавец обязуется возвратить Покупателю двойную сумму задатка в срок до _______.

3.4 В случае, если настоящий Договор не был исполнен по вине Покупателя, сумма задатка Покупателю не возвращается.

Заключение договора купли-продажи квартиры с задатком имеет ряд особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-vydachi-zadatka

Суета вокруг закладной, или как ускорить сделку с ипотечной квартирой

Договор купли продажи квартиры закладная

Каждая вторая квартира, выставленная сегодня на продажу в Екатеринбурге, является ипотечной, то есть находится в залоге у банка. А, например, в Академическом доля таких квартир доходит до 90%.

Покупка ипотечного жилья давно стала обыденностью. Однако пока не удаётся решить вопрос очень долгого оформления сделки. Бывает, что она затягивается на два месяца и более.

Продавцы и покупатели придумывают способы «сломать систему», но не все они оказываются действенными.

Не самый сложный, но самый долгий этап совершения сделки с ипотечной квартирой – получение закладной – это бумага или электронный документ, который подтверждает право банка на заложенную квартиру. Закладная необходима, чтобы освободить продаваемое жильё от залога. Квартиру с неснятым залогом продать нельзя – Росреестр не пропустит такую сделку.

президент Уральской палаты недвижимости Поиск и доставка закладной может занять несколько недель. Чтобы не тратить время понапрасну, опытный риэлтор старается как можно быстрее запустить процесс с закладной, а пока идёт её поиск, решает другие вопросы по сделке.

Существует четыре основные схемы приобретения ипотечной квартиры. Причём три из них предполагают, что покупатель такой квартиры сам намерен воспользоваться жилищным кредитом. Впрочем, даже если ипотечная квартира приобретается за наличку, у сделки есть свои секреты. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о способах оформления сделок с залоговыми квартирами, но сейчас вкратце напомним.

1. Покупка ипотечной квартиры за наличные

Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке пишет, что получил деньги для погашения своего долга.

Стороны сразу подписывают договор купли-продажи, который незамедлительно передают в МФЦ на регистрацию сделки. Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге.

Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку. Когда сделка прошла, продавец через банковский аккредитив получает остаток суммы.

Теоретически можно не относить договор в МФЦ сразу, а дождаться, пока банк снимет залог с квартиры, но сегодня так обычно не делают. Описанная выше схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.

Следующие три модели сделки предполагают покупку ипотечной квартиры в ипотеку. То есть в процессе сделки погашается ипотека продавца, а покупатель берёт свой ипотечный кредит.

2. Покупка в кредит ипотечной квартиры с небольшой суммой долга

Особенность этой сделки в том, что покупатель из своих личных средств гасит ипотечный долг продавца. А уже после того, как квартира освобождена от залога, покупатель берёт ипотечный кредит. Чтобы обезопасить обе стороны, обычно действуют по следующей схеме.

Оформляется предварительный договор, в котором указано, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя. Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг. После того, как с квартиры снят залог, покупатель сам берёт ипотечный кредит.

В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк легко даст кредит на её покупку. Сумму, пошедшую на погашение ипотеки продавца, банк посчитает как первоначальный взнос.

3. Покупка «внутри банка»

Сегодня практически в любом банке, работающем в Екатеринбурге, можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого этого банка. Фактически банк продолжает оставаться залогодержателем квартиры, но меняет одного заёмщика на другого. Первым такую программу запустил Сбербанк, и у него же сделка «внутри банка» оформляется быстрее всех.

эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Сделки с ипотечными квартирами Сбербанк проводит почти исключительно через сервис «электронная регистрация», который позволяет оформить сделку без посещения МФЦ. Продавец квартиры (ипотечный заёмщик Сбербанка) и покупатель (который берёт в Сбербанке ипотеку на покупку этой квартиры) встречаются в офисе банка, подписывают договоры ипотеки и купли-продажи, затем документы в электронном виде идут на регистрацию. В этот же день покупатель получает выписку из ЕГРН, в которой он уже значится как собственник квартиры. Правда квартира ещё некоторое время пребывает под обременением по «старому» кредиту, но это обременение снимает сам Сбербанк. Покупателю беспокоиться не надо. Все операции с закладными банк также берёт на себя. Правда сторонам сделки надо будет заплатить 11,3 тыс. руб. за электронную регистрацию.

Как замечает директор квартирного бюро «Резолют» Александр Долгошеин, схема покупки «внутри банка» также хорошо отлажена в ВТБ.

