Признание недействительной сделки по продаже общего имущества

Содержание

Признание недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ

Признание недействительной сделки по продаже общего имущества

Признание недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ является одним из способов защиты прав бывшего супруга, в ситуации, когда второй супруг произвел отчуждение совместно нажитого имущества.

 Помимо признания недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ существуют следующие способы защиты прав бывшего супруга:

–    взыскание денежной компенсации за проданную квартиру;

– признание недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества по иным основаниям (ст. ст. 169, 170, 171,176-179 ГК РФ).

В данной статье будет рассмотрен способ защиты правбывшего супруга при разделе проданного имущества – признание недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ.

Данный способ защиты имеет определённую специфику доказывания, и положительные решения суда о признании недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст.

35 СК РФ являются достаточно редкими.

Автор, имея опыт представления интересов как истца, так ответчика, постарается раскрыть основные аспекты доказывания признания недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ.

Согласно ст. ст. 38, 39 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов.

В силу разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 15, 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05 ноября 1998 г.

N 15 “О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака”, в состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. В соответствии с п. 1 ст.

35 семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов должны осуществляться по их обоюдному согласию.

В случае, когда при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость.

В силу п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Согласно с ч. 3 ст.

253 ГК РФ совершённая одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Сделка по признанию недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ является оспоримой и имеет срок исковой давности 1 год, с момента когда, супруг узнал о нарушении своих прав на совместно нажитое имущество.

Обстоятельствами, подлежащими доказыванию при разрешении спора о признании недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст.

35 СК РФ является несогласие сособственника на отчуждение квартиры; тот факт, что другая сторона по сделке знала о наличии прав третьего лица на имущество и об отсутствии его согласия на сделку.

Данные обстоятельства подлежат доказыванию истцом, обратившимся в суд с соответствующим требованием о признании недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ.

Наиболее частые ошибки, которые встречаются в практике, когда истец и его представитель основывают свои исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст.

35 СК РФ только на том факте, что не было нотариального согласия бывшего супруга. Вопрос о том, необходимо ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст.

253 ГК РФ автором был рассмотрен в предыдущей статье, а также проведён анализ имеющейся практики, поэтому в данной статье не затрагивается.

Имеющаяся практика, а также практика автора участия в процессах, толкование норм права позволяют сделать вывод, что в 99 % случаях истцу, основывающему свои требования только на п. 3 ст.

35 СК РФ (отсутствие нотариального согласия) будет отказано в иске о признании недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества: «…обстоятельства того, что Ю.

знал или заведомо должен был знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки, не нашли своего подтверждения» (см.: определение судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда от 11 января 2011 года дело № 33-186 ); «у суда не имеется оснований полагать, что Н.

знал или заведомо должен был знать об отсутствии у А. необходимых полномочий на совершение сделки, доказательств обратного истицей не представлено, а судом не установлено (см.: определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 сентября 2010 года дело № 33-13384/2010 и др.).

Между тем, необходимо доказать, что покупатель знал о несогласии на отчуждение совместно нажитого имущества и о правах на него у третьих лиц, что довольно часто не учитывается истцами.

Истцу по искам о признании недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ необходимо доказать следующие обстоятельства:

– наличие или отсутствие полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, т.е., наличие согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки;

– наличие осведомленности покупателя квартиры о наличии прав третьих лиц и об отсутствии согласия бывшего супруга на продажуквартиры.

То, обстоятельство, что истец (бывший супруг) не был согласен с отчуждением имущества, в основном особых проблем в доказывании не имеет.

Если ответчиками не представлено доказательство обратного, то отсутствие согласия предполагается.

Значительно сложнее доказать осведомленность покупателя о наличии прав третьих лиц на квартиру, и об отсутствии их согласия на отчуждение.

Практика показывает, что доказательствами по искам о признании недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ могут являться:

– сделка была совершена без осмотра квартиры, в которой проживает истец («покупатель до приобретения квартиры в собственность не осмотрела приобретаемую квартиру, каких – либо претензий к проживающим в ней истцу с ребенком не предъявляла.

…, что свидетельствует об отсутствии разумной осмотрительности покупателя, не выяснившей правового положения ранее входивших в состав членов семьи продавца» см.

