Коммерческая недвижимость это что

Содержание

Все, что нужно знать о коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость это что

Недвижимость — один из самых стабильных и наименее рискованных активов, которые могут приносить доход даже в самые сложные времена. Любой бизнес требует специальных знаний и многоуровневой подготовки, тогда как процесс сдачи объектов в аренду интуитивно понятен многим.

Однако и в этой сфере есть нюансы, о которых лучше знать заранее, ведь чем более подготовленным вы приступите к какому-либо виду деятельности, тем больше шансов на успех.

Даже если риски минимальны, а прибыль гарантирована, почему не сделать ее больше и не уберечь себя от возможных неприятных неожиданностей?

Так что же нужно знать о коммерческих объектах? Казалось бы, у всех есть примерные понятия о том, что влечет за собой владение недвижимостью, какие это расходы и как можно использовать ее для собственной прибыли. Но одно дело общие представления, другое — конкретные факты и цифры. С ними мы и будем разбираться, учитывая, что они нередко обновляются.

Как правило, многие впервые занявшиеся коммерческими площадями основывают свои планы и расчеты на расхожих сведениях о сдаче в аренду жилых помещений и бывают очень удивлены, когда на поверку все оказывается не совсем так, как они себе представляли. Если вы до сих пор не сталкивались с управлением какой-либо недвижимостью вообще, тем более будет полезно уяснить базовые нюансы этого вида бизнеса.

Что может быть коммерческой недвижимостью?

В ответе на этот вопрос в первую очередь следует опираться на букву закона, потому что в конечном счете именно с ее помощью или противодействием будут решаться любые спорные моменты. Хотя лучше, конечно, чтобы они вообще никогда не возникли.

Коммерческой недвижимостью по сути могут быть все объекты нежилого фонда, но в названии заключается основное: их назначение в получении прибыли.

Теоретически под это определение попадают и объекты некапитального строительства, и еще не введенные в эксплуатацию, но последние — долгосрочное вложение, оформляющееся по договору соинвестирования и еще не имеющее свидетельства о собственности.

Соответственно, вы не сможете приступить к управлению ими сразу после оформления сделки. Как правило, обычно все-таки рассматривают капитальные объекты, получившие статус собственности, зарегитсрированные в Росреесте.

Их приобретают по обычному договору купли-продажи, и сразу после оформления права собственности покупателя он может приступать к действиям, направленным на получение прибыли.

В чем отличие коммерческой недвижимости от некоммерческой?

В вашем статусе как владельца и вытекающих из него правах и обязанностях. Владея некоммерческой (как правило, жилой) недвижимостью, вы остаетесь физическим лицом, а площади такого рода рассматриваются просто как ваше имущество. Вы можете постоянно сдавать их по договору найма, не регистрируя при этом юридическое лицо.

Можно даже не регистрировать ИП, отчитываясь перед налоговой службой как самозанятый гражданин и уплачивая налог на профессиональный доход. Нужно только учесть, что это возможно только при условии, если годовой доход от сдачи помещения в аренду не превышает 2,4 миллиона рублей.

В противном случае налог существенно повысится — до обычных ставок: для физлица-резидента это будут стандартные 13 %, для индивидуальных предпринимателей процент высчитывается в зависимости от применяемой системы налогообложения, как правило, 6 процентов.

К тому же стоит помнить о том, что, к сожалению, многие собственники жилых помещений и вовсе занимаются сдачей в аренду, никак не афишируя свою деятельность и не уплачивая налоги. Мы такую позицию не поддерживаем.

Если же вы владеете коммерческой недвижимостью, вы тоже можете оставаться физическим лицом, но вы обязаны осуществить определенные действия.

Систематически сдавая коммерческие помещения, вы занимаетесь предпринимательской деятельностью, которая требует соответствующей регистрации (как индивидуального предпринимателя). Кстати, зарегистрированную таким образом площадь можно использовать и для жилья.

Именно такой вариант и представляют собой ставшие распространенными в последнее время апартаменты. Однако надо учитывать, что налог на имущество на них гораздо более высокий, чем на помещения, оформленные как жилые.

Конечно, юридическое лицо тоже может приобрести коммерческую недвижимость. Тут надо учитывать, что право на владение объектом может распространяться на всех имеющих доли в уставном капитале. как на физических так и юридических лиц. Кстати, данные сделки подлежат обязательному заверению у нотариуса.

