Суть договора купли продажи

Содержание

Понятие, виды и содержание договора купли-продажи – Вопросы на госэкзамен по гражданскому праву | ЮРКОМ 74

Суть договора купли продажи

См. также Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”

Обзор практики рассмотрения судами дел по спорам о защите прав потребителей, связанным с реализацией товаров и услуг (утв.Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 октября 2018 г.)

Понятие договора купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).

По юридической природе договор купли-продажи:

  • консенсуальный,
  • возмездный,
  • двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон),
  • синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи: как движимые, так и недвижимые, индивидуально определенные либо определяемые родовыми признаками. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е.

таких, которые еще будут созданы или приобретены продавцом.

Цель договора купли-продажи:

  • перенесение права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает:

  1. по общему правилу – с момента передачи вещи, если только иное не предусмотрено законом или договором;
  2. когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации – с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК; например, на недвижимое имущество).

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара в общем случае переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Виды договора купли-продажи

Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к отдельным видам договора купли-продажи, суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры:

  • розничной купли-продажи;
  • поставки товаров;
  • поставки товаров для государственных нужд;
  • контрактации;
  • энергоснабжения;
  • продажи недвижимости;
  • продажи предприятия.

Выделение названных видов договора купли-продажи служит целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Отсюда правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК).

Субсидиарное применение норм о договоре купли-продажи

Регулируя названные договоры в качестве отдельных видов договора купли-продажи, закон ограничился лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора купли-продажи отсутствует.

В ряде случаев допускается возможность субсидиарного применения к некоторым отдельным видам договора купли-продажи правил, регулирующих другие виды договора купли-продажи. Например, к отношениям по договору контрактации применяются правила о договоре поставки (п. 2 ст.

535 ГК); правила, регулирующие продажу недвижимости, применяются к продаже предприятия постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК).

Из этого, однако, не следует, что соответствующие договоры не являются отдельными видами договора купли-продажи, а представляют собой разновидности других видов договора купли-продажи (к примеру, контрактация — разновидность договора поставки; продажа предприятия — разновидность договора продажи недвижимости и т.п.). Речь идет лишь о приеме законодательной техники, который не может служить критерием для классификации договора купли-продажи по видам и разновидностям.

По этим же причинам нормы, допускающие применение правил об отдельных видах договора купли-продажи к иным договорам, не могут служить основанием для расширения перечня видов договора купли-продажи.

К примеру, нельзя рассматривать в качестве отдельных видов договора купли-продажи договоры снабжения газом, нефтью, нефтепродуктами, водой, несмотря на то, что при определенных условиях они могут регулироваться правилами о договоре энергоснаб-жения (п. 2 ст. 548 ГК).

Критерием для применения норм о договоре энергоснабжения является способ исполнения обязательства, а именно передача соответствующих товаров через присоединенную сеть, да и то только в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

К продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специальные правила их продажи.

Правила о договоре купли-продажи должны субсидиарно применяться к купле-продаже имущественных прав и к договорам об отчуждении исключительных прав, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав.

В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является их продажей, но правила об уступке требования (ст. 382-390 ГК) подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению.

Вместе с тем закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи по общему правилу могут быть ими определены самостоятельно.

И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила.

Именно таковые предусмотрены в законе на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.

Субъекты договора купли-продажи:

  • граждане,
  • юридические лица,
  • государство.

Предмет договора купли-продажи:

  1. имущество, не изъятое из гражданского оборота,
  2. имущественные права (п. 4 ст. 454 ГК).

Не могут быть предметом купли-продажи:

  • обязательства субъектов (напр., долги);
  • нематериальные блага.

договора купли-продажи

договора как соглашения (сделки) составляет совокуп­ность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание дого­ворного обязательства.

Условие о предмете является единственным существенным условием договора купли-продажи. Оно считается согласованным, если договор непосредственно определяет:

  1. наименование и
  2. количественные характеристики товара либо эти данные определимы исходя из условий договора (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

При этом необходимо помнить, что продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна с соблюдением специального правового режима: особого субъектного состава и при наличии необходимых разрешений (п. 2 ст. 129 ГК РФ).

