Как продать квартиру с двумя собственниками

Содержание

Особенности продажи квартиры с двумя собственниками

Как продать квартиру с двумя собственниками

Согласно российскому законодательству жилое помещение может принадлежать двум и более владельцам. При ее продаже возникает много вопросов. В данной статье рассмотрим, как продать квартиру, если в ней два собственника.

Нюансы продажи квартиры с двумя собственниками

Начнем с того, что общая собственность делится на 2 вида:

  • Совместная. Квартира принадлежит двум людям, каждый из которых владеет полностью всем помещением. Иначе говоря, доли не выделены.
  • Долевая. Недвижимость в этом случае распределяется между собственниками. Размер доли может зависеть от вложенных в покупку средств, от площади занимаемой комнаты и т.д.

Процесс реализации квартиры, которая находится в долевой и совместной собственности, немного различается. Каждому из этих видов присущи определенные особенности. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Продажа квартиры двумя долевыми собственниками

В данном случае продавцами выступают оба владельца, если продается вся квартира целиком. Все сделки, направленные на отчуждение долей в квартире, должны быть нотариально удостоверены. Исключение составляют сделки, предметом которых является имущество паевого инвестиционного фонда и земельные доли.

Стоит отметить, что один из владельцев вправе реализовать свою долю без согласия на то второго собственника.

Однако при этом необходимо учесть, что существует преимущественное право на ее покупку, которое принадлежит второму владельцу квартиры.

То есть продавец должен письменно уведомить своего сособственника о намерении продать свою долю. В извещении прописываются стоимость и другие условия продажи.

Если сособственник не воспользовался своим преимущественным правом в течение месяца, то продавец вправе продать принадлежащую ему долю иным лицам.

В данном случае к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, которые подтверждают, что продавец известил совладельца о продаже.

Если же совладелец в письменной форме отказался от своего права покупки, то договор купли-продажи можно заключить, не дожидаясь окончания месячного срока.

Существует обязательное правило, согласно которому сделка должна проходить на условиях и по цене, которая ранее была озвучена совладельцу. Если данный порядок нарушается, сособственник вправе в судебном порядке требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

Если же оба собственника согласны на продажу, то проблем быть не должно. В данном случае отчуждать будет каждый свою долю, так как у каждого из них имеется свидетельство о собственности. В договоре купли-продажи должны фигурировать 3 лица – 2 продавца и покупатель. С каждым из них заключать отдельные договоры необязательно, достаточно указать обоих продавцов в одном документе купли-продажи.

Можно реализовать квартиру и без присутствия одного из собственников. В этом случае он должен написать доверенность на своего совладельца. Данный документ заверяется у нотариуса.

Продажа квартиры двумя совместными собственниками

Действующим законодательством, в частности, Семейным кодексом Российской Федерации, возникновение права общей совместной собственности на недвижимое имущество предусмотрено только в отношении лиц, состоящих в зарегистрированном браке.

При реализации квартиры, находящейся в совместной собственности, требуется нотариально заверенное согласие супруга на ее отчуждение. При отсутствии такого согласия сделка становится оспоримой, то есть она может быть обжалована в судебном порядке.

Согласие супруга не требуется в случаях:

  • если есть брачный договор, которым установлен режим собственности супругов;
  • квартира приобретена на основании безвозмездной сделки (наследство, приватизация, дарение, акт уполномоченного органа о предоставлении объекта недвижимости в собственность).

Что делать, если одним из собственников является ребенок?

Продажа квартиры, одним из собственников которой выступает несовершеннолетний ребенок, осуществляется только при наличии разрешения органов опеки и попечительства на продажу.

Делается это для того, чтобы защитить интересы несовершеннолетнего ребенка и не ухудшить его жилищные условия.

В случае, если соответствующее разрешение не будет представлено в регистрирующий орган, в государственной регистрации будет отказано.

Как происходит оформление сделки

В случае с двумя владельцами оформление сделки по продаже от стандартной процедуры ничем не отличается. Оно проходит так:

  • Составление договора купли-продажи и его подписание сторонами.
  • Удостоверение договора у нотариуса.
  • Представление документов на государственную регистрацию.
  • Получение готовых документов.