Покупка недвижимости. Как выбрать? Что делать?

Первое, что надо понимать: коммерческая недвижимость существенно дороже некоммерческой — и при покупке, и при сдаче в аренду (естественно, стоимость прямо пропорциональна, иначе никто не был бы заинтересован в такого рода сделках). Разница в цене основывается на самой сути владения разными видами помещений.

Коммерческие площади по определению предполагают использование для получения прибыли (неважно, самим собственником или арендатором). Это их основное назначение. Некоммерческая недвижимость призвана служить совсем иным целям. Возможность сдавать ее в аренду — лишь побочная опция. При этом предполагается, что арендатор не может получать прибыль за счет того, что он взял в аренду такое помещение.

Собственник просто предоставляет ему право пользоваться своим имуществом за плату.

Приобретая коммерческую недвижимость, вы должны четко понимать, что это актив и он не должен простаивать, поэтому необходимо заранее просчитать, каким образом вы будете получать прибыль.

Конечно, выгоднее сразу иметь всю сумму, потому что кредитные условия в банках для таких объектов гораздо жестче, чем для жилых: выше минимальный первоначальный взнос, сложнее оформляется сделка, больше сопутствующих расходов.

Если вы приобретаете коммерческие площади для собственных нужд, необходимо лишь определиться, по карману ли вам их приобретение и содержание и соответствуют ли они целям вашего бизнеса: для кого-то важны будут технические возможности помещения, кому-то принципиальна высокая проходимость и так далее.

В случае, если вы рассматриваете это как вложение средств с целью получения прибыли, необходим анализ рынка в долгосрочной перспективе и на текущий момент. Естественно, при первом рассмотрении кажется, что помещения с привлекательными параметрами и хорошим расположением всегда имеют больше шансов на привлечение арендаторов.

И во многом это, конечно, справедливо, ведь бизнесмену невыгодно снимать и обслуживать объект, который не в состоянии обеспечить хоть какой-нибудь оборот, даже если цена крайне мала. Но множество других факторов также может играть роль. Во-первых, у ликвидного помещения ожидаемо выше арендная ставка, но и цена на рынке купли-продажи будет соответствующей.

К тому же не стоит сбрасывать со счетов текущую экономическую ситуацию. Надо понимать, есть ли на данный момент достаточное количество арендаторов, способных стабильно платить данную аренду. Как бы хорош ни был товар, когда у покупателей нет на него денег, он не продастся.

Во-вторых, можно идти по не совсем очевидному пути и вместо того, чтобы пытаться удовлетворить спрос широкой аудитории, стараться занять более узкую нишу. Определенного рода помещения не пользуются бешеным спросом у всех, но бывают всегда нужны определенной целевой группе.

Главное, что вам нужно будет сделать, помимо экономических расчетов (конечно, никто не требует от вас никаких документов такого рода, но лучше все-таки составить бизнес-план — хотя бы «для себя», «в голове»), — проверить юридическую чистоту сделки. Здесь лучше обратиться к специалистам, если у вас нет достаточных юридических знаний. Хотя договор купли-продажи по закону необязательно заверять у нотариуса, рекомендуем все же сделать это для собственной безопасности.

Какие налоги необходимо платить?

Сейчас самое время освежить сведения о том, какими налогами облагается коммерческая недвижимость, т.к. с 1 января 2020 года как раз вступил в силу новый Федеральный закон (№ 325-ФЗ). Изменения, которые в нем зафиксированы, касаются недвижимости.

Теперь при условии, что собственником является физическое лицо, если кадастровая стоимость объекта определена, налог тоже высчитывается именно исходя из нее (соответствующие сведения хранятся в Росреестре). Рыночная стоимость в таком случае не имеет значения.

Раньше эта норма не была однозначно зафиксирована в законодательстве, хотя страна давно перешла на кадастровую систему налогообложения.

Размер налога зависит от выбранной вами системы налогообложения, возможной для вашей формы регистрации — либо как индивидуального предпринимателя, либо как одного из видов юридических лиц.

Необходимые документы

На этапе подготовки к оформлению сделки ваша главная задача — проверить документы продавца и проследить за тем, чтобы договор купли-продажи был грамотно составлен.

После подписания Договора необходимо провести государственную регистрацию права собственности и получить выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости.

