Можно ли продать муниципальную квартиру

Содержание

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Можно ли продать муниципальную квартиру

Социальный найм долгие годы оставался весьма распространенной формой правоотношений между местной администрацией и населением. В его рамках граждане имели право пользования помещением, однако распоряжаться им не могли. В 90 х годах прошлого века на смену соц.

найму пришла приватизация. Она дала жильцам право подучить своим квадратные метры в собственность. По разным причинам многие из них не спешат оформлять договор приватизации, например, избегая налога, а иногда не могут этого сделать по закону.

При этом порой возникает необходимость сменить место жительства и по факту продать такую квартиру.

Возникает вопрос, а можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации? Эта статья расскажет о том, как решить проблему невозможности распоряжения квартирой в социальном найме и сколько рисков при этом может возникнуть.

Продажа жилья в социальном найме: что говорит закон

ГК РФ определил, что правом владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости обладает в полной мере собственник объекта недвижимости.

Собственникам квартир, переданных жильца по договору социального найма обычно является государство, либо муниципалитет.

Поэтому лишь они могут принять решение о продаже квартиры – распорядиться ей, а жильцы, получившие ее по договору вправе лишь пользоваться такой недвижимостью по прямому назначению – для проживания.

С точки зрения закона они даже сдавать жилье в аренду не вправе, хотя такое происходит довольно часто.

Несмотря на однозначную позицию закона в практике есть масса случаев, когда жилье, полученное от государства, фактически переходит к другому владельцу. Существует несколько способов реализации такой фактической продажи. Ни одну из них нельзя назвать в полной мере безопасной для обеих сторон, но отрицать их существование нельзя.

Способы продажи неприватизированного жилья

Существует два вполне законных вариантов опосредованной продажи жилья, полученного по договору социального найма:

  1.  Регистрация нового жильца с последующей выпиской всех ранее зарегистрированных.
  2.  Обмен на приватизированную недвижимость.

Стоит рассмотреть каждый из вариантов.

Регистрация нового жильца

Одно из немногих законных правомочий, которые есть у нанимателя по договору соц. найма — регистрация новых жильцов с согласия всех зарегистрированных в квартире.

Это дает возможность по факту продать квартиру. Схема довольно проста:

  •  В помещении, с согласия всех имеющихся жильцов, регистрируется, а по старинке «прописывается» новый жилец.
  •  Лицевой счет нанимателя переоформляется на нового жильца.
  •  Прежний наниматель или наниматели выписываются из квартиры.

Внимание! Без согласия муниципалитета можно зарегистрировать лишь родственника. Для прописки постороннего человека потребуется согласие органа местного самоуправления. Его получение совсем негарантированно.

Очевидно, что схема довольно рисковая. Обычно на рынке недвижимости есть масса предложений сходных по условиям и более безопасных. В крайнем случае, если квартиры столь привлекательна по каким-либо причинам, возможно, есть смысл подождать приватизации.

Однако чаще она применяется в тех случаях, когда приватизация не возможна в принципе, например, в случае «продажи» жилья в аварийном фонде, закрытых военных городках. Ее же иногда используют с целью «обойти» в приватизации интересы детей.

Однако в последнем случае опека может не позволить выписки ребенка или настоять на восстановлении его прав впоследствии.

Обмен на приватизированное жилье

Эта схема актуальна в случае, когда приватизировать жилье по каким-то причинам бесплатно не получается или эр связано с дальнейшими расходами.

ГК РФ не запрещает обмен жилой площади, однако процедура это довольно сложная, поэтому при оформлении желательно предварительно обратиться к специалистам.

Они проверят, можно ли в будущем будет приватизировать квартиру, и с какими расходами это будет связано.

Сама схема основана на том простом правиле, что при смене объектов форма собственности не меняется. Таким образом, наниматель получит приватизированное жилье или купленное кооперативное, а покупатель квартиру с перспективой дальнейшей приватизации. Есть ряд условий, которые нужно соблюдать при такой « продаже»:

  1.  Такие сделки могут проводить лишь граждане Российской Федерации. Причина проста – иностранцы не могут получать жилье по договору социального найма.
  2.  Недопустим обмен помещениями менее 15 кв/м.
  3.  Все новые жильцы, выписанные из старой квартиры должны быть прописаны в новом жилье.
  4.  На время оформления сделки жильцам из «продаваемой» квартиры потребуется жилье для регистрации.