При продаже квартиры, находящейся в собственности двух лиц, необходимо соблюдать требования действующего законодательства и учитывать нюансы такой сделки. Если боитесь что-то сделать неправильно, обратитесь к специалистам.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/prodazha-kvartiry-s-dvumya-sobstvennikami/

Как продать квартиру если 2 собственника?

Как продать квартиру с двумя собственниками

Покупка дома или квартиры с двумя или более собственниками довольно серьезный процесс, который требует знаний всех нюансов продажи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Многие люди продают недвижимость за более малую цену, чем она стоит на самом деле. Покупатели радуются такой цене и приобретают ее, не задумываясь. А тем самым в доле находится еще одно лицо, которое вправе расторгнуть сделку.

Продажа имущества, где имеется один хозяин, намного легче и безопасней, но и с двумя хозяевами тоже возможно, но с соблюдением всех правил.

Как продать квартиру если два собственника — при долевой собственности

Сделка с недвижимостью, которая находится в долевой собственности, может быть осуществлена только с согласия всех лиц, которые имеют равные права на недвижимость.

Обоюдное согласие по продаже квартир можно составить, обговорив все нюансы продажи в устной форме.

По закону, во время непосредственно самой продажи, все собственники должны дать свое согласие на продажу в присутствии нотариуса. Данное правило является необходимым для совершения купли — продажи, так как оно обезопасит нового владельца квартиры от дальнейших проблем.

Произвести оценку продаваемой недвижимости можно самостоятельно или привлечь независимого эксперта, работающего исключительно в таких направлениях. Цена за данную услугу может быть различна, так как она определяется от места, в котором находится недвижимость.

Для того чтобы привлечь покупателей, можно воспользоваться тремя способами:

  • подать объявление в газеты;
  • разместить на сайтах;
  • привлечь риэлтора.

Отметим! Третий способ более дорогой, потому что обратясь в риэлторскую компанию, вся работа будет сделана за продавца имущества.

Порядок действий

Для того чтобы произвести продажу недвижимости с двумя собственниками, необходимо:

  • если есть долевой владелец. Должен присутствовать письменный отказ от своей доли на недвижимость.
  • если совместный собственник. Он должен быть непосредственно в курсе продажи и не иметь никаких претензий.
  • если несовершеннолетнее лицо. Так как такой собственник не имеет право на распоряжение своей имущественной долей до 18 лет, то в договоре должна быть подпись со стороны органов опеки.

Чтобы правильно произвести продажу квартиры с 2 собственниками, которые находятся в долевой собственности, необходимо полностью соблюдать все правила и условия продажи, которые предусмотрены законом Российской Федерации, а именно:

  1. Поставить в известность всех людей, которые имеют права на недвижимость.
  2. Нотариально удостоверить все согласия от владельцев.
  3. Произвести полное согласование по условиям сделки.
  4. Сделать регистрацию сделки.
  5. Договориться о путях оплаты.

Примечание! Если второй собственник несовершеннолетний, обязательно необходимо потребовать разрешение органов опеки. Только их подпись должна быть в договоре сделки.

Необходимые документы

Документы, которые необходимы для продажи:

  1. Договор купли — продажи недвижимости.
  2. Свидетельство, которое подтверждает права на квартиру со стороны продавца.
  3. Отказ от своей долевой собственности от второго хозяина. Он должен быть составлен письменно.

Примечание! Все документы по сделкам лучше всего заверять нотариально. В случае, если будет встречный иск о признании недействительности сделки, у покупателя будет преимущество в лице нотариуса.

Уплата налогов

Та недвижимость, которая имеет более одного хозяина, также обязует выплату налога в казну государства в случае продажи ее другим лицам.

На данный момент существует два вида исключения из правил, которые позволяют не уплачивать налог:

  • если недвижимость была во владении больше трех лет;
  • если сумма от продажи составила меньший процент, чем при ее покупки.

Во всех остальных случаях, действует единая система выплат налогов:

  • для резидента — 14% от всей суммы;
  • для нерезидента — 31%.

