Новостройки виды договоров

Виды договоров при покупке новостройки

Новостройки виды договоров

Не секрет, что покупка новостройки в большинстве случаев — гораздо более выгодная сделка, чем приобретение вторичного жилья. Квадратные метры в новых домах стоят относительно дешево, особенно если проект находится на ранней стадии строительства.

Но и риск достаточно высок — ведь ни один застройщик не может стопроцентно гарантировать, что квартира будет передана законному владельцу в идеальном состоянии и точно в срок. В спорной ситуации принципиальное значение имеет схема взаимодействия гражданина и строительной компании — тип заключенного договора и, конечно, его условия.

Избежать возможных неприятностей и финансовых потерь поможет вдумчивое отношение к оформлению бумаг на стадии заключения сделки.

Действия:

Действие 1

Существует несколько видов соглашений, которые можно заключить с целью привлечения частных инвестиций для строительства жилья.

Основной правовой документ, который сегодня регулирует взаимоотношения застройщика и покупателя, — это федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214. В соответствии с ним заключается большинство сделок на первичном рынке.

ФЗ-214 предусматривает всего три варианта привлечения денежных средств физических лиц: договор участия в долевом строительстве, жилищный сертификат и участие в ЖК или ЖСК. Все остальные схемы на сегодняшний день незаконны.

Вот основные виды договоров при покупке первичной недвижимости:

  1. 1 Договор долевого участия

    Договор долевого участия или ДДУ — самая популярная и безопасная схема взаимодействия инвестора и застройщика. Она разработана в соответствии законом «Об участии в долевом строительстве», который максимально защищает интересы инвестора — физического лица в процессе привлечения капитала на первичном рынке.

    Одно из главных преимуществ ДДУ в том, что этот тип соглашения подлежит обязательной государственной регистрации. Договор, заключенный в соответствии с 214-ФЗ, является одним из трех законных способов привлечения денежных средств физических лиц, наряду с жилищными сертификатами и участием в ЖК и ЖСК.

    Он считается гарантией защиты от двойной продажи квартиры, а также того, что в случае банкротства застройщика требования дольщика будут обеспечены залогом.

    Работа по ДДУ —гарантия надежности застройщика, наличия у него разрешения на строительство, прав на землю и проектной декларации — эти три документа дают ему право привлекать денежные средства физических лиц.

  2. 2 Договор уступки прав требования

    Вторая по распространенности схема покупки первичного жилья — переуступка прав требования или цессия. Это соглашение между физическими лицами, которое заключается, когда человек решает продать строящуюся квартиру до получения прав собственности на квадратные метры. Договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации.

    Уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ. Гражданам следует знать, что для перепродажи не обязательна стопроцентная выплата суммы договора инвестором.

    Закон допускает также одновременный перевод долга.

    Это значит, если к моменту заключения договора уступки права требования полная стоимость по ДДУ не оплачена, в договоре уступки права требования предусматривается, что остаток долга переводится на нового участника долевого строительства, и описывается график выплат.

    В большинстве случаев договор переуступки также безопасен, как ДДУ, однако есть один существенный нюанс: покупатель получает уже готовое соглашение долевого участия, которое заключалось кем-то другим. Это значит, что все условия установлены без вас, и внести поправки в договор невозможно.

    В итоге, новый покупатель получит права по переуступке далеко не в том объеме, на который он рассчитывал. К примеру, в самый неподходящий момент выяснится, что по условиям соглашения инвестор не вправе требовать от застройщика отчетность по квалификации рабочих или качеству стройматериалов.

    Покупателя должен насторожить договор переуступки прав в ситуации, когда строящаяся квартира уже успела перейти через несколько рук. Если хотя бы одно из предыдущих соглашений окажется юридически неграмотным, у нового владельца могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности.

  3. 3 Договор паенакопления в ЖСК

    Это относительно новая форма приобретения недвижимости на российском рынке первичного жилья, которая в перспективе может распространиться на треть сделок. Она предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая.