4. Взять кредит в банке на покупку «чужой» ипотечной квартиры

Около года назад некоторые банки заявили, что готовы выдавать ипотечные кредиты на покупку ипотечных квартир, находящихся в залоге у другого банка. С таким продуктом на рынок в частности вышли Примсоцбанк, Райффайзенбанк, Абсолют Банк и банк ДОМ.РФ.

советник генерального директора группы компаний «Северная казна» На сегодняшний день список организаций, предлагающих такой тип кредита, практически не изменился. Стороннюю ипотеку готовы закрывать Райффайзенбанк, Абсолют Банк и банк ДОМ.РФ. Недавно ВТБ объявил о запуске программы по покупке «чужих» залоговых квартир, но по факту эта программа у банка пока ещё не действует.

Схема по покупке «чужой» залоговой квартиры работает так: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры. Средства этого кредита уходят на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры. Происходит погашение долга, а через какое-то время – залог снимается, после чего квартира оформляется в залог Абсолют Банку.

эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Недавно мы искали банки, которые кредитуют чужие залоги. Выяснилось, что Райффайзенбанк приостановил такую программу. Впрочем, сказали, что это временно. В результате покупатель залоговой квартиры получил кредит в Абсолют Банке. В ходе оформления сделки мы столкнулись с тем, что этот банк очень серьёзно проверяет продавца квартиры (хотя кредит получает покупатель). Проверка такая, как будто продавец квартиры тоже будет заёмщиком Абсолют Банка. Постоянно запросы, требование новых справок, узнают всю подноготную. Плюс продавец какое-то время выступает созаёмщиком – несет ответственность по кредиту до момента регистрации перехода права на квартиру.

Поймать закладную

В сделке, реализуемой по любой из перечисленных моделей, обязательно присутствует этап получения закладной. Без неё невозможно снять обременение (залог) с продающейся ипотечной квартиры. А пока не снят залог, сделка с квартирой невозможна.

президент Уральской палаты недвижимости Идеальный случай – когда закладная лежит в банке, в котором владелец квартиры (продавец) когда-то брал ипотечный кредит. Но банки часто продают закладные. В этом случае надо узнать, у кого находится закладная (кто является залогодержателем квартиры), и уже у него требовать выдачи закладной после того, как долг по ипотеке будет погашен. Если закладная оформлена не в электронном, а в бумажном виде, то возможно придётся организовывать её доставку в Екатеринбург.

Как замечают люди, уже участвовавшие в сделках с ипотечными квартирами, иногда от момента расчета по кредиту до получения закладной проходит несколько недель, а то и месяц.

директор офиса агентства недвижимости «Новосёл» Владелец ипотечной квартиры, планирующий её продажу, может обратиться в свой банк (в отдел выплат) с заявлением о поиске и доставке закладной в Екатеринбург. Но по моему опыту, не все банки идут заёмщику навстречу. Банк может отказаться доставлять закладную. Если в сделке участвует риэлтор, он «на личных связях» может узнать, не была ли продана закладная и где она находится. А есть ещё такой лайфхак – заёмщик (владелец ипотечной квартиры) пишет в банк заявление на досрочное полное погашение ипотечного кредита. Тогда банк закладную найдёт.

Как замечает директор квартирного бюро «Резолют» Александр Долгошеин, есть банки, в которых процесс поиска закладной и снятия залога запускается только после погашения долга.

директор квартирного бюро «Резолют» Впрочем, наиболее крупные ипотечные банки, такие как Сберабанк и ВТБ, обычно более лояльны к клиенту. Они готовы начать поиск закладной заранее – по заявлению от заёмщика. Но тоже есть тонкости. По опыту – Сбербанк гораздо старательнее ищет закладную, если заёмщик заказывает у него ещё какую-то услугу – электронную регистрацию сделки или же если ипотечная квартира, находящаяся в залоге у Сбербанка приобретается с помощью ипотеки опять же от Сбербанка.

Как замечают эксперты, покупка ипотечной квартиры от Сбербанка с помощью ипотеки от Сбербанка – самый быстрый вариант покупки залоговой квартиры.

юрист агентства недвижимости «Драже» С другой стороны, если Сбербанк продал закладную на квартиру сторонней организации, а потом эта заложенная квартира приобретается с помощью кредита от другого банка, то поиски закладной могут длиться до двух месяцев. Бывает, что банк – не только Сбербанк, но и любой другой – закладную найти не может. Тогда владельцу выдаётся правка о полном погашении ипотечного кредита. На основании этой справки Росреестр снимает залог с квартиры.