Для отдельных разновидностей купли-продажи закон называет дополнительные, помимо предмета, существенные и необходимые условия (которые названы таковыми в законе или иных правовых актах).

Так, в договоре поставки существенным является условие о сроке договора (ст. 506 ГК РФ), в договоре продажи недвижимости ― условие о цене (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, могут быть определе­ны в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ. Таковыми, в частности, могут быть условия конкретизирующие (§1 гл. 30 ГК РФ):

  1. обязанности продавца по передаче товара (срок и момент исполнения обязанности передать товар и др.), а также обязанность покупателя принять товар;
  2. переход риска случайной гибели товара;
  3. ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя;
  4. обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара;
  5. последствия неисполнения обязанности передать товар, а также принадлежности и документы, относящиеся к товару;
  6. количество и ассортимент товара, а также последствия нарушения условий о количестве и об ассортименте товаров;
  7. качество товара и проверку качества товара (его гарантию, исчисление гарантийного срока, срок годности товара, исчисление срока годности товара), а также последствия передачи товара ненадлежащего качества;
  8. недостатки товара, за которые отвечает продавец, сроки их обнаружения;
  9. комплектность товара, последствия передачи некомплектного товара;
  10. тару и упаковку, последствия передачи товара без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке;
  11. извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи;
  12. цену товара, порядок его оплаты;
  13. страхование товара;
  14. сохранение права собственности за продавцом.

При их отсутствии конкретный договор будет считаться заключенным, но при его исполнении стороны могут и не получить того результата, на который рассчитывали (например, отсутствие условия о неустойке может привести к безответственности контрагента и т.д.).

Цена договора купли-продажи является договорной, определяется как в российских рублях, так и в валюте других стран, однако платеж в Российской Федерации всегда должен осуществляться в российских рублях. Цена на некоторые товары (напр., на энергоресурсы) может устанавливаться государством. Цена является существенным условием договора купли-продажи лишь в двух случаях:

  1. при продаже товара в рассрочку и
  2. при продаже объектов недвижимости.

Отсутствие цены в других договорах купли-продажи означает, что платеж должен совершаться по цене, существующей на аналогичные товары (п. 3 ст. 421 ГК).

Срок договора купли-продажи в различных его видах играет разную роль. Так, в договорах поставки и при продаже товаров в кредит с рассрочкой платежа он является существенным условием, а в других – нет.

Если срок договора не определен, то товар должен быть передан в разумный срок, а оплата его осуществлена после передачи товара (ст. 314, 457, п. 1 ст. 486 ГК). Если нарушение срока исполнения договора влечет за собой утрату его смысла для покупателя, такой договор называют договором на срок (п. 2 ст. 417 ГК).

Продавец обязан передать товар покупателю:

  • в определенном месте;
  • со всеми принадлежностями:
  • со всеми документами, относящимися к товару;
  • в согласованном количестве и ассортименте;
  • соответствующей комплектности или комплекта (набор товаров);
  • установленного качества:
  • в надлежащей упаковке;
  • свободным от прав третьих лиц.

Покупатель обязан оплатить товар.

Форма договора купли-продажи

Чаще всего бывает устной.

В письменной форме должны совершаться следующие договоры:

  • продажа недвижимости (договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации);
  • внешнеторговые сделки;
  • с участием юридических лиц;
  • между гражданами на сумму более 10 МРОТ (за исключением тех случаев, когда сделки совершаются в момент их заключения).

Порядок заключения договора купли-продажи регулируется гл. 28 ГК, однако в договорах поставки (ст. 506 ГК), розничной купли-продажи (ст. 493, 494 ГК), поставки для государственных нужд (ст. 527, 529 ГК), энергоснабжения (ст. 540 ГК) он имеет свои особенности.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/ponyatie-vidi-i-soderzhanie-dogovora-kupli-prodazhi

Договор купли продажи: суть и основные понятия

Суть договора купли продажи
Приобретение или отчуждение материальных или нематериальных объектов оформляется договором купли-продажи.