    По сравнению с ДДУ для застройщика такая схема более привлекательна, а для покупателя — более рискованна, так как договор паенакопления не требует обязательной регистрации. Благодаря этому квадратные метры в ЖСК будут стоить дешевле, однако не каждый банк даст ипотеку на такую недвижимость.

    От затягивания сроков строительства или двойной перепродажи жилья пайщик защищен хуже дольщика, однако в случае банкротства застройщика ему проще взять судьбу дома в свои руки.

    Также отличие в том, что после завершения строительства кооперативного жилья будущему владельцу квартиры помимо акта приема-передачи жилья придется еще получить справку о выплате пая.

    Возможность совершения сделок на первичном рынке путем членства в жилищно-строительных кооперативах и покупки жилищных сертификатов предусмотрена п.2 ст.1 214-ФЗ, однако такие соглашения не будут относиться к договорам об участии в долевом строительстве.

До 2005 года на первичном рынке недвижимости встречались и более экзотические формы взаимодействия застройщика и покупателя. К примеру — предварительный договор купли-продажи, вексель на приобретение квартиры, договор займа или договор подряда.

Соглашение о покупке строящегося жилья могло быть задокументировано с помощью договора участия в инвестировании строительства жилого дома, инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости, договора соинвестирования и т.д.

Однако после вступления в силу 214-ФЗ 1 апреля 2005 годатакие соглашения считаются незаконными.

Предварительную информацию о типе договора, по которому продаются квартиры в интересующем вас жилом комплексе, можно уточнить, напрямую связавшись с застройщиком. Контактные данные строительной компании, а также другая полезная информация о первичных объектах, обычно представлена в карточке каждой новостройки на крупных порталах недвижимости.

Рис. Пример раздела «Новостройки Москвы и Подмосковья» на портале ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

На практике очевидно, что не так важно название договора, как его содержание. Перед тем, как отдавать деньги застройщику, покупателю стоит убедиться, что документ содержит все принципиальные пункты и условия.

В договоре долевого участия при покупке недвижимости должно быть указано:

  1. 1 Объект, который перейдет в собственность покупателя, — конкретная квартира в новостройке
  2. 2 Стоимость квартиры
  3. 3 Стороны сделки, которые обозначаются как «правообладатель» и «правоприобретатель» (будущий владелец квартиры)
  4. 4 Подробное описание объекта недвижимости

    Важно перечислить все ключевые параметры — строительный адрес дома, тип проекта, номер секции или подъезд, этаж, метраж квартиры и количество комнат согласно проектным документам.

  5. 5 Описание дома

    Этот пункт добавляется в договор, если дом строится не по типовому проекту. В этом случае имеет смысл дать краткую характеристику инженерному и лифтовому оборудованию, отделке и остеклению будущего здания.

  6. 6 Основания для заключения договора

    В этом пункте необходимо перечислить документы, которые позволяют застройщику вести работы над проектом, — постановление администрации, инвестиционный контракт, переход прав и т.д.

  7. 7 Срок сдачи дома

    В договоре должен быть указан точный срок, в который застройщик обязан передать квартиру инвестору — это позволит покупателю в случае необходимости защитить свои интересы в суде. Также важно прописать размер неустойки за задержку строительства, а также условия и порядок возврата денег при расторжении договора одной из сторон.

  8. 8 Сумма инвестиций

    В договоре указывается точная сумма инвестиций покупателя, срок внесения денег и штраф за задержку обязательных выплат.

  9. 9 Условия о гарантийном сроке на объект

    Гарантийные строки в рамках ДДУ определяются условиями договора и нормами ФЗ-214. Они могут быть различатьсяв зависимости от проекта, однако минимум, установленный законом, — 5 лет со дня передачи объекта дольщику. В этот период застройщик будет нести ответственность за результат строительных работ, избежать которой сможет лишь доказав отсутствие своей вины в суде.