На сайте Росреестра вы сможете найти список документов, которые нужно для этого предоставить.

В статус нежилого помещения можно перевести и некоторые жилые объекты. В разных регионах этот процесс проходит по-разному. В Москве достаточно обратиться в МФЦ или даже подать документы через электронную форму. До 2015 года это было сделать значительно проще. 

Помните, что любые перепланировки необходимо согласовать и получить акт приемочной комиссии, технический план и выписку из ЕГРН с новыми сведениями.

Процесс сдачи в аренду. Получение прибыли

Есть два пути, определяющих дальнейшие действия.

Вы можете либо самостоятельно заниматься сдачей недвижимости в аренду, идя эмперическим путем и совершая множество дорогостоящих ошибок, либо передать ее в доверительное управление компании, например, Ритейл-Риэлти.

В первом случае вы не несете никаких регулярных расходов, кроме уплаты налогов. Во втором случае за услуги вы платите определенный процент от арендного дохода (в среднем на сегодняшний день комиссия составляет около 10 %).

Передача в доверительное управление — это снижение ваших рисков, избавление от проблем, связанных с поиском арендаторов и переговоров с ними, проверкой и составлением документации, взаимодействием с коммунальными службами, регулярными осмотрами объектов и прочими сложностями, связанными с этим процессом.

Информация от партнеров по недвижимость в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Другие статьи:

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/vse-chto-nuzhno-znat-o-kommercheskoj-nedvizhimosti

Что такое коммерческая недвижимость и какой она может быть

Коммерческая недвижимость это что

Многие клиенты риелторов, желающие инвестировать деньги, а не купить себе квартиру, не знают, что такое коммерческая недвижимость. Поэтому они не задумываются, что для вложения денег можно выбрать не только обычную студию или однушку под сдачу, а, например, офис или магазин. Поговорим о том, что входит в коммерческую недвижимость и выгодно ли ее покупать.

Определение

Что означает «коммерческая недвижимость»? Это сборный термин, под которым понимаются любые объекты недвижимости, где не могут на постоянной основе проживать люди. Наиболее очевидные примеры: кафе, ресторан, офис, магазин, гостиница и т. д.

Опытные риелторы выделяют следующие виды коммерческой недвижимости:

  • Помещение свободного назначения, которое можно использовать для любой цели. В них обычно устраивают спорткомплексы, бары, отели и другие объекты сферы обслуживания.
  • Под розничную торговлю. Они предназначены для различных магазинов, салонов, аптек.
  • Офисные. К этой категории относятся как крупные офисные центры, где находится множество представительств разных компаний, так и здания с одним собственником — какой-нибудь крупной корпорацией.
  • Индустриальные. К этой разновидности относятся различные производственные объекты, а также складские помещения.
  • Социальные. Больницы, медицинские центры, аэропорты, вокзалы — это далеко не все категории объектов, что относятся к коммерческой недвижимости социального назначения. Объединяет данные здания одно: они важны не для отдельного человека или компании, а для функционирования общества, поддержки населения страны.
  • Апартаменты. О них мы уже рассказывали. Это условно жилая недвижимость. Обычно такие «квартиры» сдаются на сутки, но бывает, что люди в них живут постоянно. Правда, сделать прописку в апартаментах проблемно.

У каждого типа свои особенности, но практически все они довольно прибыльны и оправдывают вложения в долгосрочной перспективе. Но, если вы хотите инвестировать в подобные объекты, нужно помнить, что управлять такими квадратными метрами нужно иначе, нежели обычной квартирой.

Какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать? Все зависит от ваших ожиданий: бюджета, планируемых сроков окупаемости, ценностей. Однако многие сходятся на том, что наиболее простой и дешевый вариант — складское помещение. Оно требует минимум обслуживания, стоит недорого и всегда востребовано.

Особый вид коммерческой недвижимости

Отдельно стоит сказать о площадях свободного назначения. Они хороши тем, что в законе не прописано инструкций о том, что именно в них должно располагаться. Это означает, что правила устанавливает владелец.

Преимущества такой недвижимости:

  • Универсальность. Нет ограничений, значит, помещение легче сдать, ведь там может находиться практически любой объект.
  • Оснащенность. Обычно помещения свободного назначения уже имеют все необходимые коммуникации (водоснабжение, электроснабжение, отопление).
  • Большой спрос. Относительная свобода действий и возможность договориться с владельцем о тонкостях использования помещений привлекает арендаторов.