Такие сделки можно провести лишь за свои средства. Ни один банк не одобрит ипотечный кредит на такую скрытую и рискованную покупку.

Внимание! Необходимо крайне внимательно отнестись к оформлению документы. Для этого желательно выбирать опытного риелтора или агентство. Нередко у них уже есть база данных потенциальных объектов для таких сделок.

Риски продажи неприватизированного жилья

Риски реализации схемы с прописокй очевидны, особенно если квартира «продается» постороннему человеку, если на момент «сделки» в помещении зарегистрированы несколько жильцов, детей или в списке есть лица, отбывающие наказания в местах лишения свободы.

Опасности таковы:

  •  По факту между сторонами не заключается договора купли – продажи. Нет такой формы сделки, по которой можно заставить зарегистрированных жильцов выписаться или обязать заплатить за прописку. Конечно. Можно составить фейковый договор продажи другого объекта по цене квартиры, но выписаться это все равно не заставит.
  •  Порой бывает трудно отследить всех зарегистрированных жильцов, особенно если речь идет об осужденных. Кроме того, выписка несовершеннолетнего может привлечь внимание органов опеки и попечительства.
  •  Схема получается растянутой во времени и по местам оформления. Так, прописку и выписку можно оформить в одном месте, а вот денежные средства стоит передавать лишь по расписке у нотариуса. Есть риск «не дойти» из одного места до другого.

Минимизировать эти риски можно при условиях:

  1.  Фактической сделки между родственниками, с которыми поддерживаются крепкие связи.
  2.  Передачи денег у нотариуса.
  3.  Постановка на регистрационный учет и его снятие в один день.
  4.  Приобретение квартиры у единственного нанимателя, при отсутствии на учете несовершеннолетних детей.

Но даже соблюдение этих правил не делает сделку по такой схеме стопроцентно безопасной.

При выборе обмена приватизированной квартиры на жилье в соц. найме нужно так же быть внимательным. Этот вариант несколько более безопасен, но даже в таком случае:

  •  Необходимо проверять возможность дальнейшей приватизации. Закон не опускает приватизацию аварийного жилья, квартир в закрытых военных городках и т.д.
  •  Наличие долгов по коммунальным платежам. Хотя их наличие и не препятствует приватизации, но они в полной мере лягут на плечи нового собственника.

Источник: https://jurconsull.ru/nedvizhimost/mozhno-li-prodat-municipalnuyu-kvartiru-bez-privatizacii/

Можно ли продать муниципальную квартиру, как это сделать

Можно ли продать муниципальную квартиру

Жилье, которое находится на балансе местной администрации или не приватизировано, считается муниципальным. Что это значит для тех, кто там живет? У них нет права собственности поэтому проводить какие-то юридические операции с жильем, включая даже прописку, можно только с разрешения муниципалитета. 

А можно ли продать такое жилье? Ведь формально оно не принадлежит нанимателю, значит он не имеет права проводить такие сделки. Так ли это на самом деле и можно ли каким-то образом обойти этот пункт закона расскажем дальше.

Что такое муниципальное жилье?

Сначала разберемся в правовом статусе такого объекта недвижимости.

Муниципальное жилье — согласно статье 674 ГК РФ, это жилье, которое предоставляется гражданам для проживания без взымания у них арендной платы. Их обязанность только оплачивать коммунальные услуги, аккуратно обращаться с недвижимостью, не допуская ухудшения ее технического состояния и снижения стоимости на рынке.

Арендодателем в таком случае выступает муниципалитет и право собственности на квартиру у него. Не следует путать муниципальное жилье со служебным. В первом случае собственник — государство, а во втором юридическое лицо (компания, на балансе которой находится квартира) и это частная собственность.

Можно ли продать такое жилье?

Квартира считается муниципальной до тех пор, пока ее не приватизировали. Сроки приватизации законом не ограничены, а сделать это один раз в жизни вообще можно бесплатно.

После того, как квартира будет приватизирована, с ней делать собственник может все, что хочет: продавать, дарить, менять, закладывать в банке, передавать по наследству или сдавать в аренду.