  10. 10 Способы обеспечения обязательств застройщиком

    Закон обязывает застройщика дополнительно обеспечить свою ответственность перед покупателем. Для этого предусмотрено два варианта: страхование и поручительство банка.

    В обоих случаях девелопер обязан позаботиться об обеспечительных мерах до регистрации ДДУ и предоставить дольщику всю необходимую информацию о банке-поручителе, страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

В случае участия в ЖК и ЖСК, помимо договора покупателю недвижимости необходимо еще и вступить в кооператив с выплатой пая.

Действие 3

Важнейший пункт договора о приобретении строящейся недвижимости касается стоимости квартиры. Она может быть указана как в конкретной валюте — рублях или долларах, так и в «условных единицах». В этом случае в соглашении необходимо четко прописать, как рассчитываются у.е. Если порядок оплаты предусматривает рассрочку, указывается величина взноса и сроки расчёта.

Наиболее предпочтителен вариант, когда в договоре есть пункт, что цена квартиры окончательна и пересмотру не подлежит. Однако всегда есть опасность, что после финального обмера готового объекта площадь может оказаться больше или меньше заявленной.

На этот случай полезно включить в документ дополнительную сноску о порядке компенсации. Иногда в соглашениях с застройщиком предусматривается колебание стоимости квадратного метра в случае удорожания строительства.

Чтобы обезопасить свой кошелек, покупателю важно уточнить пределы доплаты и вписать это условие в договор.

Для инвестора принципиально, чтобы в договоре с застройщиком был указан именно тот расчетный счет, на который будут перечисляться деньги. Каждый будущий платеж, особенно если покупка происходит в рассрочку, должен сопровождаться выдачей квитанции.

Для покупателя квартиры значительно надежнее проводить все платежи застройщику через банк, даже если они будут сопровождаться конвертацией валют или комиссией.

Действие 4

Грамотное заключение договора покупки квартиры невозможно без тщательной проверки документов застройщика. В идеале, для изучения бумаг стоит пригласить специалиста — профессионального юриста или риэлтора.

Строительная компания обязана предоставить клиенту:

  1. 1 Разрешение на строительство

    Без наличия этого документа покупателю не стоит даже рассматривать вопрос о покупке первичного жилья. Важно, чтобы разрешение было оформлено на то же юридическое лицо, что и все прочие бумаги застройщика.

  2. 2 Инвестиционный контракт

    Это базовый документ, который позволяет покупателю квартиры быть в курсе условий строительства дома.

    В нем указаны обязательства застройщика по созданию инфраструктуры, этапы и сроки строительства, а также перечислено, сколько квартир будет передано новым жильцам бесплатно.

    Для многих покупателей жилья важно знать, сколько семей из неблагополучных районов могут стать их потенциальными соседями.

  3. 3 Проектная декларация

    Этот документ содержит общие сведения об объекте недвижимости, важнейшие из которых — реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок и его кадастровый номер, а также тип новостройки и сроки ввода дома в эксплуатацию. Проектная декларация должна публиковаться на сайте застройщика и предъявляться по первому требованию.

  4. 4 Проектная документация и заключение госэкспертизы

    Для обычного покупателя важно само наличие проектных документов и положительного заключения государственной экспертизы.

    Это значит, застройщик согласовал коммуникации будущего дома и схемы расположения сетей.

    Инженеры и специалисты по строительству могут квалифицированно оценить архитектурные, технические и конструктивные решения проекта, которые представляются в текстах и чертежах проектной документации.

  5. 5 Документы на землю

    Участок, на котором будет возведен дом, может принадлежать застройщику на праве собственности или долгосрочной аренды.

    Главное, чтобы в свидетельстве было указано, что землю разрешено использовать для многоэтажного жилищного строительства. В противном случае у застройщика могут быть проблемы с вводом жилья в эксплуатацию.