: кассационное определение судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда от 20 января 2011 года дело № 33-182;

– объяснения свидетелей «У суда не имеется оснований не доверять показаниям свидетелей, поскольку, они непротиворечивы и согласуются с исследованными доказательствами по делу» решение Лефортовского районного суда г. Москвы от марта 2012 года дело № 2-3382/2012);

– стороной по сделке является родственник бывшего супруга («В. не является добросовестным приобретателем, поскольку приходится сводным братом И. и должен был знать о том, что отчуждаемая квартира обременена правами С.

… Признавая договор купли-продажи спорной квартиры недействительным, суд обосновано исходит из того, что приобретатель квартиры В. знал о наличии спора в отношении данной квартиры и об отсутствии у И. права на её отчуждение, поскольку данный факт подтверждается материалами дела и показаниями свидетелей» см.

: определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 февраля 2012 года дело № 33-1950/2012);

– иные доказательства, подтверждающие, что покупатель знал о наличии у продавца, бывшего супруга, в период брака с которым была приобретена спорная квартира («в судебном заседании суда апелляционной инстанции В.

также подтвердил, что он знал о наличии бывшей супруги у продавца квартиры. … Установив, что сделка по продаже квартиры, являющейся совместно нажитым имущество, совершена без согласия супруги Ф., о чем ответчик В.

знал и должен был знать, суд первой инстанции, верно, пришел к выводу о том, что в силу ч. 2 ст. 35 СК РФ сделка является недействительной, и применил последствия недействительности сделки» см.

: апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 16 апреля 2013 г. дело № 33-4313, схожая позиция содержится в решении Могочинского районного суда Забайкальского края от 08 февраля 2010 года);

– заниженная стоимость квартиры, регистрация в квартире бывшего супруга.

Таким образом, признание недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст.

35 СК РФ возможно, если доказано, чтопокупатель знал или должен был знатьоналичии прав третьих лиц на имущество и о несогласии бывшегосупруга на совершение данной сделки и в суде данные обстоятельства доказал истец.

По такой категории дел имеет значение тактика в суде, которую избирают истец и ответчик, их представители. Поэтому, для успешного ведения дела необходимо воспользоваться юридической помощью представителя.

Владимир Колодко.

{jcomments off}

Источник: https://kolodko-lawyer.ru/razdel-imushchestva/139-priznanie-nedejstvitelnym-dogovora-kupli-prodazhi-ili-dareniya-kvartiry-sovmestno-nazhitogo-imushchestva-ch-3-st-253-gk-rf-p-2-st-35-sk-rf

Об оспаривании сделок по распоряжению общим имуществом, совершенных бывшим супругом после расторжения брака, или почему надо своевременно делить совместно нажитое имущество

Признание недействительной сделки по продаже общего имущества

В практике встречаются случаи, когда супруги расторгают брак, но не слишком торопятся разделить общее имущество.

Какой существует риск для бывшего супруга, если, например, дорогостоящее недвижимое имущество при его приобретении в период было оформлено на имя другого супруга? А риск заключается в том, что после прекращения брака это недвижимое имущество продолжает  в силу ч.6 ст. 38 СК РФ оставаться совместной собственностью бывших супругов, но нормы ч.3 ст. 35 СК РФ в данном случае не применяются.

Для того, чтобы понять какие правовые последствия влекут такие сделки бывшего супруга по распоряжению общим имуществом, предлагаю проанализировать правовые позиции, содержащиеся в двух определениях судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Определение от 14.03.17 судебной коллегия по гражданским делам по делу №77-КГ16-17.

Фабула:

Копейкина Л.Н. обратилась в суд с иском к Копейкину В.А., Козадерову И.В., Двуреченской И.Н. о признании недействительными сделок купли- продажи квартиры.

В обоснование своих требований истец указала на то, что с 12 апреля 1980 года состояла в браке с Копейкиным В.А., решением Советского 2 районного суда г. Липецка от 16 апреля 2001 года брак между супругами расторгнут.

В период брака на совместные средства супругов по договору купли-продажи от 31 июля 1996 года была приобретена квартира, расположенная по адресу:.  

После расторжения брака раздел указанной квартиры не производился.

В связи с невозможностью дальнейшего проживания в спорной квартире истец в ноябре 2015 года обратилась к ответчику с предложением произвести раздел квартиры, однако узнала, что по договору купли-продажи от 6 марта 2015 года Копейкин В.А. продал указанную квартиру Козадерову И.В.

, который 27 мая 2015 года снова продал спорную квартиру Копейкину В.А. На основании договора купли-продажи, заключённого 6 июля 2015 года между Копейкиным В.А. и Двуреченской И.Н., последняя стала собственником спорной квартиры.