Иногда владельцы квартир предпринимают загодя определённые шаги, чтобы «подготовить» свою квартиру к быстрой продаже.

Например, распространён такой приём: владелец залоговой квартиры рефинансирует кредит в банке, который может выдать закладную достаточно оперативно (обычно это небольшой банк).

Или ещё вариант – продавец рефинансирует свою ипотеку в том же банке, в котором планирует кредитоваться покупатель. Тогда можно будет провести сделку «внутри банка».

Но, как замечает Лилия Кабища, любое рефинансирование это расходы – на оценку (2,5 тыс. руб.), на страховку и т.д. – причём нет гарантии, что запланированная схема сработает. Маленький банк начнёт тянуть время с выдачей закладной, а покупатель, ради которого делали рефинансирование, откажется от покупки…

Квартира с военной ипотекой

Покупка квартиры ранее приобретённой с использованием средств военной ипотеки и с ещё неснятым залогом – одна из самых сложных сделок. Такая квартира находится в двойном залоге – у банка и у Министерства обороны РФ.

Причём Минобороны снимает свой залог очень долго. Ещё год назад большинство екатеринбургских риэлторов прямо отговаривали своих клиентов от покупки таких объектов. Да и сегодня с ними работают далеко не все агентства.

эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Связываться с квартирой, на которой висит непогашенная военная ипотека, имеет смысл, если покупатель готов ждать месяца два. Такое бывает. Сделка может проходить по такой схеме: покупатель вносит аванс, обычно 50 тыс. руб., аванс хранится в агентстве недвижимости, которое выступает своеобразным гарантом по сделке. Продавец квартиры (получатель военной ипотеки) берёт потребительский кредит и его средствами гасит остаток долга по военной ипотеке. Потом идёт процесс снятия залога Минобороны и залога банка выдавшего ипотеку. После того, как квартира освобождена от обременений, с ней проводится обычная сделка купли-продажи.

Квартира с маткапиталом

Ипотечная квартира, при покупке которой использовался материнский капитал, считается ещё более сложным, в плане покупки объектом, чем «военная» квартира.

юрист агентства недвижимости «Драже» Квартиру с маткапиталом можно продать только после того, как все члены семьи наделены долями. Но пока ипотечный кредит не погашен, банк не разрешает наделять долями детей. Теоретически можно поступить так – долг по ипотеке гасится за счёт средств покупателя, снимается залог, дети наделяются долями, совершается сделка. Но проблема в том, что покупатель никак не застрахован. Продавец может получить деньги на погашение сделки, а потом отказаться от сделки. Стороны не могут даже составить предварительный договор, который бы страховал покупателя. Ведь в ходе проведения сделки изменится состав собственников и ранее заключённый договор окажется недействительным.

Впрочем, даже сложные квартиры с ипотекой и маткапиталом постепенно включаются в рынок.

Как заметила советник гендиректора ГК «Северная казна» Елена Мяло, сейчас некоторые банки в рамках специальных программ позволяют наделять детей долями в заложенных квартирах, чтобы была возможность продать такую квартиру. Подобные программы, например, есть у Сбербанка, банка ДОМ.РФ и ВТБ. Правда, последний работает по ней неохотно.

Ранее по теме:

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/14100

Инструкция: как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка

Договор купли продажи квартиры закладная

Подготовили подробную инструкцию для проведения сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у Сбербанка — то есть, если квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке. 

1. Заявка на ипотеку

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости. 

2. Предварительный договор купли-продажи

Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.

3. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем 

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:

  • На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком
  • Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке
  • Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости
  • Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю
  • Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)

При ипотеке в силу закона

  • Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
  • Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
  • Залогодержателем по данному залогу является банк

4. Подписание кредитных документов 

Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.

Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю. 

Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.

5. Передача документов на регистрацию в Росреестр 

Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя – последующий залог объекта недвижимости.

6. Получение кредита покупателем 

После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение – по кредитам продавца и покупателя. 

Банк выдает кредит на счет покупателя. 

7. Расчеты по сделке

Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счет продавца. 

Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя. 

Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.

8. Снятие обременения по кредиту продавца 

Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке. 

Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.

Закладная аннулируется. Обременение продавца (первоначальный залог) с объекта снимается. 

Особенности сделок с залоговыми объектами

✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)

✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке

✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу

✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется

✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3)

✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит

✅Если клиент хочет купить залоговый объект за собственные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения

Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/instrukciya-kak-provesti-ipotechnuyu-sdelku-s-nedvizhimostyu-kotoraya-v-zaloge-u-sberbanka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.