    А покупка незаконной новостройки в природоохранной зоне и вовсе неоправданный риск — велика вероятность, что через несколько лет готовый дом снесут.

  6. 6 Договор страхования или поручительство банка

    С 1 января 2014 года на застройщиков возложены дополнительные обязательства перед покупателем. Выбор между поручительством и страхованием остается за строительной компанией. Это станет дополнительной «подушкой безопасности» для инвесторов — в случае банкротства девелопера их потери компенсируют.

Покупателю не стоит забывать и о своих обязанностях перед застройщиком. При заключении сделки будущий инвестор должен предоставить паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет и нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/49-kak-kupit-kvartiru-v-novostroike/96-vidyi-dogovorov-pri-pokupke-novostrojki/

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, документы

Новостройки виды договоров
Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, документы

Покупка квартиры в строящихся домах на сегодняшний день набирает популярность.

Однако рынок строящихся домов имеет множество компаний, которые осуществляют свою деятельность недобросовестно.

Для того чтобы не стать жертвой таких компаний необходимо обратить внимание на правила сделки, а также знать, как можно проверить застройщика.

Как купить квартиру у застройщика: правила сделки

Правоотношения, возникающие между застройщиком и лицом, которое приобретает в строящемся доме жилое помещение, регулируются с помощью Федерального закона от 30.12.2004 № 214.

На основании норм этого документа в правоотношении участвуют два субъекта:

  • Застройщик – юридическое лицо, которое привлекает средства для возведения на участке земли жилого многоквартирного дома;
  • Дольщик — лицо, предоставляющее средства, для осуществления строительства.

Участвовать в заключение сделки может только тот застройщик, который:

  • Имеет разрешение, полученное в установленном законом порядке на строительства многоквартирного дома;
  • Представило свою проектную декларацию;
  • На участок земли, который используется под строительство, застройщик имеет право собственности, арендует его или участок находится у него на основании договора субаренды.

Перед заключением сделки рекомендуется потребовать для ознакомления следующие документы:

  • Документы об учреждении;
  • Документ о регистрации застройщика;
  • Документы о регистрации в налоговом органе;
  • Бухгалтерскую отчетность и сметы за последние три года осуществления предпринимательской деятельности;
  • Заключения аудитора о деятельности, которая был осуществлена юридическим лицом в предыдущем году.

При составлении договора необходимо обратить внимание на наличие в документе следующих данных:

  • О строящемся объекте (необходимо чтобы указанные данные точно определяли объект);
  • О периоде времени в течение, которого объект должен быть передан;
  • О стоимости объекта, а так же способе внесения денежных средств и сроке их внесения;
  • Срок гарантии на построенный объект.

Обратите внимание, что подобный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Помните, что денежные средства, в соответствии с законом должны быть переданы только после того, как документ будет зарегистрирован в уполномоченном органе.

Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

Прежде чем обращаться к юридическому лицу, осуществляющему строительство домов необходимо узнать каков порядок действий при приобретении квартиры в строящемся доме.

Выделяют следующие этапы покупки квартиры в новостройке:

  • В первую очередь необходимо ознакомится с информацией о застройщиках, которые возводят жилы многоквартирные дома в понравившемся районе.
  • Если компания, оказывающая услуги не запятнала свою репутацию в прошлом, то далее необходимо изучить сведения о доме. Помните, что квартира, которая еще даже не начала строится (этапы котлована) будет примерно на 30 % дешевле, чем дом, который уже возведен. С другой стороны существует вероятность заморозки строительства.
  • Если выбранный жилой объект полностью подходит будущему собственнику, то следует оформить договор. На этом этапе рекомендуется привлечь юриста. Существуют три варианта соглашения, оформляемого при покупке квартиры в новостройке:
  • Договор об уступке права. Данное соглашение может быть заключено в случае приобретения квартиры у соинвестора застройщика или собственника этой квартиры, который решил её продать. Обратите внимание на то, что поскольку процедура заключения такого соглашения регулируется несколькими правовыми актами, у сторон могут возникать много спорных моментов;
  • Договор долевого участия. Такое соглашение заключается с компанией, осуществляющей строительство. Обратите внимание, что предварительное соглашение не заключается. В случае, когда такой договор предлагается застройщиком, рекомендуется от сделки отказаться;
  • Договор с жилищно – строительным кооперативом. Приобретение жилого помещения осуществляется путем внесения пая. Договор не регистрируется в уполномоченном органе.
  • После того, как соглашение подписано, и дом сдан в эксплуатацию, перед тем как пописывать акт – приема передачи необходимо тщательно осмотреть представленное жилое помещение. В случае обнаружения строительных дефектов застройщик их должен исправить.
  • После подписания акта, необходимо зарегистрировать свое право на этот недвижимый объект. Только после того, как владелец получи документ, свидетельствующий о его прав собственности на этот объект можно переезжать в жилое помещение и осуществлять в нем ремонт.

В случае ипотечного кредита на покупку в новостройке

Существует следующая пошаговая инструкция, когда покупка квартиры в новостройке осуществляется с помощью ипотечного займа:

  • Необходимо выбрать компанию – застройщика и проверить его надежность.
  • Далее у самого застройщика необходимо осведомится о банках, в которых он прошел аккредитацию. Допускается первоначальное обращение в банк, который в последующем представит список организаций, прошедших банковскую аккредитацию.
  • После того, как с банковской организацией и застройщиком лицо определилось, ответственный сотрудник банка, на основании представленных документов готовит договор о долевом участии в строительстве. После чего соглашение выдается на руки для подписи и назначается день, подписания договора о выдачи ипотечного займа.
  • После подписания ипотечного договора, необходимо зарегистрировать договор в Россреестре. Для этого вместе с представителем застройщика следует посетить территориальное отделение и представить данные обеих сторон.
  • По истечению 10 дней, в течение которых данные будут внесены в реестр регистрирующим органом, с зарегистрированным договором следует обратится в кредитное учреждение для того, что бы денежные средства были перечислены на счет компании, осуществляющей строительство.

Покупка квартиры по ДДУ

Итак, что нужно знать в случае приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме?

В первую очередь, как ранее было отмечено, необходимо тщательно изучить компанию, которая осуществляет строительство.  Если и компания и объект, который в последствие будет возведен, отвечает всем требованиям заинтересованного лица то необходимо изучить компанию, которая после строительство будет производить коммунальное обслуживание многоквартирного дома.

https://www.youtube.com/watch?v=UJBNHQAuswY

Если данные о коммунальной компании не вызывают вопросов, то следует переходить к заключению соглашения.

Покупка квартиры по ДДУ обязывает стороны составить соглашение только в письменном виде. Такой документ в обязательном случае должен быть зарегистрирован в Россреестре.

Помните, заключение предварительного договора противоречит требованиям, установленным законом.

Необходимые документы

Документы при покупке квартиры в новом доме для заключения соглашения должны быть представлены как со стороны покупателя, так и со стороны компании.

Для покупателя установлен следующий необходимый пакет документов:

  • Документ, подтверждающий личность лица;
  • Соглашение о предоставлении ипотеки;
  • В случае, когда лицо выступающее стороной в сделке находится в официально зарегистрированных брачных отношениях, то необходимо согласие супруга на осуществление подписания соглашения.

Организация, осуществляющее строительство должна представить следующие сведения:

  • Документы об учреждении;
  • Документы о том, что организация зарегистрирована в налоговом органе;
  • Данные о регистрации организации;
  • Бухгалтерские документы за три года, предшествующих сделки;
  • Данные о банковских реквизитах для внесения денежных средств.

О налогах

При покупке строящегося жилого помещения, будущий собственник получает право на возмещение своих понесенных затрат, путем выплаты ему налогового вычета.