Продать неприватизированную квартиру можно, но:

  1. это рискованный способ — можно попасть на нечестного покупателя, который присвоит себе недвижимость и не заплатит денег;
  2. муниципалитет может не одобрить какую-либо из необходимых для продажи операций. Например, понадобится прописка будущего собственники и в администрации могут отказать, сославшись на то, что это посторонне лицо;
  3. квартира, которая продается неприватизированной, сильно теряет в цене;
  4. даже свершенную сделку муниципалитет потом может оспорить в суде, а дальше уже будут проблемы как и продавца, так и покупателя. И хорошо, если все ограничится только возвратом денег, а не дойдет до УК РФ по статье “мошенничество”.

Так что продавать, равно как и покупать неприватизированное жилье, вариант не самый лучший. Тем более, что у продавца нет права собственности, так что фактически он и не имеет права ее продать в юридически верном смысле этого слова.

Если других вариантов нет…

Конечно, лучше сначала решить вопрос с муниципалитетом — провести приватизацию, получить право собственности в Росреестре, а уже потом заниматься продажей. 

Но, у продавца может не быть времени на это (срочно нужны деньги), нет возможности нормально все оформить и приходится делать это окольными путями. Поэтому, возможно придется рассмотреть вариант продажи без приватизации.

Есть несколько способов реализации муниципальной квартиры, но ни один из них нельзя назвать надежным:

  1. Прописка нового нанимателя. Действует это так: основной квартиросъемщик подает в муниципалитет запрос о прописке третьего лица. Если в администрации на это дают добро, то покупателя прописывают, прежний владелец забирает оговоренную за сделку сумму и выписывается. Выписываются и все остальные жильцы. В итоге покупатель остается единственным прописанным лицом в квартире и подает запрос на подписание договора социального найма, а потом уже на оформление приватизации. После завершения приватизации он становится полноправным собственником. Минусы тут для покупателя: продавец может деньги забрать, а из жилья не выписаться. Доказать тут будет что-то сложно, так как нет сделки по купле-продаже, это просто договоренность. Проворачивать такое можно только между хорошо знакомыми людьми, родственниками. К тому же, муниципалитет может не подписать новый договор найма и покупателю останется только добиваться этого через суд.
  2. обмен жилья — по факту тут нет продажи, наниматели социального жилья меняются квартирами и каждый оформляет  у себя приватизацию, а потом продает, меняет или делает любую другую юридическую операцию.

Стоит ли покупать такое жилье?

Преимущество в покупке муниципального жилья только одно — цена может быть ниже в 2, а то и 3 раза. Но, сказать, что гражданин купил себе квартиру тут нельзя, потому что:

  1. он не покупает право собственности, скорее только право проживания;
  2. чтобы приватизировать квартиру, нужно сначала переоформить на себя договор социального найма, а на это может не пойти муниципалитет, потому что государство не особенно любит бесплатно раздавать квартиры;
  3. есть риски как для покупателя, который в итоге может остаться без квартиры, так и для продавца, который может остаться и без квартиры, и без денег, да еще и с проблемами в суде.

Поэтому, как продажа, так и покупка муниципального жилья — это не безопасные сделки и прибегать к ним стоит только в самых крайних случаях.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/mozhno-li-prodat-municipalnoe-zhile/

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья

Можно ли продать муниципальную квартиру

» Купля-продажа квартиры » Покупка-продажа муниципального жилья

3 386 просмотров

Квартиры стоят очень дорого и далеко не всегда по карману большинству жителей страны. Как следствие, популярностью пользуются различные законные, но обходные пути, при помощи которых можно получить жилье по низкой стоимости. Один из таких способов: покупка-продажа муниципального жилья.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Муниципальное жилье – это недвижимость, которая принадлежит муниципалитету, то есть – населенному пункту, а значит – государству.

Суть в том, что такое жилье выдается не для продажи, а для проживания определенным категориям населениям. Оно числится на балансе города, но все расходы на содержание квартиры несут жильцы.

Выглядит как некий вариант аренды, с правом получения права собственности – приватизации.

Самый простой способ продать такую недвижимость – сначала приватизировать ее.

После этого квартира будет считаться частной собственностью и ее можно будет продавать, как и любую другую частную недвижимость, безо всяких ограничений.

Однако такая процедура занимает некоторое время и не всегда удобна в плане реализации. В результате применяются различные обходные схемы, чтобы и деньги за квартиру получить и приватизацию не проводить.

