Смена правового статуса помещений

В ожидании амнистии

Минстрой готовит поправки о статусе апартаментов: часть хотят приравнять к жилью, часть — оставить нежилыми. Стоит ли в такой ситуации покупать апартаменты и что будет с ценами на этот вид недвижимости

Ведомости/ТАСС

Минстрой России в ближайшее время планирует уточнить критерии апартаментов, которые приравняют их жилью. Речь идет, в частности, о тарифах ЖКУ, капремонте таких зданий и их учете в общем объеме ввода жилья.

19 ноября замглавы Минстроя Никита Стасишин говорил о запрете строительства апартаментов в России. Уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны подпасть под амнистию и учитываться в объеме ввода жилья, отмечал он. Позднее замминистра уточнял, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.

Стоит ли в такой ситуации покупать апартаменты и что будет с ценами на этот вид недвижимости?

Судьба апартаментов

Дискуссии о необходимости уточнить правовой статус апартаментов ведутся уже несколько лет. Нынешняя инициатива министерства пока не дает ответа на вопрос о том, какие апартаменты будут приравнены к жилью, а какие комплексы останутся в статусе нежилых.

Вопрос статуса

Минстрой планировал принять законопроект о статусе апартаментов в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах.

Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента.

Принятие закона о правовом статусе апартаментов может снова затянуться. «Последняя реформа законодательства о долевом строительстве продолжалась примерно три года. Не факт, что вопрос с апартаментами будет решен быстрее», — сомневается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Что такое апартаменты

Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, однако де-факто многие апартаменты используются как жилье. В законах они приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, что делает дороже обслуживание этого вида недвижимости.

Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, он не гарантирует покупателям такого типа недвижимости компенсации в случае банкротства застройщика. Также девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.

Инвестиционный потенциал

Если рассматривать инвестиционный потенциал апартаментов (для получения дохода от сдачи в аренду), то он, по оценкам экспертов, сейчас выше, чем у квартир в той же локации. «Стоимость апартаментов, как правило, ниже, чем квартир в жилых комплексах, а ставки аренды практически не отличаются.

Кроме того, апартаменты часто находятся в локациях, где не так много современных жилых домов, но одновременно находятся места приложения труда (офисные комплексы). В таких случаях сдать их в аренду можно даже выгоднее, чем помещения в обычных жилых домах», — пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Однако до появления необходимых разъяснений, оформленных хотя бы в проект постановления, резких движений относительно покупки апартаментов совершать он не рекомендует.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что сегодня апартаменты — весьма интересный продукт с точки зрения инвестиционной привлекательности, поскольку при переводе их в статус жилья будет полностью нивелирована ценовая разница, которая существует сейчас.

«Если задумываться над приобретением апартаментов, то лучше это делать сейчас, по текущим ценам, так как дальше в любом случае цены будут расти», — считает он. Но здесь очень важно понимать, какие именно апартаменты точно подпадают под амнистию и как это будет выглядеть на практике, добавил эксперт.

Мария Литинецкая посоветовала обратить внимание на проекты апартаментов, которые находятся в финальной стадии строительства. «Едва ли власти оставят в подвешенном состоянии строящиеся комплексы апартаментов, если легализуют только готовые. Скорее всего, запрет будет распространяться только на выдачу разрешений для новых объектов — их придется переформатировать в жилье», — считает она.

Mikhail Leonov/shutterstock

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5fbe47629a79472082d1fbb3

На пальцах объясняем, как перевести апартаменты в статус жилого помещения

Спрос на покупку площадей в апарт-комплексах в последнее время вырос. Людей привлекает цена, которая в сравнении со стоимостью квартир может быть значительно ниже. Разница порой составляет до 20%. Живя в апартаментах, человек получает быстрый доступ к различным сервисам – от доставки еды до прачечной и службы клининга.

Сдавать такое жильё в аренду тоже выгодно – как правило, оно расположено в благоустроенных районах с хорошей инфраструктурой. Цена аренды апарт-жилья не уступает цене за обычную квартиру, так что проблем с поиском квартирантов не возникнет.

Однако стоимость коммунальных услуг здесь дороже, а оформить прописку невозможно. Поэтому может возникнуть необходимость перевести апартаменты в другой статус.

Какова доля вероятности успеха процедуры?

На пальцах объясняем, как перевести апартаменты в статус жилого помещения

Вопрос о переводе таких домов в жилой фонд беспокоит граждан и неоднократно обсуждался на федеральном уровне, однако до сих пор не было дано каких-то чётких ответов.

Юридически сделать это вполне возможно, но придётся преодолеть некоторые трудности. Для этого переводимая площадь должна соответствовать всем требованиям, применяемым к жилым помещениям. В частности, земельный участок, где расположено строение, должен быть предназначен для жилищного строительства.

Однако проведение этого процесса иногда невозможно. Например, если в здании отсутствуют необходимые коммуникации, или из-за его планировки.

Причины для совершения процедуры перевода

Главное отличие апартаментов от квартир – отсутствие каких-то элементов, делающих их пригодными для жизни. К ним относится кухня, ванная и прочее. В остальном такие жилища удобны для проживания.