Данный вычет не может превышать 13 % от стоимости объекта и не может быть более 260 000 рублей. В тех случаях, когда объект стоит менее 2 000 000 рублей, покупатель может в последующем еще раз реализовать свое право на налоговую льготу. Пока сумма всех полученных выплат не будет равна максимальной сумме выплаты.

Допускается включение в расходы на оплату жилого помещения последующие денежные траты собственника на его отделку в том случае, когда соглашением между и лицом и застройщиком предусмотрена передача объекта без его отделки.

Получение средств возможно только после передачи помещения собственнику.

Действия для получения налогового вычета

Для получения налоговой льготы, лицо может обратиться либо по месту своей трудовой деятельности, либо в налоговую службу по месту жительства с соответствующим заявлением.

Помимо заявления необходимо представить:

  • Национальный паспорт;
  • ИНН;
  • Соглашение об участии в строительстве;
  • Документы, подтверждающие оплату заключенного соглашения;
  • Акт приема – передачи квартиры;
  • Квитанции, подтверждающие расходы лица;
  • Форму 3 НДФЛ;
  • Документ с данными о доходах лица за последний предшествующий обращению год.

Риски, как проверить застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры у застройщика имеет некоторые подводные камни:

  • Главный риск – заморозка строительства дома;
  • Случается так, что юридическое лицо может второй раз продать недвижимый объект, права на который уже получили другие лица;
  • Строительство объекта в срок, который в несколько раз превысил период времени, закрепленный соглашением;
  • Недвижимый объект построен из материалов низкого качества;
  • Составленный и подписанный договор не содержит обязательств юридического лица, осуществляющего постройку;
  • Построенный объект имеет другую площадь и планировку.

Для того, что бы избежать указанных рисков, купить квартиру у застройщика можно только после того, как будет получена вся информация о юридическом лице.

Существует несколько способов, как проверить застройщика при покупке квартиры:

  • Официальный сайт застройщика. На нем можно ознакомиться с проектной декларацией и другими документами, которые касаются строительства и разрешения на него;
  • С помощью сети интернет можно найти отзывы других владельцев квартир, которые были переданы этим застройщиком;
  • У самого застройщика можно потребовать следующие документы:
  • Документы – основания использования участка земли под домом;
  • Проекты на возведение многоэтажного дома;
  • Документы о том, что проектная документация прошла государственную экспертизу;
  • Бухгалтерские документы.

Документы при покупке новостройки от застройщика

Рекомендуется проверить не только данные об организации, но и его документы при покупке новостройки от застройщика.

В обязательном порядке по требованию заинтересованного лица, организацией должны быть представлены:

  • Документы об учреждении юридического лица;
  • Документы, свидетельствующие о том, что компания после создания была поставлена на учет в налоговых органах;
  • Документы, свидетельствующие о том, что организации разрешено заниматься строительной деятельностью;
  • Документы, позволяющие использовать участок земли под домом.

В представленных документах следует проверить данные, сроки действие, а также подписи и печати.

Для того, чтобы удостовериться в том, что документы легальные допускается обратиться в налоговый орган, за данными о юридическом лице, поставленном на учет, а также можно заказать выписку из ЕГРЮЛ.

Заключение

Итак, к процедуре покупки квартиры у застройщика необходимо подойти очень внимательно. Рекомендуется до заключения договора обратиться к специалисту, который проверит всю документацию застройщика, а также осуществит сопровождение сделки.

Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК “Битейкин и партнёры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/pokupka-kvartiry-v-novostroike-poshagovaia-instrukciia-dokumenty-5bcf26116c7c2800af57c2e9

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Новостройки виды договоров

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

Необходимо для начала перечислить основные виды договоров с компаниями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, а именно:

– договор долевого участия в строительстве;

– договор инвестирования;

– договор переуступки права требования (цессия);

– предварительный договор;

– договор паенакопления в жск.

Теперь имеет смысл обратить внимание на основные недостатки и преимущества указанных договоров.