Поскольку сделки совершены без её согласия, Копейкина Л.Н. просила признать недействительными договоры купли-продажи спорной квартиры и применить последствия недействительности сделки, указав, что о нарушении своего права узнала в ноябре 2015 года, в связи с чем, срок исковой давности ею не пропущен.

Решением Советского районного суда г. Липецка от 21 апреля 2016 года исковые требования Копейкиной Л.Н. удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, заключённый 6 марта 2015 года между Копейкиным В.А. и Козадеровым И.В.

; признан недействительным договор купли-продажи указанной квартиры, заключённый 27 мая 2015 года между Козадеровым И.В. и Копейкиным В.А.; признан недействительным договор купли-продажи квартиры, заключённый 6 июля 2015 года между Копейкиным В.А. и Двуреченской И.Н.

Стороны возвращены в первоначальное положение, существовавшее до совершения указанных сделок. Прекращено право собственности Двуреченской И.Н. на квартиру, расположенную по адресу:; данная квартира возвращена в собственность Копейкина В.А. С Копейкина В.А. в пользу Двуреченской И.Н.

взысканы денежные средства в размере 1 000 000 руб.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру, расположенную по адресу:., в установленном законом порядке. 

 Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 18 июля 2016 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Сразу отмечу, что позиция нижестоящих судов весьма уязвимая, хотя и довольно распространенная.  Позиция не учитывает то, что ст. 35 СК РФ действует только в отношении супругов, а не лиц, брак между которыми расторгнут.

Кроме того, оборот и интересы добросовестных покупателей не должны страдать от того, что бывшие супруги вовремя не урегулировали свои имущественные отношения. Соответственно риски неблагоприятных последствий должны нести не участники гражданского оборота, а те, кто мог избежать таких рисков, своевременно разделив общее имущество, нажитое в период брака.

Выражаясь языком экономического анализа права, риск должен быть интернализован бывшими супругами, а не возложен на сторонних лиц.

Радует, что судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ также исходила из того, что в данном случае сделку можно признать недействительной, только если доказано, что покупатель общего имущества бывших супругов знал или должен был знать об отсутствии согласия второго участника совместной собственности на продажу имущества.

Правовая позиция ВС РФ по делу:

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции при проверке законности вынесенного судом решения было допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьёй 2 Семейного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений) семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, определяет формы и порядок устройства в семью детей, оставшихся без попечения родителей.

 Таким образом, предметом регулирования семейного законодательства являются, в частности, имущественные отношения между членами семьи — супругами, другими родственниками и иными лицами. Семейное законодательство не регулирует отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимися к членам семьи.

Как установлено судом, на основании решения Советского районного суда г. Липецка от 16 апреля 2001 года брак между Копейкиным В.А. и Копейкиной Л.Н. расторгнут. Оспариваемый истцом договор купли-продажи спорного жилого помещения заключён 6 марта 2015 года, то есть тогда, когда Копейкин В.А. и Копейкина Л.Н.

перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, и приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой, осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (пункт 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 названной статьи каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Исходя из положений вышеприведённых правовых норм при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершённой одним из участников совместной собственности, следовало установить наличие или отсутствие полномочий у другого участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки. Также суд должен был установить наличие или отсутствие осведомлённости другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, и обстоятельства, с учётом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

Аналогичная правовая позиция содержится в Определении от 25.07.17 судебной коллегия по гражданским делам по делу №

Источник: https://pravorub.ru/articles/78815.html

Признание недействительной сделки по продаже общего имущества

Признание недействительной сделки по продаже общего имущества

Вторая статья из серии «Энциклопедия сложных случаев при разделе имущества» описывает ситуацию, при которой один из супругов совершает отчуждение (обычно продажу или дарение) совместного нажитого имущества другому человеку после расторжения брака.

Напомню Вам, что статья носит обзорный характер. Она освещает общие вопросы, связанные с отчуждением одним из супругов общего имущества после расторжения брака.

Если Вам нужна индивидуальная консультация с учетом всех нюансов Вашей ситуации, обращайтесь за консультацией.

Как и в предыдущей статье про продажу общего имущества супругов до расторжения брака есть несколько «умыслов», по которым супруг продает общее имущество. Я бы выделил «добрый умысел», «нейтральный умысел» и «злой умысел».