Именно поэтому многие инвесторы рассматривают в первую очередь помещения свободного назначения.

Коммерческая и жилая: в чем разница?

Многие спрашивают: что выгоднее — коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит от ваших целей. Если вы хотите приобрести жилье для своей семьи, конечно, выгоднее потратить деньги на обычную квартиру. Инвесторам же нужны апартаменты.

А вообще, вопрос выгоды обычно возникает, когда речь идет о коммерческой недвижимости, потому что использование ее для систематического получения прибыли — это нормальная практика. Более того, это одно из свойств таких объектов.

Их покупают, чтобы вести предпринимательскую деятельность.

Другие моменты, которые отличают коммерческие объекты от жилых:

  • Их обычно сдают или перепродают — это наиболее выгодный вариант владения. Аренда дает производителю, продавцу продукта или тому, кто оказывает услуги, мобильность, а владельцу здания — возможность спокойно зарабатывать.
  • В них часто большие коммунальные платежи. Это обусловлено тем, что квадратные метры покупаются для получения прибыли, а значит, с владельца можно спросить больше.
  • Налоги на недвижимость рассчитываются в зависимости от владельца — физического или юридического лица и т. д. Кстати, ипотека под коммерческую недвижимость тоже бывает, но проценты чаще всего весьма высоки.

Выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость? Определенно да. Но многое зависит от объекта. Важно, где находится будущий магазин, удобно ли он расположен, нет ли рядом мест, которые могут негативно повлиять на бизнес.

Не забывайте, что COVID-19 сильно изменил подходы к бизнесу. Многие виды коммерческой недвижимости стали просто не нужны. Например, все больше людей перебираются из офисов в собственные квартиры. И работодателям выгодна такая схема, ведь они могут освободить пустые помещения и не тратиться на аренду. Поэтому, прежде чем выбирать объект, обдумайте, кому именно и для каких целей вы будете его сдавать.

Если у вас значительный капитал, который вы хотите вложить на длительный срок, то выгоднее купить не квартиру под аренду, а коммерческую недвижимость. В ее покупке и обслуживании есть различные тонкости, но выгодный договор с арендатором оправдает все сложности. Главное — правильно выбрать объект.

Источник: https://novmetr.ru/articles/chto-takoe-kommercheskaya-nedvizhimost-i-kakoy-ona-mozhet-byt/

Коммерческая недвижимость: что это такое, отличия от жилой, виды, налогообложение

Коммерческая недвижимость это что

Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

Понятие и объекты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

  • торговые центры и магазины;
  • гаражи, автомойки и автосалоны;
  • рестораны и кафе;
  • гостиницы и хостелы;
  • бизнес центры и офисы и проч.

К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

  • Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
  • Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

  • Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
  • Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

5 групп коммерческой недвижимости

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Тип КНПрименение КН
Свободного назначенияК таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
ТорговыйИз названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
ОфисныйОчевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
ИндустриальныйК этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
СоциальныйТакой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

  • площади;
  • места расположения;
  • состояния помещения;
  • окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Налогообложение

Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

  • Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

  • Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
  • Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
  • Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

  • категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
  • характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

  • оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
  • осуществление приватизации;
  • разрешение спорных моментов;
  • передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
  • сдача имущества в аренду или доверительное управление;
  • оптимизация налогообложения;
  • перераспределение долей между собственниками и проч.

Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

  • Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
  • Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
  • Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы.

Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

: Рынок коммерческой недвижимости

Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:

Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

Источник: https://2realtor.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/

Коммерческая недвижимость: определение, виды их характеристики, торговые, офисные, индустриальные помещения

Коммерческая недвижимость это что

Коммерческая недвижимость — это объекты, которые используются или планируются использоваться для получения какой-либо выгоды.

Недвижимость коммерческого назначения может представлять собой здания, сооружения или земельные участки.

Извлечением прибыли можно назвать любую операцию, которая происходит с данным недвижимым объектом, будь то его передача в аренду или прямое получение прибыли при эксплуатации коммерческой недвижимости.

Коммерческую недвижимость можно разделить на несколько групп эксплуатационных намерений.

Стоит отметить, что этот вид недвижимости является не приспособленным для жилья практически во всех случаях, но имеет и небольшие исключения из этого правила, если речь идёт о группе апартаментов.