Как продать квартиру, если два собственника — при совместной собственности

Совместная собственность двух лиц подразумевает наличие двух равноправных владельца недвижимости. Частыми лицами являются люди, которые приобрели квартиру во время совместного проживания.

Сам факт продажи такого имущества происходит с составлением простого письменного заявления о продажи.

Во время заключения сделки необходимо:

  1. Составить заявление о переходе всех прав на дом к другому лицу.
  2. Оба хозяина недвижимого имущества, должны присутствовать.
  3. Госпошлина за продажу не уплачивается.

Существует два этапа продажи:

  • Выделить долю из совместной квартиры. Другими словами, произвести раздел имущества между двумя собственниками.
  • Сделать продажу всех долей.

Отметим! Обе сделки можно оформить в одном соглашении, но только в нотариальной конторе.

Можно ли продавать квартиру, если один из собственников против?

Очень часто можно столкнуться с такой ситуацией, если один из собственников против продажи своей доли в имуществе.

В таких случаях существует два выхода:

  • договориться с собственником и сделать отчуждение имущества;
  • купить все долевые части по отдельности.

Без согласия всех хозяевов недвижимости не стоит производить покупку жилья. Так как в дальнейшем тот кто был против, может подать заявление в суд о признании недействительности и ничтожности сделки. В таких судах покупатели очень часто проигрывают и остаются без жилья.

В нотариальной практике известно 48% случаев, когда происходила покупка жилья, при этом один из собственников был против, практически все сделки были аннулированы судом.

Продажа квартир или домов, которые имеют сразу несколько собственников, довольно распространенное действие, но многие стараются обходить их стороной. Конечно, данные сделки являются очень опасными, так как есть риск при неграмотно составленных документах, остаться и без денег, и без жилья, другими словами стать жертвой обмана.

Отметим! Один из хозяевов может запросто не поставить в известность второе лицо, которое имеет права на квартиру и произвести продажу. В дальнейшем начинаются суды и покупатель проигрывает дело. Поэтому, прежде чем покупать, лучше убедиться, что документы в порядке и никто не против. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravonaslednik.ru/spory/sovmestno/prodazha-kvartiry-s-dvumya-sobstvennikami-poryadok-dejstvij-neobxodimye-dokumenty-uplata-nalogov.html

Продажа квартиры с двумя собственниками

Как продать квартиру с двумя собственниками

Подготовили описание типовых ситуаций, с которыми можно столкнуться при продаже квартиры, принадлежащей двум собственникам.

Особенности продажи при нескольких сособственниках

У квартиры или дома, предназначенного для реализации, может быть несколько владельцев. Разница в оформлении прав на недвижимость заключается в распределении долей:

  • жилье может находиться в долевой собственности – в этом случае в свидетельстве о регистрации будут указаны не только фамилии владельцев, но и размер в процентах (реже – площадь или физический показатель), принадлежащей им части;
  • жилье принадлежит владельцам на правах совместной собственности – подразумевается, что на каждого из них приходится по 50% имущества, но конкретных долей не выделено.

Чтобы выставить такую квартиру на продажу, собственнику придется соблюсти несколько формальностей.

Продажа квартиры в совместной собственности

Любая недвижимость, приобретенная во время брака, считается совместно нажитым имуществом. Исключениями составляют случаи, когда:

  • жилье получено одним из супругов в виде наследства либо в дар;
  • имеется брачный договор с подробным указанием распределения приобретенной в период брака собственности.

Во всех остальных ситуациях купленная квартира будет принадлежать мужу и жене на равных правах.

Если свидетельство о праве собственности на недвижимость оформлено только на одного из супругов, для продажи общей квартиры потребуется получить от второго нотариально заверенное согласие на совершение сделки. Договор купли-продажи в таком случае оформляется от имени одного продавца – владельца недвижимости.

Если квартира стала предметом раздела имущества, ее придется переводить из совместной собственности в долевую.

В таком случае по решению суда, либо по договоренности между владельцами официально второму собственнику выделяется зарегистрированная доля.

После получения свидетельства о праве собственности, можно оформлять договор купли-продажи, но только при условии согласия обеих сторон.