1. Договор долевого участия в строительстве является приоритетным по отношению к остальным видам договоров, так как регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30 декабря 2004 года.

Договор долевого участия  в строительстве обеспечивает некоторые гарантии от застройщиков по соблюдению сроков строительства, нарушению качества строительства и выплате штрафов и компенсаций (убытков, неустойки и т.д.) в случае нарушения указанных условий договора.

Данный договор по аналогии с оформлением договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, которая страхует дольщика от двойных продаж и позволяет признать и зарегистрировать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в случае, если застройщик не исполнит свои обязательства по строительству многоквартирного жилого дома в полном объеме.

2. Договор инвестирования регулируется ФЗ “Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществояемой в форме капитальных вложений” № 39-ФЗ от 25.02.1999 года, что при этом не делает его абсолютно безопасным и не защищает от двойных продаж, так как данный вид договора не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

3. Переуступка права требования или цессия. Это соглашение между физическими лицами или между застройщиком и физическим лицом, а также между застройщиком и инвестором, которое заключается, когда сторона решает продать строящуюся квартиру до регистрации права собственности на свое имя. Здесь необходимо различать два правовых нюанса:

– уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ безопасна, так как договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации;

– уступка права требовани по договору инвестирования и остальным договорам таит в себе существенные риски и издержки, так как необходимо устанавливать в определенных случаях согласие застройщика на уступку права требования, наличие прав у цедента (кредитора, уступающего право требования), подтверждение прав цедента на предмет договора и т.д. Также существуют риски неоднократной переуступки прав на квартиру цедентом, что проверить в установленном законом порядке невозможно.

4. Довольно-таки часто застройщики предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, в том числе и с вексельной схемой оплаты. Причиной предложения застройщиком именно предварительного договора является перекладывание рисков по сделке полностью на покупателя, а именно:

– застройщик не связывает себя никакими обязательствами с покупателем кроме заключения основного договора купли-продажи квартиры через определенное время, которое привязывается в основном к дате сдачи объекта в эксплуатацию, а так как данное событие может согласовываться длительное время, то сам застройщик избавляет себя от всех издержек данной ситуации, которые в свою очередь полность ложатся на покупателя. Также у застройщика в такой ситуации может отсутствовать действующее разрешение на строительство или договор аренды земли;

– также в связи с изменением судебной практики, связанной с признанием права собственности по предварительным договорам купли-продажи квартиры, признать право собственности на квартиры в судебном порядке стало невозможным, так как из него вытекает лишь обязательство сторон заключить основной договор в будущем;

– возможны двойные продажи, так как договор не подлежит регистрации в Росреестре;

– представляет также риск вексельная схема оплаты данного договора, так как вексель зачастую не связан напрямую с покупкой квартиры в новостройке.

5. договор паенакопления в жск предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая. Данный договор также не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, поэтому все те же риски двойных продаж для пайщика сохраняются.

Более или менее положительный эффект данного договора достигается в случае банкротства застройщика, так как пайщики, объединившись в ЖСК, самостоятельно распоряжаются своим созданным объектом недвижимости.

После завершения строительства объекта недвижимости будущему владельцу квартиры помимо акта приема-передачи жилья придется еще получить справку о выплате пая.

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

Источник: http://www.sud-v-rf.ru/page1034

Схема покупки новостройки

Новостройки виды договоров

Последнее обновление: 19.01.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш риск участия в проекте и возможности контроля Девелопера в процессе стройки.

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году.

 Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан.

 Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом.

Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ.

И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

  ♦ Пример обязательств Застройщика по ДДУ ♦

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

Какие риски в покупке квартиры по переуступка прав требования? На что нужно обратить внимание Покупателю?

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы.

Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины.

Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

  • риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
  • когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
  • когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ).

В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования.

Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора.

Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать).

Если же Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге «Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен компенсационный фонд долевого строительства или расчеты через эскроу-счета. 

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Об этом – на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/schema-pokupki-novostrojki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.