Прописка

Этот вариант достаточно рискованный и потому особой популярностью не пользуется. Однако он же и самый быстрый. Так что, если продавец уверен в надежности и честности покупателя (и имеет встречное доверие), может быть реализована такая схема:

  1. Продавец подает запрос в муниципалитет на прописку в квартире третьего лица.
  2. Если одобрение получено, покупателя прописывают.
  3. Покупатель передает оговоренную сумму денег за данную операцию.
  4. Продавец выписывается из квартиры.

Получается, что у социального жилья появляется новый арендатор, который уже может реализовать приватизацию и стать полноценным собственником. Стоимость квартиры при такой «купле-продаже» не высокая за счет множества рисков и потенциальных проблем, однако именно цена и привлекает покупателей, не имеющих возможности приобрести жилье по рыночным ценам.

Пример возможных проблем: Продавец прописывает покупателя в квартире, получает за это деньги, но сам не выписывается и не позволяет провести приватизацию.

В результате, покупатель, который уже заплатил деньги, не имеет возможности что-либо сделать с квартирой.

В то же время, забрать деньги обратно он уже не может, ведь обычно никакого отдельного договора при такой схеме не составляется.

Большей популярностью пользуется второй, альтернативный вариант, при котором обязательно требуется помощь риэлторов из агентства недвижимости.

Суть системы в том, что продавец прописывает покупателя в своей квартире и одновременно выписывается из нее, прописываясь в другой, якобы купленной, жилой недвижимости (она формально принадлежит агентству недвижимости).

Это необходимо для того, чтобы продавец не получил возможности вновь прописаться в том же муниципальном жилье.

После того, как покупатель не только пропишется в социальной квартире, но и завершит приватизацию, производится окончательный расчет, и продавец получает свои деньги. В тот же момент он якобы «продает» или «дарит» буферную квартиру обратно агентству (если вообще производилась перерегистрация права собственности). Дальше продавец уже сам решает, что он будет делать с полученными деньгами.

Как продать муниципальную квартиру

Сама процедура не очень сложная, но сильно отличается от классической купли-продажи. Формально, с точки зрения законодательства, это даже не является покупкой-продажей как таковой.

Порядок действий

  1. Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
  2. Продавец выписывается из муниципального жилья.
  3. Продавец прописывается в буферной квартире.
  4. Покупатель производит приватизацию социального жилья.
  5. Производится окончательный расчет.
  6. Продавец выписывается из буферной квартиры и дальше уже решает, что ему делать с деньгами.

Документы

Для реализации подобной сделки могут понадобиться следующие документы:

  • Паспорта сторон.
  • Договор с агентством недвижимости.
  • Договор между сторонами сделки.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц в муниципальном жилье.
  • Договор на право пользоваться социальной квартирой.
  • Расписки, подтверждающие факт производимых расчетов.

Расходы

С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.

Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.

Пример: Предположим, что стороны договорились о том, что подобная операция по «купле-продаже» обойдется покупателю в 1 миллион рублей. При таких условиях, услуги агентства будут стоить около 50 тысяч рублей.

При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество подобной сделки заключается в предельно низкой цене недвижимости.

В большинстве случаев, при помощи такой операции можно получить собственное жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке.

А вот недостаток – это сравнительно сложная схема, при которой любая из сторон в той или иной ситуации может добавить проблем другой, тем самым значительно увеличивая возможный уровень риска.

Риски и их минимизация

Рисков очень много и значительную их часть даже заранее спрогнозировать невозможно. Тем не менее можно несколько уменьшить уровень потенциальных проблем:

  • Любая процедура оплаты должна сопровождаться распиской.
  • Необходимо проверить, кто именно прописан в социальной квартире. Если там есть хоть кто-то помимо продавца, эти люди могут доставить проблем, если откажутся выписываться.
  • Рекомендуется заключить договор, в котором указать все, что обязуются выполнять стороны в тот или другой момент.
  • Лучше, если вся процедура будет контролироваться и проверяться агентством недвижимости.
  • Окончательный расчет должен производится не раньше момента окончания приватизации.
  • Сторонам рекомендуется убедиться, что они все считаются дееспособными. Это можно сделать при помощи обследования и соответствующих справок.