Для того чтобы стороны ощутили гарантии правомерности сделки, необходимо, чтобы договор был составлен юридически грамотно.

Суть его должна не только констатировать факт сделки, но и дублировать устные договорённости об условиях его исполнения и ответственности сторон, законодательно обоснованных.

Договор купли-продажи должен включать в себя несколько обязательных пунктов, которые определяют его суть и обязанности сторон.

 Примерный перечень может выглядеть так:

  • предмет договора,
  • порядок оплаты,
  • сроки и порядок поставки товара,
  • обязанности сторон,
  • иные положения,
  • ответственность сторон,
  • заключительные положения.

Формально договор купли-продажи определяет наличие сторон сделки: продавца и покупателя и их намерений. Первая – гарантирует передать товар, вторая – получить его и оплатить. Однако категория товара (имущество, ценные бумаги и др.) и юридический статус участников сделки могут повлиять на характер исполнения обязательств, что и должно быть зафиксировано в договоре.
Купля – продажа регулируется Гражданским кодексом РФ, но в некоторых случаях, при оформлении розничной купли-продажи, сделок на основе госзаказа, продаже акций и предприятий, может регулироваться и иными правовыми актами. Предмет договора. Договор может заключаться не только на товар, который имеется в наличии, но и на тот, который будет изготовлен или приобретён продавцом в будущем. Важное условие – объект продажи по своим характеристикам не должен противоречить статье 129 ГК РФ или другим законодательным нормам.
Если в условиях чётко обозначены наименование и количество товара, то пункт о предмете договора можно считать согласованным.

Порядок оплаты. В пункт «Порядок оплаты» вносятся сведения о стоимости товара по договору. Условия оплаты оговариваются сторонами и могут быть выражены в наличном и безналичном обеспечении, а также иметь характер взаиморасчёта. В этом случае необходимо уточнить количество и сроки исполнения обязательств по поставкам товаров и услуг.

Сроки оплаты оговариваются отдельным пунктом. Оплата товара производится предварительно, непосредственно до или после передачи товара покупателю, согласно условиям договора.

Если ими предусмотрена предоплата, то продавец в случае неисполнения обязательств со стороны покупателя вправе отказаться от выполнения или приостановления своих, а также требовать возмещения убытков (ст. 328 ГК РФ).

Сроки и порядок поставки.  Характер и время поставок определяются условиями договора. В случае, если определить сроки не представляется возможным, то товар передаётся покупателю согласно правилам ст. 314 ГК РФ.

Если в тексте указана конкретная дата, то она является конечной для того, чтобы считать обязательства по срокам поставки выполненными.

Передача товара позже установленного срока может осуществляться только с согласия покупателя.

Обязанности Сторон . Обязанности продавца и покупателя регламентируются условиями договора и касаются условий оплаты, передачи и приёмки товара на склад.

Продавец обязан передать товар соответствующего качества и вида, включая всю техническую и эксплуатационную документацию, наличие которой предусмотрено условиями договора, действующим законодательством или иными правовыми актами.

Покупатель обязан принять на склад и оплатить (если договором не предусмотрены предоплата и взаиморасчёт) поставленный товар. В случае обнаружения несоответствия договорным условиям он вправе отказаться от его приёмки, оформив соответствующий документ.

Если товар соответствует договору, то покупатель обязан обеспечить условия для его приёмки и соответствующего хранения. С этого момента риски, связанные с гибелью или частичной порчей товара, переходят к нему в полном объёме.

В случае отказа от принятия товара покупателем продавец  вправе выдвинуть требование о его  приёмке либо отказаться от исполнения договора.

Иные положения. В этом пункте партнёры могут оговорить характер исполнения обязательств. Обязанности продавца считаются исполненными в момент передачи товара и покупателю. Обязанности покупателя – после полного погашения стоимости договора.

Ответственность Сторон. Стороны сделки заключают соглашение о том, что при возникновении обстоятельств непреодолимой силы неисполнение или частичное неисполнение не влечёт за собой ответственность.