Продажа жилья, находящегося в долевой собственности

Ситуации, когда собственниками квартиры становятся двое или больше человек, бывают различными. Чаще всего в долях оформляется полученное по наследству либо в дар от родственников имущество.

Случается и так, что раздельное владение жильем фиксируется между супругами в браке, если они хотят закрепить размер вложений в общую собственность. В свидетельстве о праве собственности в таком случае указывается конкретный размер доли, пропорциональный потраченным на покупку суммам.

Если квартира продается по обоюдному согласию владельцев, сложностей в оформлении сделки не будет. В этом случае заключается договор купли-продажи, в котором фигурируют два продавца и один покупатель, либо два раздельных договора на продажу от имени каждого из владельцев.

На что обратить внимание:

  • можно составить единый договор с тремя участниками сделки;
  • в тексте обязательно должен быть подробно прописан порядок расчета (банковские реквизиты продавцов, либо оплата наличными деньгами) и сумма, причитающаяся каждому из них;
  • все документы по продаже недвижимости несколькими владельцами в обязательном порядке заверяются нотариально.

Когда один из совладельцев не может присутствовать при заключении сделки (например, из-за удаленного проживания или болезни), второй может совершать все необходимые формальности от его лица при наличии доверенности, подписанной у нотариуса. 

Что делать, если же один из владельцев не согласен с продажей жилья?

В таком случае второй имеет право реализовать свою долю, но только при соблюдении некоторых формальностей.

Преимущественное право на покупку доли продавца принадлежит второму собственнику. Поэтому прежде чем выставлять свое имущество на продажу, необходимо уведомить его о своих планах в письменном виде (лучше всего заказным письмом), указав стоимость, по которой планируется сделка и другие существенные условия.

Важно! Чтобы второй владелец не опротестовал продажу на сторону, цена предлагаемой ему доли не должна существенно превышать среднерыночную. При его отказе от преимущественного права на покупку, при оформлении договора купли-продажи продавцу придется полностью соблюсти все условия, предложенные им ранее совладельцу. В противном случае суд может признать совершенную сделку недействительной.

А чтобы впоследствии не возникло проблем с налогообложением сделки, цена должна быть не менее 70% от указанной в кадастровом паспорте квартиры или дома.

Если в течение месяца с момента получения извещения от продажи второй владелец не дал согласие на сделку, доля продавца может быть выставлена на рынок недвижимости и продана.

Один из владельцев – ребенок. Что учесть при продаже

Сложнее обстоит дело, если одним из собственников является несовершеннолетний член семьи.

  1. Если на оплату квартиры был направлен материнский капитал, то в свидетельстве он будет указан таким же собственником, как его родители.
  2. Если квартира приобреталась на собственные средства, но делится между супругами после развода, суд обязательно учтет интересы ребенка и выделит ему долю в совместно нажитом в браке имуществе.

В любом их этих случаев, и даже если доля ребенка не выделена, но квартира приобретена в браке, при ее продаже придется собрать пакет документов и обратиться в органы опеки и попечительства.

Родителям придется доказать, что интересы ребенка при совершении сделки не пострадают и ему будут обеспечены:

  • аналогичные условия проживания – по площади, наличию удобств;
  • соответствующая инфраструктура для его учебы и развития – наличие школ и дошкольных учреждений, детской поликлиники и прочие необходимые административные ресурсы.

Для этого придется найти планируемое к покупке жилье, заключить с продавцом предварительное соглашение на его покупку, и представить все документы в ОПП.

Специальная комиссия их рассмотрит и выдаст разрешение на продажу своей недвижимости, либо даст обоснованный отказ.

При наличии выделенной ребенку доли и если ему не исполнилось 14 лет, все формальности от его имени совершают родители или официальные опекуны. Но осуществить сделку можно будет только после получения согласия от органов опеки.

Документы, которые необходимо будет подготовить для совершения сделки:

  • паспорта всех участников сделки;
  • нотариальные доверенности на представителей (при их наличии);
  • свидетельство о регистрации прав на продаваемое жилье;
  • свежую выписку из ЕГРН и кадастровый паспорт;
  • справки об отсутствии задолженностей и обременений.