Несмотря на очевидные выгоды подобной операции по «купле-продаже» муниципального жилья, это очень рискованная операция. Рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов, способных заранее выявлять все подводные камни и потенциальные проблемы. На бесплатной консультации специалисты разберут наиболее популярные схемы подобных сделок. Они же могут представлять интересы клиента, контролируя «куплю-продажу» на всем ее протяжении.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-prodazha-munitsipalnogo-zhilya/

Можно ли продать муниципальную квартиру? Нюансы сделки

Можно ли продать муниципальную квартиру

Жильё, расположенное в многоквартирных домах, возведённых до начала девяностых годов, зачастую относится к муниципальной или государственной собственности. Такое жильё также может быть реализовано даже несмотря на то, что процедура приватизации в отношении него не была завершена. Однако у такой сделки будут свои особенности.

Когда можно, а когда нельзя продать муниципальную квартиру?

Сделки по купле-продаже муниципального жилья являются сложными из-за отсутствия конкретного оформления права собственности на такое жильё у потенциального продавца.

Единственным собственником такого жилья является только государство, а потенциальный продавец пользуется жильем на основе договора социального найма.

По этой причине заключение таких сделок является очень спорным моментом, так как государство может в любой момент оспорить совершенную процедуру.

Однако продать такую квартиру возможно, если в будущем в отношении такой жилплощади можно осуществить процедуру приватизации (платной или бесплатной).

Если речь идёт о ведомственном жильё или квартирах и домах, расположенных на территории военных городков и иных закрытых комплексов, отвечающих за безопасность государства, приватизация таких объектов недвижимости будет считаться незаконной в силу действующих в этой сфере норм права и, как результат, невозможно будет также и продать такое жилье.

Существующие механизмы продажи

Для реализации муниципального или государственного жилья, не прошедшего процедуру приватизации, продажа возможна только специфическими способами:

  • Путём прописки в квартиру потенциального покупателя. Прописка осуществляется тем лицом, которое является пользователем (или нанимателем конкретного жилого помещения) потенциального покупателя после того, как он получит всю сумму, установленную за конкретную квартиру. После прописки покупателя и передачи всей суммы денег, продавец подаёт заявление о снятии с регистрационного учета в конкретной квартире и выезжает из неё, а покупатель начинает заниматься вопросами оформления процедуры приватизации приобретённого жилья после оформления регистрации в таком помещении и заключения договора социального найма на конкретное жилье. Если государство в лице муниципального образования отказывает в заключении договора социального найма, решение администрации может быть оспорено в суде или сделка, заключенная между предыдущим пользователем помещения и покупателем, признается недействительной. Однако, в том случае, если в своё время покупатель уже воспользовался правом бесплатной приватизации, он может остаться только жильцом в данном помещении либо воспользоваться возможностью проведения платной приватизации.
  • Приобретение с использованием буферной квартиры. Данная процедура является достаточно сложной, однако именно она чаще всего используется в крупных городах, что ускорить процедуру продажи муниципального жилья. Для этого потенциальный покупатель передаёт деньги продавцу квартиры. Тот выкупает у агентства недвижимости какую-либо жилплощадь, которая и будет считаться буферной. Данная жилплощадь оформляется первоначально на покупателя муниципальной квартиры, а потом по договору мены передаётся продавцу. Для государства сделка будет выглядеть как переуступка права пользования квартирой по договору социального найма.

Однако оба варианта сопряжены с большими рисками, так как по своей сути могут нарушить права государства на имеющееся у него имущество.

Риски при продаже и как их избежать

Самыми распространёнными рисками при продаже муниципального жилья являются:

  • Нежелание агентства недвижимости выкупать обратно в своё владение буферного жилья. В этом случае сделка либо признается недействительной, либо продавец муниципального жилья продает буферную жилплощадь через другие агентства.
  • Если однажды покупатель использовал право на бесплатную приватизацию, больше он им воспользоваться не сможет. В этом случае приватизация может быть оформлена либо платным способом (что государство предусматривает как один из вариантов приобретения жилья, находящегося в его собственности), либо может быть произведен выкуп по кадастровой стоимости конкретного жилья путем заключения соответствующего соглашения с муниципалитетом.
  • Если государству станет известно о совершении сделки по продаже муниципального имущества в виде жилой площади, оно в лице своих уполномоченных представителей может обратиться в суд для расторжения заключённого соглашения и признания сделки недействительной, и суд будет на стороне государства.