При этом оговаривается мера ответственности за ненадлежащее исполнение условий сделки и характер возмещения ущерба. Ненадлежащее исполнение договорных обязательств  влечёт ответственность в пределах действующего законодательства и условий договора.

Заключительные положения. В этом разделе могут оговариваться условия передачи права собственности на товар, условия взаимодействия партнёров в процессе исполнения обязательств.

Условия сделки  могут предусматривать передачу права собственности на товар только после исполнения покупателем своих обязательств. Такое положение не позволяет покупателю распоряжаться им (отчуждать или использовать товар по своему усмотрению), прежде  чем соглашение не будет исполнено в полном объёме. Страхование товара осуществляется по договорённости между сторонами. Обязанность по страхованию возлагается на одну из сторон. Если сторона не выполняет данное условие, то другая вправе выполнить его самостоятельно и потребовать возмещения расходов. Отказ от исполнения обязательств по страхованию может стать основанием для расторжения договора.

В случае, если партнёры намерены установить долгосрочное сотрудничество, то отдельным пунктом нужно выделить срок действия договора и возможность его продления (пролонгации).

Договор считается заключённым, если стороны, полные реквизиты которых ( с указанием регистрационных данных и расчётных счетов) указаны и подтверждены соответствующими документами, подписали его обоюдно.

Оригинал договора должна иметь каждая сторона, участвующая в сделке.

“,”author”:null,”date_published”:null,”lead_image_url”:null,”dek”:null,”next_page_url”:null,”url”:”https://ur-assistent.blogspot.com/2014/02/dogovor-kupli-prodazhi-osnovnye-ponyatiya.html”,”domain”:”ur-assistent.blogspot.com”,”excerpt”:”Договор купли-продажи должен включать в себя несколько обязательных пунктов, которые определяют его суть и обязанности сторон.”,”word_count”:739,”direction”:”ltr”,”total_pages”:1,”rendered_pages”:1}

Источник: https://ur-assistent.blogspot.com/2014/02/dogovor-kupli-prodazhi-osnovnye-ponyatiya.html

Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Суть договора купли продажи

Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Почему шаблоны договоров не подходят

Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно.  Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора.

Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов).

Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно.

В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Что делает нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю.

Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если у  квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры.

Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня.

Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

  •  полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
  • характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
  •  документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
  • права и обязанности, ответственность сторон;
  • заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
  • цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
  • лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи

Помимо  обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

  • Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
  • Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
  •  Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
  • Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
  •  Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.  
  • Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
  •  Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать договор

Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.

Когда договор вступает в силу

Договор можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-i-nichego-ne-zabyt/

Как устроен договор купли-продажи

Суть договора купли продажи

Сегодня вы покупаете хлеб или воду, завтра продаете зимний пуховик, а послезавтра подыскиваете велосипед для летних прогулок.

Все это происходит благодаря договору купли-продажи.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

В этой статье мы расскажем о юридической стороне вопроса — то есть что такое купля-продажа с точки зрения закона. Здесь будут практические примеры, но задача статьи — дать вам общее представление об этом понятии.

Это соглашение между двумя сторонами о том, что одна из них — продавец — передаст другой стороне — покупателю — определенную вещь, когда получит за нее оплату. Соглашение может быть письменным, но в некоторых случаях может быть и устным.

Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю. Еще договор пригодится, если вам продали некачественный товар и вы хотите его обменять или вернуть свои деньги.

Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании. Различается лишь размер ответственности и то, будет ли работать закон «О защите прав потребителей». Мы расскажем об общих правилах заключения договора купли-продажи и о нормах, которые защищают граждан.

Закон не обязывает вас заключать договор купли-продажи в письменной форме. Это значит, что даже когда вы на рынке покупаете килограмм огурцов, не подписывая никаких договоров, купля-продажа все равно происходит, а ваши отношения с продавцом все равно подчиняются общим правилам.

Есть три исключительных случая, когда Гражданский кодекс настаивает на том, чтобы вы составили договор купли-продажи в письменном виде:
  1. два гражданина РФ покупают/продают что-то дороже 10 тысяч рублей — ст. 161 ГК РФ;
  2. ваш контрагент — юридическое лицо — ст. 161 ГК РФ;
  3. вы продаете или покупаете недвижимость — квартиру, комнату, земельный участок, дачный домик и прочее — ст. 550 ГК РФ.