В зависимости от ситуации могут потребоваться:

  • согласие супруга на продажу имущества;
  • согласие органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников;
  • копия брачного договора, если недвижимость продается в рамках его положений по решению одного из владельцев;
  • отказ совладельцев от преимущественного права на выкуп долей;
  • почтовое уведомление о вручении другим собственникам уведомлений о продаже;
  • справка, подтверждающая дееспособность участников сделки (при необходимости).

Процедура оформления факта продажи не отличается от обычной и включает в себя:

  • составление самого договора;
  • удостоверение его в нотариальной конторе в присутствии всех сторон;
  • государственная регистрация совершенной сделки.

Налогообложение дохода от продажи двумя собственниками

Независимо от количества владельцев, суммы, полученные от продажи недвижимости, признаются доходом и подлежат обложению НДФЛ. Чтобы не возникало разночтений о том, кто из собственников и сколько должен государству, в договоре купли-продажи следует указывать точный размер доли и уплаченных средств.

Налог на доход не будет исчислен только в случаях, когда:

  • реализованная квартира была получена в наследство или в дар не ранее, чем за 3 года до ее продажи;
  • недвижимость покупалась за пять лет до момента ее продажи;
  • стоимость проданной квартиры не превышает 1 млн рублей.

Для всех остальных сделок налог рассчитывается по общим правилам и составляет 13% от полученного дохода.

База для расчета уменьшается на сумму, ранее затраченную на покупку проданной квартиры, но только при условии документального подтверждения этих расходов.

Светлана Курылева

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/prodazha-kvartiry-s-dvumya-sobstvennikami

Купля-продажа квартиры с двумя собственниками

Как продать квартиру с двумя собственниками

Приобретение квартиры — важная процедура, в результате которой меняется собственник. Если недвижимость находится во владении двух человек, возникают дополнительные сложности по оформлению. Как происходит купля-продажа квартиры с двумя собственниками?

Основные особенности

В стандартной сделке принимает участие один продавец и покупатель, поэтому возможно оформление в простой письменной форме. Согласно ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, устанавливается отдельный порядок для продажи недвижимости в долевой собственности.

Если квартира находится в долевой собственности, простая форма не допускается. Если в Росреестр будет подан такой договор, будет отказано в проведении регистрационных действий. Принимаются только документы, оформляемые в нотариальном порядке. Они касаются следующего:

  • предложение доли квартиры второму владельцу или постороннему лицу;
  • подписание соглашения, если оба владельца готовы продать недвижимость.

За услуги нотариуса устанавливается оплата в зависимости от региона проживания. Стороны заранее договариваются, кто будет нести расходы и в каком соотношении.

Процедура купли-продажи

Если продается вся квартира, основная последовательность не отличается от той, когда владелец один.

Таким же образом совершается поиск покупателя и подача документов на регистрацию сделки. Но есть некоторые особенности в подписании соглашения и составе сведений.

Выполняется следующая последовательность действий:

Подготовка документацииВ первую очередь нужно подготовить полный комплект. Он включает документы со стороны двух продавцов и покупателя.
Оформление купли-продажиПодписание происходит у нотариуса при участии всех, указанных в нем лиц. Предоставляются их паспорта и проставляются подписи в соглашении. Нотариус предупреждает о возможных последствиях такого решения, после чего заверяет сделку.
Регистрация перехода прав собственностиДокументы передаются в Росреестр вместе с заявлением. Обязательно присутствие участников, но можно направить представителя с доверенностью. Через 5-7 рабочих дней собственность переходит новому владельцу, а продавцы получают деньги в соответствии с размером доли каждого.
Подписание акта приема-передачиКогда основная процедура выполнена стороны встречаются. Указывается, что недвижимость новым собственником получена в надлежащем состоянии, а продавцом — деньги. При этом передаточный акт подписывается отдельно с каждым продавцом в виде отдельных бланков.

Важно! Договор купли-продажи в данном случае готовится в 4 экземплярах. Один из них остается в Росреестре, второй — у покупателя. еще два — у обоих продавцов.