Минимизировать такие риски можно только с помощью тщательной подготовки сделки, в том числе с помощью подготовки необходимых документов.

Можно ли продать неприватизированную квартиру или комнату в 2021г

Можно ли продать муниципальную квартиру

Жилой фонд состоит из объектов недвижимости, перешедших в собственность граждан и муниципального (государственного жилья). Понятно, что со своим имуществом граждане имеют производить любые сделки, а можно ли продать неприватизированную квартиру, знают не все. Существует несколько вариантов, позволяющих совершать передачу арендуемого у государства жилья другому лицу за деньги.

Можно ли по закону продать неприватизированное жилье

Легко совершить любую сделку, если жилье приватизированное, как можно продать арендуемую у государства жилую площадь? Законных вариантов продать квартиру, находящейся в муниципальной собственности нет. Существуют обходные пути, позволяющие получить деньги за уступаемую другому квартиросъемщику неприватизированную недвижимость.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Несколько десятилетий назад обмен с доплатой был самой распространенной формой, как продать квартиру. После проведенной приватизации этот способ стал использоваться очень редко.

Недостаток обмена-продажи состоит в том, что обмен неприватизированной жилой площади возможен только на аналогичную муниципальную квартиру. Такого жилого фонда осталось очень мало, поэтому выбор варианта для переезда затруднен.

Существует три варианта как можно продать неприватизированную квартиру.

Вариант 1. Квартиросъемщик неприватизированной жилой площади может прописать у себя покупателя. После того, как деньги за квартиру будут переданы прежнему хозяину, он выписывается. Единственным собственником остается лицо, которое покупает неприватизированное жилище. У этого способа тоже есть свои недостатки.

Важно. Прописать в неприватизированное жилище еще одного человека можно только в том случае, если ее площадь больше необходимой нормы.

По существующему закону жилье социального найма должно иметь общую площадь не меньше 18 кв. м. на каждого члена семьи, состоящей из 3 человек. Для прописки четвертого жильца общая площадь квартиры должна составлять 72 кв.

м. Как прописаться в муниципальную квартиру можно узнать здесь.

Вариант 2. Жену (мужа) прописывают на любую территорию. Для этого не нужно получать согласие остальных квартиросъемщиков жилища. Фиктивный брак с последующей пропиской покупателя – это еще один вид продажи неприватизированной квартиры. Это достаточно опасный для продавца вариант, поскольку вступая в брак, он тем самым дает своему супругу определенные права.

https://www.youtube.com/watch?v=dBeTt_DDpqE

Брачный договор может закрепить права мужа и жены на их личное имущество. Неприватизированная квартира не принадлежит квартиросъемщику. Распоряжаться ею и совершать юридически значимые действия он не может. Такая схема позволяет продать неприватизированную комнату в общежитии.

Вариант 3. Наиболее безопасна для продавца сделка продажи через перевод в собственность неприватизированного жилья. Перевести квартиру из муниципального фонда в частную собственность все еще возможно. Для этого нужно обратиться в местные органы управления с соответствующими документами.

Продажа с приватизацией

Недостаток сделки состоит в ее длительности. Не каждый покупатель согласится ждать, пока квартира получит статус частной собственности. Плюс способа продажи через приватизацию состоит в полной законности сделки.

Пошаговая инструкция (этапы)

Продавец неприватизированной квартиры должен действовать следующим образом:

  1. Выяснить подлежит ли жилье приватизации.
  2. Самостоятельно или через риэлтерскую контору подать объявление о продаже.
  3. Найти покупателя.
  4. Подать документы на приватизацию квартиры в местные органы самоуправления.
  5. Получить решение администрации.
  6. Зафиксировать свое право собственника в Росреестре.
  7. Совершить сделку купли – продажи.

Если  даже доля жилья приватизирована, возможно ее продать.

Детально приватизация муниципального жилья прописана в отдельном посте на нашем сайте.