О «добром умысле» можно говорить тогда, когда супруги после расторжения брака продолжают фактически проживать одной семьей или один из супругов продает общее имущество с целью его раздела: имущество продается, а деньги делятся.

«Нейтральный умысел» присутствует, когда у супруга после расторжения брака возникла необходимость продажи имущества, приобретенного во время брака, и он не имеет цели причинить имущественный вред другому супругу.

О «злом» умысле идет речь тогда, когда один из супругов отчуждает (продает, дарит, меняет и т.д.) общее имущество с целью устранить другого супруга от раздела общего имущества после развода. Обычно это выглядит как дарение или продажа по заниженной цене.

Первый подход: продажа общего имущества супругов после расторжения брака регулируется ст. 35 Семейного кодекса РФ

Данный подход основан на том, что к отношениям супругов после расторжения брака применяются нормы Семейного законодательства, в частности ст. 35 Семейного кодекса РФ.

Цитирую ст. 35 Семейного кодекса РФ в той части, в которой она нас интересует:

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Из нормы видно, что она предусматривает два правила:(1) общее правило и(2) специальное правило применительно к сделкам по распоряжению недвижимостью, сделкам, требующим нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Общее правило о том, что согласие другого супруга предполагается, и сделка может быть оспорена только, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки согласуется с п. 3 ст.

253 Гражданского кодекса РФ. По сути они идентичны.

Специальное правило устанавливает льготу. Для оспаривания сделки достаточно доказать, что отсутствует нотариально удостоверенное согласие. В иске пишется просто: «тогда-то тогда-то совершена сделка, нотариальное удостоверенное согласие не давалось. Прошу признать сделку недействительной».

Второй подход: продажа общего имущества супругов после расторжения брака регулируется общими нормами Гражданского кодекса РФ, а не нормами Семейного кодекса РФ

Второй подход устанавливает, что к отношениям супругов после расторжения брака применяются общие нормы гражданского законодательства, в частности ч. 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ.

Процитирую эту норму:

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Как видно, данная норма распространяется на все виды сделок, в том числе с недвижимым имуществом.

Оспорить такую сделку сложно, поскольку нужно убедить суд, что покупатель общего имущества супругов (или одаряемый) знал или должен был знать, что имущество является общим для супругов и знал или должен был знать, что другой бывший супруг не давал согласие на совершении сделки.

Проблематично!

Какой подход является правильным?

Согласно древнему выражению «право – это искусство добра и справедливости».

Применение первого или второго подхода зависит в первую очередь от того, чьи интересы должны защищаться в первую очередь: интересы сособственника бывшего супруга или интересы приобретателя имущества.

Сразу скажу, что «централизованно» вопрос о том, применять ли нормы Семейного кодекса или Гражданского кодекса РФ к ситуации продажи общего имущества после расторжения брака не решен.

Нет общеобязательного обзора судебной практики Верхового суда РФ или Постановления Пленума Верховного суда РФ, на которые можно было бы ссылаться.

Есть следующее:

Определение Верховного суда РФ от 14 января 2005 года дело N 12-В04-8

Удовлетворяя иск и признавая договор купли-продажи недвижимого имущества от 7 июня 2002 г. недействительным, суд руководствовался п. 3 ст. 35 СК РФ и мотивировал свое решение тем, что нотариально удостоверенное согласие С.О.

на отчуждение С.В.

торгового павильона, который является совместной собственностью супругов, не было получено, и что это обстоятельство само по себе является достаточным основанием для признания оспариваемой сделки недействительной.

Эти выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Нормы статьи 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота.

К указанным правоотношениям должна применяться статья 253 ГК РФ, согласно пункту 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Таким образом, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст.

35 Семейного кодекса РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии с положениями п. 3 ст.

253 ГК РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.

Определение Верховного суда РФ от 16 апреля 2013 г. N 5-КГ13-13

В соответствии со статьей 2 Семейного кодекса Российской Федерации семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, а также определяет формы и порядок устройства в семью детей, оставшихся без попечения родителей.

Таким образом, предметом регулирования семейного законодательства являются, в частности, имущественные отношения между членами семьи – супругами, другими родственниками и иными лицами. Семейное законодательство не регулирует отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимися к членам семьи.

Как установлено судом, брак между Галкиным А.В. и Галкиной Т.В. расторгнут 29 ноября 2008 г.

Источник: https://nedviz-info.com/priznanie-nedeystvitelnoy-sdelki-po-prodazhe-obschego-imuschestva/

В каких случаях сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной?