Если вы не составите и не подпишете договор в первых двух случаях, он все равно будет действовать. Но если что-то случится, вы не сможете позвать свидетелей в суд, чтобы подтвердить существование этого договора.

Если вы продаете или покупаете недвижимость, договор купли-продажи надо обязательно заключать в письменной форме. Иначе договор признают недействительным, а квартиру или дом — не вашей собственностью.

Регистрировать сам договор сейчас не надо даже при покупке квартиры. Регистрация нужна только при смене собственника. Нотариус для договора купли-продажи в большинстве случаев не требуется, но есть исключения.

Нотариус нужен, если вы продаете или покупаете имущество в таких ситуациях:

Именно тот, о котором договорились. Если Галя обещала продать Кристине туфли «Кристиан Лабутен» из натуральной кожи, размер 37, оттенок nude 6248 и обязательно с надписью Pigalle 120 patent kauf, то туфли «Гуччи» 38-го размера и без надписи не подойдут.

Ассортимент. Если Кристина ожидала несколько разных пар туфель, Галя должна продать их в точном соответствии с ожиданиями Кристины. Если Галя обманула ожидания Кристины, последняя может вообще отказаться принимать товар или попросить о замене неподходящих туфель. Такое право ей дает статья 468 Гражданского кодекса.

Количество. Если товарных единиц несколько, любой человек должен суметь их сосчитать. Нельзя договариваться о количестве товара в непонятных системах измерения.

Качество. Либо вы обговариваете качество товара отдельно, либо продавец передает вам товар, пригодный для целей, которые вы заявили при заключении договора. Например, если Кристина и Галя договаривались о туфлях, Галя не может продать Кристине туфли со сломанным каблуком, в которых невозможно ходить.

Продавец может попытаться продать некачественный товар, предупредив об этом покупателя заранее. Например, сказать: «Галя, у этих туфель отломан каблук, я тебе за него скину десять тысяч». Так можно.

Но если продавец не предупредил, а покупатель не заметил подвоха, то, согласно ст. 475 ГК РФ, покупатель может:

  1. потребовать уменьшить цену соразмерно недостатку товара;
  2. потребовать отремонтировать товар, если это возможно;
  3. отремонтировать товар за свой счет, а потом прийти к продавцу с чеком за ремонт и потребовать полного возмещения.

Если товар так плох, что использовать его по назначению точно не получится, то покупатель может либо потребовать назад деньги, либо заменить товар на аналогичный, но уже качественный.

Проверить документы. Когда вы получаете товар, обязательно проверяйте, на месте ли все инструкции, технические паспорта и сертификаты качества. Передать их вам вместе с товаром — обязанность продавца, даже если он продает вам ношеные туфли (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

Предположим, Маша решила купить пылесос. Она зашла на сайт крупного магазина бытовой техники и выбрала себе ручной пылесос «Дайсон» за 19 990 рублей. Сайт предложил Маше два варианта доставки: самовывоз из розничного магазина и доставку курьером. Когда же пылесос юридически станет принадлежать Маше?

Пылесос попадает под Машину ответственность только после того, как она взяла его в руки. Если Маша после этого уронит и сломает пылесос, то она сама виновата.

Если с товаром что-то случилось, рискует Маша, но она может предъявить претензии курьерской службе.

Московский городской суд в определении по делу № 33-3461 о взыскании стоимости недоставленного товара с продавца признал, что продавец перестает нести ответственность за товар, когда отдает его курьеру.

Товар выехал из магазина, целый и в полной комплектации — продавец перестал нести риск случайной гибели. Если товар погиб по дороге, например, в результате ДТП, магазин не обязан возмещать вам его стоимость.

Оплатить товар можно как угодно, но обговорить способ оплаты нужно заранее.