договора

Особое внимание уделяется договору купли-продажи. В него входят обязательные сведения:

  • дата и место подписания;
  • предмет договора, в качестве которого указывается квартира с указанием адреса, этажа, площади и количества комнат;
  • данные собственников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса проживания, размера доли у каждого;
  • сведения о покупателе;
  • размер и особенности оплаты;
  • права и обязанности сторон.

Подписи проставляются не только на каждом экземпляре, но и на всех страницах. Важно не допускать ошибок, особенно в реквизитах. Если это произошло, рекомендуется заполнить новый бланк.

Второй собственник против

В большинстве случаев квартиры продаются с согласия всех владельцев. Так проще найти покупателя и получить наиболее выгодную оплату. Как продать квартиру, если второй собственник против? Тогда можно реализовать принадлежащую долю в собственности. Выполняется следующая последовательность:

  1. Второй владелец извещается в письменной форме о предстоящей сделке. Ему предлагается выкупить вторую часть. При этом указывается срок оплаты и стоимость доли. На принятие решение у него есть 30 дней после получения извещения.
  2. Если он отказывается выкупить долю, появляется право найти постороннего покупателя. С ним заключается договор купли-продажи у нотариуса.
  3. На завершающей стадии нужно обратиться в Росреестр, а покупатель вносит оплату.

Внимание! При предложении доли постороннему покупателю необходимо дополнительно приложить письменный отказ от второго собственника. Если он не подготовил документ, прикладывается извещение и подтверждение о доставке. Это может быть второй экземпляр с росписью в получении, почтовое уведомление при отправке письмом.  

Таким образом, при продаже квартиры с двумя собственниками важно правильно подойти к подготовке документов и подписать договор у нотариуса. В этом случае можно надеяться на завершении сделки за минимальный срок.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kupla-prodaza-kvartiry-s-dvuma-sobstvennikami.html

Продажа квартиры двумя собственниками: как оформить

Как продать квартиру с двумя собственниками

Процесс продажи и покупки квартиры у двух совладельцев происходит с учетом положений главы 16 ГК РФ. Самое важное в этом деле – предоставить преимущественное право на покупку части второму сособственнику.

Порядок действий будет зависеть от того, все ли совладельцы достигли совершеннолетия, не возражает ли против продажи супруг или супруга, как было приобретено жилье (куплено на маткапитал, унаследовано или получено в дар). Об этом поговорим ниже.

Особенности продажи квартиры, у которой несколько собственников

Жилая недвижимость, выставленная на продажу, может иметь несколько владельцев. Их право владения квадратными метрами будет зависеть от распределения долей:

  1. Собственность может быть совместной. Это значит, что каждый владеет половиной имущества, без конкретного выделения долей.
  2. Жилье может находиться в долевом владении. В таком случае, в свидетельстве о регистрации права собственности указываются не только фамилии дольщиков, но и процентное соотношение их долей. Также доля может быть указана как физический показатель или площадь.

При продаже жилья, у которого есть двое или более владельцев, возникают определенные нюансы, которые нужно соблюсти. Нужен ли нотариус, когда два собственника продают квартиру? Разберем процесс подробно.

Как продать квартиру, у которой два совладельца

Под совместным имуществом, как правило, подразумевается собственность, нажитая в браке. Исключением будет:

  • квартира, полученная одним из супругов в дар или в виде наследства;
  • жилье подпадает под действие брачного договора, составленного до бракосочетания.

В любых других случаях дом или квартира будут принадлежать супругам на равных правах. Даже если в свидетельстве прописана фамилия только одного из них, от второго потребуется согласие на продажу, заверенное у нотариуса. Сделка и договор купли-продажи оформляется от имени владельца имущества, то есть продавец будет один.

Если недвижимость является предметом раздела имущества, то нужно сменить форму собственности из совместной на долевую. Если супругам удастся достигнуть договоренности, то второму собственнику выделяется конкретная доля, которая регистрируется за ним. Когда же разделить имущество мирно не получается, для выделения доли придется обратиться в суд.

Только после получения свидетельства о праве собственности можно инициировать сделку купли-продажи. Но и в таком случае согласие обеих сторон является обязательным.