Необходимые документы

Приватизация квартиры производится на основании заявления от  квартиросъемщика. Документ может быть написан от руки либо распечатан. Заявление подается в единственном числе от всех участников приватизации, в том числе несовершеннолетних. Документы могут подаваться лично либо через доверенное лицо. Вместе с заявлением подают:

  • паспорта взрослых членов приватизации;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних жильцов;
  • технический паспорт объекта недвижимости;
  • домовая книга и выписка из нее;
  • жилищный ордер (договор социального найма);
  • согласие остальных членов семьи;
  • доверенность для представителя (если есть);
  • выписка ЕГРН.

Сроки и стоимость

После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса.

Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища.

Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.

От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.

Продать через прописку покупателя

Достаточно опасный вариант, как продать неприватизированную жилплощадь. Возможен только в том случае, когда продавец хорошо знает покупателя и доверяет ему. В противном случае, можно стать жертвой квартирных махинаторов.

Ответственные квартиросъемщики часто обращаются к юристам с вопросом, можно ли продать долю в жилище. На этот вопрос ответит статья по этой ссылке.

Обмен

Обменом неприватизированных квартир занимаются муниципальные риэлтерские организации (в прошлом бюро по обмену квартир). Здесь есть каталоги обменного жилищного фонда. Подать объявление о намерении обменять квартиру можно в местные СМИ. Сделка не состоится если жилище:

  • подлежит сносу;
  • признано аварийным;
  • в нем проведена незаконная перепланировка.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами

Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен.

Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает.

Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища.

Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок.

Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.

Сложности и подводные камни

Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.

Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.

Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.

Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/neprivatizirovannuyu-kvartiru.html

Можно ли продать неприватизированную квартиру, продажа квартиры без приватизации

Можно ли продать муниципальную квартиру

Последние изменения: Январь 2021

Правовая сущность приватизации – передача жилья муниципальными властями частным лицам в безраздельное владение и распоряжение.

Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, аналогичен вопросу о передаче вещи, не принадлежащей владельцу.

Для совершения правовых сделок с недвижимостью необходимо наличие зарегистрированного права собственности, что исключено без проведения приватизационной процедуры.

Как продать неприватизированную квартиру

Право на участие в приватизации предоставляется каждому гражданину единственный раз в жизни в условиях массового перехода от государственной к частной собственности, позволяя новым владельцам совершать любые сделки по отчуждению недвижимости. До официального перехода права собственности подарить или продать неприватизированную квартиру запрещено на законодательном уровне.

Единственный законный способ – приватизация и продажа квартиры после получения приватизационного свидетельства. Однако несогласие хотя бы одного из зарегистрированных жильцов, отнесение муниципальными властями к специальному служебному жилью или признание объекта недвижимости аварийным и подлежащим сносу делает процедуру невозможной.

На практике существует ряд «обходных» путей, как продать муниципальную квартиру без приватизации, вкладывая условный смысл в термин «продажа».

Помимо обмена, требующего согласие собственника – муниципалитета, остальные схемы являются незаконными, создавая для участвующих сторон риски в любой момент признания сделки ничтожной с финансовыми потерями.

Чтобы «продать» квартиру без приватизации, необходимо убедиться в порядочности участников сделки, строящейся на доверии, и отсутствии возможности приватизировать жильё.

Законная продажа после приватизации

Процесс приватизации с дальнейшим отчуждением – законная, эффективная схема, не позволяющая продавцу пострадать финансово и морально в ответ на проявленное желание обойти закон. Вопрос, как продать приватизированную квартиру сводится к тому, как реализовать принадлежащее имущество на максимально выгодных условиях.

Пошаговый алгоритм

Если со стороны муниципальных властей отсутствуют препятствия к проведению приватизационного процесса кроме наличия задолженности по предоставленным коммунальным услугам, то имеет смысл заключить предварительное соглашение с перспективным покупателем с обязательным условием о внесении аванса, размер которого перекроет сумму обязательств. Приватизация и последующая продажа квартиры требуют последовательного выполнения действий:

  1. Подготовка к приватизационной процедуре и подача следующих документов:
    • заявления на имя местной администрации или государственных органов власти, являющихся собственниками жилья;
    • согласия зарегистрированных граждан и официальных отказов лиц, не желающих получить в собственность жилплощадь в конкретном объекте недвижимости;
    • справок, подтверждающих отсутствие реализованного права на получение в собственность жилья от государства ранее;
    • паспортов дееспособных граждан и свидетельств о рождении несовершеннолетних лиц;
    • справки от управляющей компании жилищно-коммунального хозяйства об отсутствии просроченной задолженности за предоставленные услуги;
    • разрешения органов опеки на проведение процедуры при наличии зарегистрированных несовершеннолетних лиц;
    • договора социального найма или ордера – основания для проживания и использования жилплощади;
    • технического паспорта на жилищный объект;
    • выписки из ЖЭКа о зарегистрированных лицах.
  1. Получение договора и подписание сторонами с последующей регистрацией в Росреестре на всех участников равными долями и получение выписки из ЕГРН.
  2. Поиск покупателя, оценка объекта и оформление стандартной сделки купли-продажи с передачей жилья по акту и перерегистрацией владельца недвижимости.

Финансовые расходы

Процесс приватизации является бесплатной услугой для участников, но подготовительный этап, предпродажные мероприятия и дальнейшая реализация требует материальных издержек, включающих:

  • нотариально заверенные отказы от участия в приватизации при наличии отказавшихся;
  • услуги оценочной компании;
  • госпошлина по 2000 рублей за каждого участника приватизации;
  • получение выписки из Росреестра;
  • услуги агентства недвижимости при необходимости.

Срочная продажа неприватизированных квартир, прошедших приватизационную процедуру исключительно в целях законной реализации требует уплаты НДФЛ в размере 13 % от договорной стоимости, указанной документально в договоре.

Завуалированная «продажа» без приватизации

 

Руководствуясь законодательными основаниями, продать квартиру неприватизированную невозможно, существуют лишь схемы, прикрывающие сделку, которую в любой момент можно признать ничтожной или притворной. Каждый из «обходных» манёвров чреват рисками для участников сделки.

Обмен неприватизированного жилья

Законодательство не запрещает производить обмен квартирами по договорам социального найма (ст.72 ЖК РФ) с учётом ограничений (ст.

73 ЖК РФ):

  • при признании жилья аварийным и подлежащим сносу;
  • если произведена несанкционированная перепланировка;
  • при признании нанимателя недееспособным;
  • при расторжении договора социального найма с последующим выселением жильцов.

Процедура обмена производится в следующем порядке:

  1. Подыскивается участник сделки самостоятельно, путём обращения в риелторские представительства или через интернет.
  2. После достижения договорённости посещается орган муниципалитета, куда подаётся заявление о проведении обмена между сторонами с приложением документов:
    • удостоверения личностей всех зарегистрированных жильцов;
    • ордеров или договоров социального найма обеих сторон;
    • согласия прописанных граждан на проведение процедуры обмена.
  1. Для завершения процесса необходимо обменяться объектами недвижимости и получить доплату согласно договорённости.

Вопрос доплаты денежных средств не должен фигурировать в договоре об обмене муниципальным жильём, поскольку просматривается элемент продажи неприватизированной квартиры. Сделка может быть признана незаконной, а «покупатель» несёт риски по потере уплаченных денежных средств, так как купить неприватизированную квартиру запрещено законом.

Условием проведения сделки является согласие муниципалитета для прописки постороннего человека. Суть заключается в следующем:

  • получить оговоренную сумму средств и прописать «покупателя» на территории объекта;
  • выписаться зарегистрированным лицам;
  • переоформить на вновь зарегистрировавшегося жильца лицевые счета.

Скрытая «продажа» неприватизированной квартиры не запрещает «покупателю» в будущем оформить собственность в полное распоряжение путём проведения приватизации при неиспользовании предоставляемого один раз в жизни права.

Правовая помощь

Использование любых схем за исключением приватизации является незаконным, так как продать квартиру, если она не приватизирована, невозможно.

Необходимость получения разрешения местных органов самоуправления на обмен и прописку накладывает дополнительные ограничения, поскольку в большинстве случаев муниципалитет отвечает отказом.

Риелторскими компаниями разработаны собственные схемы, включающие:

  • обмен через «буфер» (жилплощадь, принадлежащую агентству) с последующим выкупом;
  • заключение фиктивного брака, позволяющего прописать «супруга» на жилплощадь любого метража без чьего-либо согласия.

Квалифицированные юристы помогут избежать мошенничества, объективно изучат картину и сделают выводы о посреднической компании. Ведь сама по себе сделка по продаже неприватизированной квартиры является незаконной, а чтобы сделка была по закону, необходимо хорошо его знать.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.