Работает это и наоборот: если у вас в договоре есть условие об отсрочке или рассрочке платежа, то по умолчанию продавец не может заставить вас заплатить раньше срока. Но могут быть специальные условия в договоре, которые позволят продавцу это сделать, например, если вы задержите очередной платеж рассрочки.

Не существует строгой обязательной формы договора купли-продажи, вы можете составить его в свободной форме. Помните обо всех пунктах, которые мы описывали в статье: какой товар, сколько его, за сколько, когда, кто и как доставляет.

Оформлять договор купли-продажи можно дома, в кафе, на улице, в парке — где угодно. Можно сходить к нотариусу, но это вас делать никто не заставляет, даже закон.

Если в ваших отношениях с контрагентом что-то изменилось, вы можете либо заключить новый договор — то есть переоформить его, либо подписать дополнительное соглашение к старому.

Мы составили примерный образец договора купли-продажи на примере туфель.

Договор купли-продажи регистрировать не нужно.

Но если вы покупаете машину или квартиру, государство требует от вас зарегистрировать переход права собственности на товар. Для этого обязательно нужно составить договор в письменной форме в трех экземплярах — для покупателя, продавца и регистрирующего органа.

Способ 1. Другая сторона не против расторжения, и вы просто договариваетесь о том, что купля-продажа не состоится. Не состоялась — и не состоялась, так можно.

Из-за существенного изменения обстоятельств вы можете расторгнуть любой договор, не только купли-продажи.

Способ 3. Если вы продавец, а ваш покупатель не принял товар, то вы в любой момент можете потребовать расторжения договора. А если покупатель товар принял, но не платит за него, тогда смело требуйте и расторжения, и возврата товара.

Способ 4. Если вы покупатель, а продавец передал вам неполный комплект товаров, безнадежно испорченный товар, товар не в том ассортименте, который вы просили, не сказал, что товаром владеют еще пять человек, и отказывается исправить свои ошибки, — вы можете расторгнуть договор.

Договор действует до тех пор, пока продавец не передаст товар, а покупатель не оплатит его. Когда это происходит, договор считается исполненным.

В договор можно включить условие о передаче товара к определенному сроку. После этого договор действительности не теряет, но для продавца наступает просрочка, если он вдруг не передал товар.

Как только вы пересекаете порог магазина или начинаете складывать товары в виртуальную корзину, покупая в интернете, вы — потребитель.

Это прекрасно, потому что вы переходите под защиту не только гражданского кодекса, но и специального закона «О защите прав потребителей».

Важное уточнение: это действует, только если вы делаете покупки лично для себя, а не, например, для своего магазина автозапчастей.

Обязанность оформить уголок потребителя и поместить туда Правила продажи отдельных видов товаров, книгу отзывов и предложений, закон «О защите прав потребителей» и всю информацию о своем магазине.

Обязанность об информировании. Потребитель имеет право знать все о товаре, а продавец обязан рассказать ему все, что тот должен знать. За нарушение обязанности об информировании — расторжение договора или возмещение убытков.

Обязанность продать товар по той цене, которая написана на ценнике. Продавец не может менять цену в процессе сделки, не может неожиданно передумать и продать подороже.

Обязанность продать всё, что находится на витринах, если только продавец специально не напишет на товаре «Не для продажи».

Обязанность принять товар к обмену и возврату согласно ст. 18 и ст. 25 закона «О защите прав потребителей».

О том, как вернуть покупку, которая разонравилась, мы писали раньше.

Не стоит злоупотреблять своими правами потребителя. Суды иногда встают и на сторону продавцов.

Например, гражданин Хохлов решил засудить производителя орехов за то, что нашел в пачке орешков дохлую мышь.

Однако судья Хорошевского районного суда в решении по делу № 2-176/2011 постановила, что производитель не виноват и мышь не могла попасть в упаковку с жареным фундуком при фасовке.

Это значит, что мышь задушили и подбросили уже в открытую пачку с орешками. Так Хохлова косвенно признали шантажистом и не удовлетворили его требования.