Как продать недвижимость, у которой два долевых собственника

В юридической практике в долевую собственность чаще всего оформляется недвижимость, полученная в дар либо переданная по наследству. Между супругами доли выделяются, когда они хотят закрепить размер вложенных средств в общее имущество. В документе, устанавливающем право собственности, будет прописываться конкретный размер доли. Он определяется пропорционально вложенным средствам.

Когда такое жилье продается по обоюдному согласию дольщиков, то трудностей со сделкой купли-продажи не будет. В таком случае в договоре будет фигурировать два продавца и один покупатель. Или же договор может заключаться от каждого собственника отдельно.

Нюансы сделки, которые нужно учесть

Оформление процесса купли-продажи с тремя сторонами имеет определенные нюансы:

  • все документы, касающиеся сделки, обязательно проходят нотариальную заверку;
  • можно составлять единый договор для всех сторон сделки;
  • в тексте документа обязательно прописывается порядок расчета и сумма, которую получить каждый из продавцов.

Если один из владельцев недвижимости не может присутствовать при подписании договора (к примеру, из-за болезни или удаленного проживания), второму продавцу нужно иметь на руках заверенную доверенность, чтобы совершать необходимые формальности в рамках сделки.

Что делать, когда один из собственников не согласен продавать недвижимость

Когда один из совладельцев не хочет продавать дом или квартиру, второй сохраняет за собой право реализовать собственную долю. Но для этого потребуется соблюсти некоторые условия. По закону совладелец жилья имеет преимущественное право на покупку доли. Поэтому, прежде чем выставлять на продажу часть собственности, его необходимо уведомить о своих намерениях.

Сделать это лучше в письменном виде (заказным письмом). В тексте обязательно прописывается желаемая стоимость и другие возможные условия. Если совладелец откажется от своего преимущественного права на покупку, то при оформлении продажи третьим лицам продавцу придется полностью соблюсти описанные в этом письме требования.

Соответственно цена на долю не должна превышать среднерыночную. Если будет установлено, что продавец завысил стоимость для совладельца, а после отказа провел продажу по более низкой цене, суд может признать сделку недействительной.

Чтобы не возникло проблем с налогообложением, цена на долю должна составлять более 70% от той цифры, что указана в кадастровом паспорте. Выставить свою долю на общие торги можно спустя месяц после извещения совладельца, если тот так и не дал своего согласия на сделку.

Если один из владельцев – ребенок

Несовершеннолетний может являться собственником, когда недвижимость приобреталась на средства из материнского капитала. В правоустанавливающем документе он будет указываться совладельцем, как и его родители.

Если дом или квартира были куплены на собственные средства, а в результате развода возникает необходимость раздела активов, то интересы несовершеннолетнего обязательно должны учитываться. Ему полагается доля от совместно нажитого имущества.

Когда в качестве совладельца выступает несовершеннолетний, то продать недвижимость будет сложнее. Даже если доля ребенка не выделена в натуре, но жилье покупалось в браке, то при продаже нужно будет собрать дополнительные документы, а также обратиться в органы опеки и попечительства.

Родители должны будут доказать, что они не ущемляют интересы своего ребенка, и в результате сделки он будет обеспечен:

  • аналогичными условиями проживания по площади и наличию удобств;
  • инфраструктурой для учебы и развития – вблизи нового жилья есть школа, поликлиника, проводятся развивающие занятия для дошкольников и школьников, есть другие необходимые административные ресурсы.

Потому прежде чем выставлять на продажу свою недвижимость, нужно найти приемлемый для покупки вариант и заключить предварительный договор с продавцом. Он предоставляется в органы опеки на рассмотрение вместе с другими документами. На основании предварительного соглашения комиссия разрешает продать жилье или дает обоснованный отказ.

Если во владении ребенка имеется выделенная доля и ему еще не исполнилось 14 лет, то от его имени действуют родители или опекуны. Но проводить сделку купли-продажи можно только с разрешения органов опеки и попечительства.