Признание недействительной сделки по продаже общего имущества
В каких случаях сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной?

Оспоримая сделка — это сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона, которая может быть признана недействительной по решению суда.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной судом, если она нарушает требования закона, права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ст. 166 ГК РФ).

Запомните!Признать оспоримую сделку недействительной может только суд. Поэтому, пока не предъявлен иск о признании сделки недействительной, она будет считаться действительной.

Основания оспоримости устанавливаются законом. В частности, оспоримыми являются сделки, совершенные:

  • с нарушением требований закона или иного правового акта, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ) (за исключением ничтожных сделок, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания их недействительности судом).
  • без необходимого по закону согласия, если из закона не следует, что они ничтожны или не влекут иных правовых последствий для лица, которое дает согласие (ст. 173.1 ГК РФ);
  • с нарушением условий осуществления полномочий органом юридического лица (п. 1 ст. 174 ГК РФ);
  •  в ущерб интересам представляемого гражданина или юридического лица (п. 2 ст. 174 ГК РФ);
  • под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
  • под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

2. Как минимизировать риски при заключении сделок с недвижимостью?
2.1. Как минимизировать риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости? Как показывает статистика, самым распространенным видом сделок с объектами недвижимости является купля-продажа.

При этом, как показывает судебная практика, насчитывается достаточное количество оснований, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры или прочей недвижимости.

Естественно, каждый участник сделки купли-продажи должен иметь представление об основных рисках оспоримости сделок с недвижимостью.

Однако, поскольку покупатель объекта недвижимости справедливо считается наиболее уязвимой стороной сделки, остановимся подробнее на наиболее распространенных покупательских рисках:

  • риск попасть в мошенническую схему, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего для мошеннических действий с недвижимостью используются поддельные паспорта и нотариальные доверенности; 

Важно! Доверенность по распоряжению имуществом обязательно должна быть нотариально удостоверенной (ст. 185.1 ГК РФ, ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Для проверки действительности доверенности обязательно обратитесь к сервису: http://reestr-dover.ru;

  •  риск появления наследников, которые не знали о смерти наследодателя, и пропустили срок вступления в наследство;

Рекомендации покупателю: в случае, если внезапно появившиеся наследники решат оспорить сделку купли-продажи квартиры в суде, необходимо доказать, что Вы являетесь добросовестным приобретателем, то есть не знали и не могли знать о таких наследниках, приобрели недвижимость по разумной рыночной цене. Возврат сторон в первоначальное положение в данной ситуации невозможен, т.к. придется истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

  • риск нарушений при приватизации: дети, зарегистрированные в жилом помещении на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановления нарушенных прав в течение 3 лет, после достижения полной дееспособности (18 лет). Кроме того, лица, зарегистрированные в жилом помещении до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней;

Рекомендации покупателю:до подписания договора проверьте историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраста и степени родства на момент приватизации. Для этого запросите у продавца архивную выписку из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в помещении.

  • риск нарушения прав супруга(и) собственника: в случае, если совместно нажитое имущество супругов продано одним из супругов без согласия другого, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе вправе обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи квартиры в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ст. 34 СК РФ);

Обратите внимание! В случае, если в Росреестр не будет представлено необходимое для совершения сделки согласие (супруга, уполномоченного органа) на распоряжение отчуждаемой недвижимостью, такая сделка будет зарегистрирована, но при этом в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена отметка об отсутствии в представленных документах необходимого согласия (разрешения) на ее совершение (п. 5 ст. 38 Закона № 218-ФЗ).Рекомендации покупателю: перед совершением сделки (купли-продажи, мены, дарения, аренды и др.), в результате которой, Вами будут приобретены права на недвижимое имущество, удостоверьтесь, что данное имущество приобретено продавцом до вступления им в брак. Сделать это можно, попросив продавца представить Вам документ о заключении брака и правоустанавливающие документы на приобретаемую Вами недвижимость. В случае если продавец состоит в зарегистрированном браке, во избежание риска признания сделки недействительной, следует получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей при невыполнении родителями обязательства о выделении долей детям в связи с использованием материнского (семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья;     

Рекомендации покупателю: Если у продавца недвижимости есть не менее 2-х детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (даты, когда в России начали выплачивать материнский капитал), то до заключения договора купли-продажи выясните, использовался ли при ее приобретении материнский капитал. Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. В противном случае, скорее всего, обязательство оформить недвижимость в общую собственность осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей: опекун не имеет права без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (купля-продажа, мена), влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ);

Важно!В данном случае предусмотренанотариальная форма сделки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).Рекомендации покупателю: до подписания договора, в случае если Вы заключаете такой договор с лицом, не достигшим совершеннолетнего возраста, либо лицом, сделку от имени которого совершает попечитель, попросите опекуна (попечителя) показать Вам полученное им разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки от имени подопечного.