  1. Главное в договоре купли-продажи — точно и ясно оговорить, о каком товаре идет речь.
  2. Договор в письменной форме почти всегда можно не заключать. Но если вы покупаете квартиру, машину или что-то очень дорогое, мы рекомендуем все-таки составить и подписать договор.
  3. Потребитель всегда прав, но никогда не должен злоупотреблять своими правами.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/sales-dogovor/

Что нужно знать про договор купли-продажи

Суть договора купли продажи

Правильно оформленная сделка о продаже и приобретении того или иного товара – это гарантия ваших прав.

Юридически грамотно составленный документ защитит и продавца, и покупателя от возможных мошеннических действий другой стороны, неправомерных претензий, а также от потери денег или имущества. Ниже описано всё, что необходимо знать при заключении сделки.

Стороны договора купли-продажи

Продавать или покупать товары, согласно гражданскому кодексу, могут как частные лица, так и компании. Обязательным условием для первых является дееспособность, для вторых – правоспособность.

Дети до 14 лет дееспособными не являются.

А вот подростки с 14 до 18 лет признаются законом как «частично дееспособные», поэтому могут выступать в роли продавцов, но только с письменного согласия их родителей или опекунов.

Основное требование к продающей стороне – это право собственности на предмет торговли.

Товар

Заключать договор купли-продажи можно на вещи, животных, объекты интеллектуальной собственности, землю, жильё, транспортные средства и т.д. Даже если сам объект сделкипока только в проекте.

Существуют ограничения на оборот некоторых товаров (драгоценности, оружие, лекарственные препараты). Для торговли ими понадобится специальное разрешение.

Форма договора купли-продажи

Есть ли необходимость в подписании бумаг, зачастую решают сами участники сделки. Закон обязывает заключать договор купли-продажи на бумаге только в трёх случаях:

  1. Если гражданин продаёт другому гражданину имущество стоимостью более 10 000 рублей.
  2. Если одной или обеими сторонами сделки являются юридические лица.
  3. Если речь идёт о продаже недвижимости.

И даже здесь есть исключения. Так, подписывать документы не нужно, если сделка исполняется в момент её заключения (при торговле в розницу).

Виды договоров купли-продажи

Согласно ГК РФ, существует семь видов контрактов о приобретении и продаже имущества.

  1. Договор продажи недвижимости.
  2. Договор продажи предприятия.
  3. Договор розничной купли-продажи.
  4. Договор поставки.
  5. Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
  6. Договор энергоснабжения.
  7. Договор контрактации (закупка сельхозпродукции).

Каждый из перечисленных документов имеет свои нюансы в составлении. Наиболее часто происходят сделки с передачей квартир, домови автомобилей.

Договор купли-продажи транспортного средства (автомобиля)

Договор купли-продажи квартиры (расчет с Продавцом производится до подписания договора)

Договор купли-продажи автотехники помимо основного своего предназначения выполняет роль передаточного акта. Но рациональнее составлять акт приёма-передачи отдельно.

Ведь право собственности передаётся вместе с транспортным средством. В акте необходимо подробно зафиксировать техническое состояние автомобиля.

Это позволит избежать споров из-за неполадок, обнаруженных после покупки.

При продаже квартиры нужно подготовить правоустанавливающие документы: выписку или ЕГРН (свидетельствует об отсутствии обременений и статусе собственников), предшествующий договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения или свидетельство о наследстве. Рекомендуется также получить справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги, заказать экспликацию, кадастровый паспорт и поэтажный план из БТИ.

Основные пункты договора купли-продажи

Продавец и покупатель должны условиться о товаре, его характеристиках, цене и сроках исполнения контракта. Если у них нет единого мнения по одному или нескольким перечисленным пунктам, то и сделку заключить не представляется возможным.