Далее в этой статье пойдёт речь о группах недвижимых коммерческих объектов, их прямого предназначения для получения прибыли и об их классификациях.

Классификация групп коммерческой недвижимости

Для того чтобы понять что такое коммерческая недвижимость, для начала следует её классифицировать. В целом классифицировать недвижимость, которая способна приносить прибыль, можно, разделив её на следующие группы:

  • офисная;
  • складская;
  • торговая;
  • апартаменты;
  • свободного назначения;
  • социальная.

Офисная группа коммерческой недвижимости

Офисные недвижимые сооружения за последние годы стали очень популярными для заработка на рынке недвижимости. Связанно это с заметным увеличением различных компаний и организаций, которым для выполнения своих функций требуются рабочие помещения.

Офисные комплексы способны приносить большую прибыль собственнику.

Офисные помещения делятся на классы и подклассы, в которых отображаются характеристики здания, включающие в себя технические составляющие объекта, внешний вид, внутреннее благоустройство, транспортную и пешеходную развязку.

Определение складской группы коммерческой недвижимости

За последние пять лет динамика востребованности в складских помещениях демонстрирует высокие показатели.

Обуславливается этот факт так же, как и в случае с офисными помещениями тем, что на отечественном рынке возросло количество организаций и предприятий, которым для выполнений своих основных функций требуются склады для хранения и размещения товара или оборудования.

Склады, а также их можно назвать индустриальными помещениями, могут представлять собой как габаритные пустые помещения для размещения и хранения товара или оборудования или же уже обустроенные специальными оборудованиями в виде полок, стеллажей, ниш.

Складская логистика представляет собой великолепный стремительный и продуктивный заработок для собственника или же арендатора комплекса сладов, так как последующая сдача в аренду склада подразумевает под собой длительные финансовые отношения с организациями или компаниями, которые при аренде склада решают свою первостепенную задачу для собственного существования на рынке.

Торговая коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость в виде торговых объектов представляет собой одну из основных разновидностей коммерческого сегмента.

Главное функциональное качество, которым преобладает эта группа недвижимости – предоставление места для осуществления розничной торговли или для реализации товара по мелкому опту и предоставлению определённых услуг.

Эта группа также популярна на сегодняшний день тем, что существует огромное количество предпринимателей различного уровня, которые стремятся донести до конечного потребителя свои товары или услуги.

Единственный недостаток этой группы заключается в том, что при выборе места торгового предназначения следует обладать аналитическими знаниями и изучить рынок потребителей, для того чтобы этот торговый объект пользовался спросом. Важно отметить, что высокодоходными с лёгкостью можно назвать такие торговые объекты, как торговый рынок или, уже достигшие большой популярности в наших широтах, торговые центры.

Апартаменты

Особую роль занимает эта группа недвижимости в коммерческой среде, так как является исключением из правила, что некоммерческая недвижимость является неприспособленной для жилья.

К апартаментам можно отнести как отдельные помещения, которые могут сдаваться на определённый промежуток времени, так и многоквартирные дома, приспособленные для проживания большого количества людей. В этом случае есть и ещё одно правило, которое можно отобразить на продаже квартир в доме.

К примеру, если не все квартиры в коммерческой недвижимости проданы или дом не сдан в эксплуатацию, то объект считается коммерческим. После того, как все квартиры реализуются, объект становится в жилищный фонд.

Главные отличия жилой коммерческой недвижимости от нежилой недвижимости заключается в том, что пока объект получения прибыли не выполнил свои главные функции, к примеру, в коммерческой недвижимости проданы не все жилые квартиры, то этот объект считается нежилой недвижимостью.

Коммерческая недвижимость свободного назначения

К этой группе можно отнести помещения, которые способны воплотить в жизнь и удовлетворить любое пожелание постоянного собственника или арендатора. На месте коммерческого нежилого объекта могут располагаться рестораны, кафетерии, спортивные клубы, заведения развлекательного характера, заведения индустрии красоты и т. п.

Коммерческая недвижимость социального назначения

К этой группе можно отнести расположение на площадках коммерческих сооружений таких социальных объектов, как учреждения медицинского и образовательного назначения, администрации городов, объекты транспортной инфраструктуры, такие как автостанции, аэропорты и вокзалы.