И причин для их перемещения в другой статус может быть несколько:

• выгода. по сравнению с обычным жильём апарт-комплексы могут обойтись гораздо дешевле, до 20-30% разницы;• большая стоимость коммунальных услуг.

для нежилых площадей цены рассчитываются по аналогии с коммерческими, что гораздо дороже, чем для жилых;• повышенное налогообложение.

в сравнении с обычными квартирами сумма переплаты по налоговым платежам может составлять от 50 до 200%;• при покупке апартаментов не будет предоставлен налоговый вычет, так как собственность нежилая;

• отсутствие удобств – ванной, санузла, детской площадки.

все перечисленные причины довольно весомые, и потому многие стремятся как можно скорее перевести апартаменты в жильё.

полезно будет почитать: рынок недвижимости 2020: прогнозы

каковы условия для перевода?

На пальцах объясняем, как перевести апартаменты в статус жилого помещения

Соответствующая информация содержится в Жилищном кодексе и Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Там сказано, что для совершения процедуры необходимы следующие условия:

• Подавать заявление должен собственник;• жилище должно быть свободным от прав третьих лиц (быть предметом залога, находиться под арестом и прочее);• здание должно быть построено в жилой зоне, согласно градостроительному плану;• процент содержания в воздухе вредных элементов не должен превышать предельно допустимого;• важные (несущие или ограждения) части здания должны быть в рабочем состоянии;• должна присутствовать необходимая для жилых помещений инфраструктура;• апартаменты должны выглядеть, как жилая квартира и оснащены инженерными системами;

• строение, где находится жилище, должно быть сдано в эксплуатацию.

Перед подачей заявления нужно придать апартаментам вид, максимально схожий с квартирой, построить ванную, туалет и т.д.

Все установленные нормы необходимы для обеспечения безопасного проживания людей на этой площади, поэтому им нужно следовать.

Порядок действий для совершения процедуры

Чтобы совершить этот процесс, необходимо пройти несколько этапов:1. провести проверку жилища на соответствие всем установленным законом требованиям;2. согласовать перепланировку с соответствующими инстанциями – жилинспекцией или другими;3. совершить перепланировку и оформить техпаспорт площади;4.

подготовить пакет необходимых документов;5. составить заявление на перевод;6. подать заявление с приложением в орган местного самоуправления. Это можно сделать также через МФЦ или онлайн;7. получить ответ комиссии;8. при одобрении внести изменения в Росреестр;

9.

получить справку из ЕГРН о получении нового статуса.

Для правильного совершения всех перечисленных действий может понадобиться помощь специалистов – юристов, строителей.

Перечень нужных документов

При обращении в орган местного самоуправления с заявлением о переводе необходимо предоставить документы:• грамотно составленное заявление;• копия паспорта заявителя;• документальное подтверждение права собственности на недвижимость;• технический паспорт помещения;• план строения этажа здания, где находятся апартаменты;• проект будущей перепланировки;• протокол собрания собственников дома, где решался вопрос о переводе апартаментов в жилое помещение;

• согласие собственников площадей, примыкающих к заявленному.

При получении документов орган выдаёт заявителю расписку. Решение принимается в течение 45 дней. Через 3 рабочих дня после вынесения решения орган должен уведомить заявителя.

Что делать при отказе?

На пальцах объясняем, как перевести апартаменты в статус жилого помещения

Такие случаи объясняются нежеланием чиновников отвечать за безопасность помещения. А так как в законодательстве содержится мало информации о таком переводе, не все рискнут взять на себя ответственность за безопасность проживания людей в таком доме.

Самым оптимальным решением будет подача иска к администрации. Если нет весомых причин для отказа – несоответствующая жилью планировка, проблемы с коммуникациями и инфраструктурой, – иск удовлетворят.

В какую сумму обойдётся перевод?

Перевести такую недвижимость в жилой статус – недешёвое удовольствие. Её стоимость может достигнуть нескольких сотен тысяч рублей.

В расходы входит оплата пошлины при подаче соответствующего заявления (около 20 000 рублей), деньги за регистрацию нового статуса помещения в Едином реестре недвижимости, а львиная доля расходов придётся на строительные работы по перепланировке и улучшению, чтобы придать строению максимальную схожесть с жилым помещением.

Вывод

Вопрос перевода апартаментов в жилой фонд беспокоит многих собственников. Люди охотно покупают такую недвижимость, прельщаясь её ценой и расположением. Однако стоимость коммунальных услуг, размер налоговых платежей и невозможность оформить прописку в такой недвижимости заставляет владельцев задуматься о необходимости этого действия.

Этот процесс довольно долгий и дорогостоящий, однако в случае успеха расходы на неё быстро окупятся экономией на платежах за квартиру и возможностью зарегистрировать себя и членов семьи.

Бывают случаи, когда совершить такое действие невозможно из-за особенностей строения здания, где расположено жилище. В таких случаях самым оптимальным выходом будет их продажа.

Также читайте по этой же теме:

Элитная недвижимость: девелоперы активно переходят с доллара на рубли

Аукционная квартира: как сэкономить на покупке

Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк

Источник: https://zen.yandex.ru/media/move/na-palcah-obiasniaem-kak-perevesti-apartamenty-v-status-jilogo-pomesceniia-5fdba5781e8e8c460fdda78b