Как продать долю в приватизированной квартире

Выделенная доля в приватизированном жилье продается по обычным правилам. Продавец должен отправить остальным владельцам письменные уведомления, где указывается его намерение продать часть общего имущества.

Если никто из дольщиков не желает воспользоваться своим преимущественным правом выкупа, то они должны направить продавцу свои письменные отказы. После этого можно выставлять недвижимость на продажу.

В договоре купли-продажи обязательно указывается перечень и личные данные остальных собственников. Также пишется список лиц, которые сохраняют свое право проживания в квартире. Если жилье продается всеми собственниками сразу, то они просто указываются при оформлении сделки, как продавцы.

Документы для продажи квартиры в совместном владении

Для оформления договора купли-продажи на квартиру в совместной собственности нужно подготовить такие документы:

  • паспорта и ИНН всех сторон сделки;
  • если владельцев представляет доверенное лицо, то от него требуется нотариально заверенная доверенность;
  • свидетельство о регистрации права на недвижимость;
  • кадастровый паспорт и новая выписка из ЕГРН;
  • справка о том, что на квартире нет обременений и долгов.

Это общий перечень документов. В зависимости от ситуации могут потребоваться следующие бумаги:

  • письменное согласие супруга на продажу;
  • согласие органа опеки, когда один из собственников не достиг совершеннолетия;
  • копия брачного договора (когда жилье продается по решению одного из собственников, который состоит в браке);
  • письменный отказ совладельца на свое преимущественное право выкупа продаваемой доли;
  • подтверждение того, что другим собственникам были вручены заказные письма с уведомлением о продаже доли имущества;
  • справки о дееспособности участников сделки.

Процесс оформления продажи собственности, которой владеет 2 и более лиц, не отличается от стандартного и состоит из следующих этапов:

  • составление договора;
  • удостоверение контракта у нотариуса в присутствии всех сторон;
  • оплата пошлин;
  • государственная регистрация сделки.

Как начисляется государственная пошлина за продажу квартиры двумя собственниками

Сумма, вырученная от продажи недвижимости, признается доходом и подлежит обложению НДФЛ. Количество собственников недвижимости на размер пошлины не влияет. Чтобы между сторонами не возникало разногласий о том, кто и сколько должен внести оплаты, в тексте договора можно прописать точный размер доли, который берется за основу при расчетах.

Налог на доход не исчисляется в таких случаях:

  • проданная квартира была получена в дар или унаследована за 3 и более лет до момента продажи;
  • квартира или дом покупались за 5 лет до реализации;
  • стоимость проданной недвижимости не превышает отметку в 1 миллион рублей.

Для тех сделок, которые не подпадают под вышеперечисленные пункты, налог рассчитывается по стандартным правилам и составляет 13% от полученной прибыли. База для расчета пошлины может быть уменьшена на сумму, которая ранее была затрачена на приобретение этой же недвижимости. Но это возможно, только если налогоплательщик сможет документально подтвердить понесенные расходы.

Нужен ли нотариус

Нотариальное удостоверение сделки требуется в таких случаях:

  1. Когда продается недвижимость с четким разделением на доли, то удостоверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательная процедура. При этом неважно отчуждается ли объект целиком или же продается невыделенная в натуре доля.
  2. Если сделка оформляется на имущество, находящееся в совместном владении, то ее заверение у нотариуса необязательно.

Сколько стоит нотариальное удостоверение сделки

Когда удостоверение договора купли-продажи обязательно, то сторонам нужно  оплатить 0,5% от суммы сделки. Но это должно быть не менее 300 руб. и не более 20 тысяч руб. Такой тариф прописан в статье 333.24 НК РФ (часть 1, пункт 5).

Дополнительно оплачивается техническая работа нотариальной конторы:

  • подготовка текста договора;
  • вычитка на отсутствие ошибок;
  • проверка правильности данных от всех сторон.

Такая работа обойдется в сумму от 2000 до 10000 рублей. Когда заверка сделки у нотариуса – необязательная опция, то тарифы нотариуса регламентируются статьей 22.1 НК РФ (часть 1, пункт 1).

Источник: https://runasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-v-sovmestnom-ili-dolevom-vladenii/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.