Формирование стоимости объекта коммерческой недвижимости

Важно, что при сдаче объекта в аренду или его продажа заинтересованному лицу, цена за квадратуру может превышать стоимость равной квадратуры в жилищном фонде, который находится рядом с объектом коммерческого назначения.

Обусловлено это тем, что помимо основной цены за стоимость объекта, в неё включён самый важный момент – это получение прибыли с данной недвижимости. Но также, на цену могут повлиять локация, внешний вид, внутренняя отделка и переходный трафик.

Дополнительными включениями в стоимость могут быть состояние входа в здание, так как для арендатора или покупателя этот момент будет важным, если его главной задачей является привлечение и обслуживание потенциальных покупателей товаров или услуг.

На что нужно обратить внимание при покупке или аренде недвижимого сооружения:

  1. Местонахождение объекта. Этот фактор является залогом окупаемости предприятия.
  2. Пешеходный и автотранспортный трафик, к которому может относиться и количество подъездных путей, наличие качества прилегающих дорог, автобусных остановок.
  3. Антураж здания и помещений. Внешний вид недвижимости влияет на привлечение требуемой аудитории покупателей товаров или услуг.
  4. Важно выбирать правильную планировку, требуемую для качественного предоставления услуг или выполнения основных функциональных задач предприятия.

Как продать коммерческую недвижимость быстро и очень выгодно, вы можете узнать здесь

Важно! Теперь в течение 1 минуты вы можете выяснить какой из нескольких банков и на каких условиях, выдаст вам ипотеку. Одна заявка полетит сразу в 6 банков! А вам, в худшем случае, придет смс что в ипотечном кредите отказано или перезвонит менеджер банка с одобренным кредитом. Паспорт не нужен.

Одобрение 70% заявок обратившихся. Не устроят условия по ипотеке — откажетесь от получения. Сервис подбора кредита на нашем сайте проверен! Не реклама! САМИ им пользуемся.

Оформить заявку можно кликнув здесь      А оформить заявку на потребительский кредит от 15% годовых, без паспорта можно здесь

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/opredelenie-obektov-kommercheskoj-klassifikatsiya.html

Главное в продаже коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость это что

Коммерческая недвижимость продается и покупается, сдается в аренду. Так как в ее стенах ведется бизнес, объекты коммерции оцениваются при приобретении, прежде всего, на предмет получения потенциального дохода.

Коммерческая недвижимость отличается от жилой тем, что она по закону не предназначена для проживания. Ее объекты служат для инвестирования, то есть для сдачи в аренду. Также для самостоятельного ведения бизнеса. В столице и крупных промышленных городах недвижимость показана в широком ассортименте.

Ее объекты имеют различное назначение: свободное, производственное, торговое в виде офисов, складов, магазинов, больших супермаркетов. Только собственники объектов могут продать их, заключить аренду, залоговый договор, дарения.

Рассмотрим основные виды недвижимости, предназначенной для бизнеса, а зададимся вопросом о том, как ее выгоднее продать, если возникнет такая необходимость.   

Классификация коммерческой недвижимости

Существует несколько критериев, по которым классифицируется коммерческая недвижимость:

  1. Расположение – загородная, городская.
  2. По возрасту – первичная, вторичная.

Целевое назначение

Свободное назначение

Эти помещения служат разным формам ведения бизнеса. Например, в их стенах одинаково выгодно оборудуется кафе, развлекательный комплекс, салон красоты, а также ресторан. Обычно эти объекты расположены на первом этаже новостроек. Они выкупаются у застройщика.

Впоследствии, собственники могут меняться, так как такая недвижимость успешно продается. Ею интересуются, в основном, представители малого и среднего бизнеса.

Они организовывают в стенах таких помещений собственное дело, либо вкладывают в них деньги с целью инвестирования, то есть пассивного получения дохода.

Объекты розничной торговли

Это одни из самых перспективных с точки зрения ведения бизнеса объекты. Они оборудованы для продаж. Имеется несколько видов таких объектов:

  • группа предприятий торговли (моллы);
  • центры, дома (торговые);
  • галереи и т.д.

А также:

  • павильоны;
  • киоски;
  • аптеки;
  • бутики;
  • магазины;
  • супер и гипермаркеты;
  • торговые центры универсального назначения;

Объекты, заранее предназначенные для этих целей, на стадии строительства создаются с определенной планировкой. В торговых центрах оборудованы зоны отдыха, кафе, рестораны, дома быта и т.д. Торговые центры предназначаются для массовой торговли. Но также существуют объекты, реализующие дорогие, брендовые товары.