  • риск признания продавца в возрасте более 70 лет недееспособным или ограниченно дееспособным: спустя определенное время продавец (либо иное лицо, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) может подать в суд иск о признании сделки недействительной, в силу того, что он, хотя и дееспособный, в момент совершения сделки был не в состоянии понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Рекомендации покупателю: перед заключением договора купли-продажи с лицом старше 70 лет, а также в случае возникновения сомнений в дееспособности продавца запросите у него справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую дееспособность. Важно! Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости, получите по нему полную и достоверную информацию из ЕГРН, чтобы изучить «картину рисков». Для этого запросите самостоятельно либо предложите это сделать продавцу (определенные сведения выдаются только правообладателю объекта) следующие выписки из ЕГРН:

  • об основных характеристиках объекта недвижимости;
  • о переходе прав на объект недвижимости;
  • о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • о содержании правоустанавливающих документов либо копии правоустанавливающих документов.

Из этих документов Вы получите информацию об основных характеристиках, правообладателях, арестах и обременениях, а также историю предыдущих переходов прав для оценки рисков оспоримой сделки.

Подать такой запрос можно в Росреестр через МФЦ либо в электронном виде на сайте о предоставлении сведений из ЕГРН в отношении объекта недвижимости.

2.2. Как минимизировать риски при заключении договора долевого участия?

Ещё одной распространённой операцией с недвижимостью является заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома: ежегодно в России заключается до 700тыс. договоров долевого участия.

Участие в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ)

Для минимизации рисков оспоримости сделки при заключении такого договора необходимо учитывать несколько существенных моментов:

  • Если денежные средства для строительства многоквартирного дома привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ);
  • При заключении договора долевого участия с застройщиком (т.е. приобретении квартиры на первичном рынке) важно знать, что условия договора долевого участия должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
  • В случае нарушения застройщиком установленных  Законом №  214-ФЗ требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

3. Как оспорить сделку купли-продажи квартиры или иной недвижимостии и определить срок исковой давности по оспоримой сделке?

Чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры или иной недвижимости, нужно обратиться с иском (встречным иском) в суд.

Территориальная подсудность определяется местом жительства или регистрации ответчика.

Подсудность по выбору заявителя возможна, например, когда отсутствуют сведения об адресе жительства или нахождения ответчика или когда он находится на территории иностранного государства. Такой иск может быть направлен в суд по адресу его имущества (ст. 36 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст. 29 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Когда истец и ответчик — физические лица, иск подаётся в районный (городской) суд, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель обращаться надо в арбитражный суд.    

Сроки исковой давности:

  • 3 года – для истребования квартиры у добросовестного приобретателя;
  • 3 года – для применения последствий ничтожной сделки со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права ранее (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки).

Важно! Срок исковой давности для оспоримых сделок короче общего срока и составляет 1 год. По общему правилу он исчисляется со дня, когда Вы узнали или должны были узнать об основаниях недействительности (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Пропущенный по уважительным причинам срок исковой давности может быть восстановлен судом по ходатайству заинтересованного лица.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может заявить:

  • сторона сделки;  
  • иное лицо, указанное в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

      Если Вы хотите оспорить сделку, докажите, что она нарушает Ваши права или охраняемые законом интересы, в частности, повлекла неблагоприятные для Вас последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

4. Последствия совершения оспоримых сделок

Общим последствием недействительности сделки, относящимся как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, является двусторонняя реституция, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст.166 ГК РФ).

Если одна из сторон безосновательно обогатилась, с нее в ряде случаев можно взыскать убытки, неосновательно полученные доходы, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Недействительность может затронуть и третьих лиц, например, если они купили вещь, которую продавец приобрел по недействительной сделке.

Остались вопросы – мы ответим! Задать вопрос.

Оригинал статьи на нашем сайте.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vladeilegko/v-kakih-sluchaiah-sdelka-s-nedvijimostiu-mojet-byt-priznana-sudom-nedeistvitelnoi-5d9ac153ec575b00b0154cfd

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.