Офисы

Это помещения, которые располагаются в бизнес — центрах. Конечно, под цели офиса может быть оборудовано помещение, которое находятся и на другом объекте. Офисы принадлежат компаниям, фирмам, ведущим предпринимательскую деятельность.

Считается, что офис – это лицо фирмы.

Поэтому бизнесмены стараются как можно качественнее сделать ремонт, оборудовать помещение по последнему слову техники, а также приобрести его (взять в аренду) там, где развита транспортная инфраструктура, недалеко от центра города (а лучше — в центре).

Индустриальная

Это объекты промышленного назначения. Сюда включены заводы, фабрики, мастерские, цеха, склады, базы хранения, ангары. В таких помещениях производят товары, а также хранят их.

Апартаменты

Зачастую как коммерческие объекты применяются обычные дома жилого назначения. Квартиры, расположенные в них, преобразовываются в апартаменты. Потом сдаются приезжим, командировочным на недлительное время. Также в каждом городе построены хостелы. В них можно остановиться на непродолжительное время. Этот вариант для экономных людей.

Социальная

К этим объектам относятся медицинские центры, комплексы оздоровительного назначения, поликлиники, больницы, фитнес клубы и т.д. У этих объектов также есть собственники, которые получают арендную плату за пользование помещениями.

Как купить?

Помещения нежилого назначения приобретаются для самостоятельного ведения бизнеса, а также в целях инвестирования. Будущий владелец планирует сдать в аренду торговое помещение.

Либо переделать офис, находящийся в центре города, с целью дальнейшей перепродажи и повышения цены. Причины, по которым тот или иной человек приобретает коммерческий объект, различны.

Но каждому из будущих собственников важно понять, каким образом купить недвижимость, кто в этом сможет помочь, а также как грамотно составить договор купли-продажи.

Нежилые помещения покупают самостоятельно, через обращение к агентству недвижимости, а также через частного риелтора. Два последних варианта, без сомнения, предпочтительнее первого, так как значительно снижает риск обмана при проведении сделки по купле-продаже. За услуги, оказанные клиенту, обычно берется комиссия в размере от 2 до 8% от стоимости объекта коммерческой недвижимости.  

Риски при покупке коммерческой недвижимости самостоятельно:

  1. Проверка документов. Если недвижимость покупается у юридического лица, то необходимо ГКН, получить выписку из ЕГРП и проверить наличие обременений, ознакомиться с договором, на основании которого произошел переход права собственности от бывшего к настоящему владельцу. Кроме того, нужно изучить бумаги на сам объект недвижимости: кадастровый паспорт, поэтажный план и т.д.
  2. Проверка земли, на которой стоит объект недвижимости. В основном, земля в столице находится в аренде. Значит, необходимо ознакомиться с соответствующим договором, назначением земли, сроком аренды. Продают землю в Москве крайне редко. Таким образом, собственников земли, находящейся на территории города, совсем немного.

ВАЖНО: Риск покупателя, пытающегося самостоятельно приобрести недвижимость, состоит в том, что можно потерять деньги на сделке. Если продавец не может из-за отсутствия необходимых знаний самостоятельно проанализировать представленные продавцом документы на недвижимость, лучше обратиться к услугам грамотного специалиста и не экономить на сделке!

  1. Одним из важнейших условий проведения сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости является правовое сопровождение. Сама возможность развития негативных последствий по совершаемой сделке могут быть ликвидированы путем полного правового анализа. Необходимо зафиксировать последовательность этапов сделки. Ее условия подробно, четко, отразить в договоре.

ВАЖНО: Риск покупателя при самостоятельном приобретении объекта недвижимости состоит в том, что текст соглашения по купле-продаже может быть составлен неверно, без включения в него существенных условий. Это грозит признанием его недействительным с негативными правовыми последствиями для обеих сторон.

Кроме того, существует масса рисков, о которых может быть не осведомлен добросовестный приобретатель:

  • приобретение недвижимости с недостатками (скрытыми);
  • уклонение продавца от действий по государственной регистрации перехода права собственности к продавцу;
  • приостановление регистрационных действий со стороны Росреестра по разным причинам: часто для устранения недостатков необходимо присутствие продавца, либо его представителя, но бывает и так, что продавец пропадает, это значительно усложняет регистрацию;
  • риски, связанные с покупкой недвижимости, относящейся к культурному наследию;
  • отказ продавца в снятии обременения с объекта недвижимости и т.д.

Риски минимизируются в случае, если в ход сделки вступает профессионал, знакомый со всеми случаями недобросовестных продаж недвижимости, а также со всеми аспектами заключения подобных договоров.

Как продать?

В этом отношении алгоритм реализации объектов не отличается от жилой недвижимости:

  1. Стоимость. Ее формирование не может быть произвольным. Цифра на ценнике должна быть адекватной, обычно устанавливается исходя их данных исследований рынка недвижимости. Анализ производится по цене аналогичных объектов. К этому вопросу нужно подойти со всей ответственностью, так как формирование корректной цены – это 50% успеха будущей сделки. Если цифра будет завышена, покупатель просто не заинтересуется недвижимостью. Если цифра будет занижена, продавец потеряет те деньги, которые бы он мог выручить при адекватном формировании стоимости предложения.

ВАЖНО: При покупке или продаже недвижимости для коммерческих целей, в отличие от жилой, стороны – покупатель, продавец отдельно анализируют характеристику продаваемого (покупаемого) объекта приносить в дальнейшем доход.

Перед тем как выставить объект недвижимости на продажу, необходимо знать разрешенный вид использования этого объекта, проанализировать возможную прибыль от него, а также возникающие риски при продаже. Кроме того, необходимо провести оценку имущества объекта, а также проанализировать недостатки продаваемого имущества.

Анализ следует производить на основе месторасположения недвижимости, отсутствие или наличие удобных подъездов к строению, близости автомагистралей, проходимости места. То есть, необходимо учесть все аспекты, имеющие большое значение для успешного ведения бизнеса.

В договоре детально описывается продаваемый объект, а также все условия, сопутствующие сделке.

  1. Формирование предложения по продаже. Необходимо составить его так, чтобы продаваемый объект должен быть показан в самом привлекательном виде. Кроме того, фото объекта недвижимости должно быть сделано в лучшем качестве, чтобы потенциальный покупатель смог детально его рассмотреть. Реклама размещается в СМИ, интернете, на специализированных ресурсах риэлторов.
  2. Показы, звонки. Помещение должно быть идеально готово к показу. Его необходимо, как минимум, убрать, вынести мебель. Все лишние предметы способны затруднить осмотр, вызвать негативное впечатление от офиса, помещения производственного назначения.
  3. При согласии покупателя оформляются документы, необходимые для проведения будущей сделки. Подписывается соглашение, в котором определяются сроки выхода на сделку, а также ответственность сторон, если кто-то откажется от подписания основного договора. На этом этапе решается вопрос с задатком или авансом.

В тексте договора прописываются все, без исключения, условия. Особенное внимание уделяется существенным, при желании стороны добавляют в соглашение дополнительные. Но важно акцентировать внимание на алгоритме взаиморасчетов между покупателем и продавцом, сумме и пути передачи денежных средств от одного к другому. 

Предмет договора – это его существенное условие. Оно должно отвечать требованиям закона.

В частности, в соглашении в обязательном порядке должны быть отражены главные характеристики товара.

Если это недвижимость, то площадь, адрес, основание, по которому она перешла к покупателю, и почему ею владел продавец. В договоре прописываются данные сторон, точные сроки передачи имущества.

Заключенная сделка – это подписанный договор купли-продажи, а также прошедшее регистрацию право перехода собственности от одной стороны к другой.

В процессе регистрационной процедуры Росреестр требует определенных бумаг. Среди них необходимы паспорта двух сторон, паспорт недвижимости. А также документы на собственность, актуальная выписка их ЕГРН.

В ней может быть указано существующее обременение, наложенное на продаваемый объект.

Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения. Передаточный акт, подписанный сторонами, выступает подтверждением того, что объект передан покупателю.

Продажа коммерческой недвижимости имеет определенные нюансы. Это этапы сделки, следующие друг за другом, а также составление договора купли-продажи. Часто потенциальным приобретателям или продавцам необходима помощь профессионала, особенно в случае, если недвижимость планируется продать в скором времени.    

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/glavnoe-v-prodazhe-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.