Условия, которые важно уточнять при составлении договора купли-продажи

  • Наименование товара. Если покупатель приобретает согласно контракту партию телефонов фирмы «Apple» MRRN2RU/A восьмой модели в красном цвете, то продавец не может ему передать вместо них черные Samsung Galaxy A8.
  • Сроки. В контракте может прописываться условие: исполнить обязательства по передаче товара в конкретный срок. Если же точное время исполнения не указано, оно определяется согласно статье 314 ГК РФ. Продавец, выполняющий свои обязательства по договору купли-продажи раньше либо позже установленной даты, рискует потерять клиентов и деньги. Он вправе изменить временные рамки, но только с согласия покупающей стороны.
  • Количество товарных единиц также прописывается в условиях сделки. Оно должно исчисляться в конкретных системах измерения и быть чётко определено. Если точной информации о количестве поставляемого товара нет, контракт не является заключенным.
  • Ассортимент. Если речь в документе идёт не об одной вещи, а о продукции в ассортименте, то он (ассортимент) должен соответствовать поставленным условиям. При несоблюдении данного пункта покупатель вправе отказаться от всей партии. Либо от тех вещей, которые не соответствуют договоренности. И потребовать поменять на нужные или вернуть за них деньги.
  • Сопутствующие принадлежности. Их наличие может регламентироваться законом, самим договором купли-продажи или другими нормативными актами. Вместе с товаром передаются документация на него, инструкция, сертификаты и т.д.
  • Комплектность. Данный параметр может также определяться договором купли-продажи либо принятыми нормами делового товарооборота. Так, смартфоны зачастую поставляются в коробках, в комплекте с зарядными устройствами и адаптерами.
  • Качество. Даже если в документах о сделке отсутствует информация о должном качестве продаваемых вещей, то продающая сторона обязана предоставить эти вещи в состоянии, пригодном для их обычной эксплуатации. Стол со сломанной ножкой или пианино с нерабочими клавишами под данное определение не подойдут.
  • Гарантии. Помимо требований к качеству вещей при передаче их покупателю есть также требования к гарантийному качеству. Данное условие может быть прописано в договоре купли-продажи (в пункте о гарантийных обязательствах). Или, согласно статье 470 ГК РФ, вещь должна быть пригодна для её обычного использования в течение разумного отрезка времени.

Реализуя некачественный товар, продавец может попробовать договориться с покупателем об уценке.

Узнав об изъянах приобретённого товара после окончания сделки, покупатель вправе потребовать

  • ремонта за счёт продавца,
  • снижения стоимости,
  • компенсации своих издержек на ремонт.

Если недостатки критичны (их нельзя устранить полностью, ремонт слишком дорог, вещь невозможно использовать по назначению), покупающая сторона может предъявить требование

  • о возврате затраченных денег,
  • об обмене на аналогичный исправный товар.

Важно! Покупатель может воспользоваться перечисленными правами, даже если он уже расписался в получении качественного товара, а поломку или брак обнаружил позднее. Но только в том случае, если продавец не приведёт доказательства, что поломка произошла уже после продажи.

  • Цена. Во избежание споров и разночтений, стоимость продаваемого имущества также должна быть отражена в условиях контракта. В некоторых случаях договор купли-продажи может предусматривать возможное изменение цены (из-за затрат на его производство или иных факторов).
  • Оплата. Если при передаче денег за купленную вещь предусматриваются рассрочка или кредит, это также должно быть отражено в документе. Иначе покупающая сторона обязана расплатиться полностью и единовременно.

Что ещё нужно учесть

  1. Число владельцев товара. Покупателю не лишне знать, сколько собственников у объекта сделки. Если продавец вовремя не известил о том, что некие люди или организации также претендуют на данное имущество, договор купли-продажи, может быть, расторгнут задним числом.

    Так, при покупке квартиры необходимо уведомлять о нескольких владельцах помещения, прописанных несовершеннолетних жильцах и т.д. В случае с приобретением кредитного автомобиля покупатель должен быть в курсе обязательств перед банком.

  2. Доставка.

    Очень важный вопрос, нередко вызывающий споры между сторонами договора купли-продажи: кто несёт ответственность за сохранность товара во время его транспортировки от продавца к покупателю. Здесь возможны варианты.

  • Самовывоз.

    Покупатель отвечает за приобретённую вещь не с момента её получения, а с того момента, когда получил уведомление о готовности к выдаче. Если вы в понедельник узнали, что телевизор ждёт вас в пункте выдачи, а приехали за ним лишь в воскресенье, то продавец не несёт ответственности за то, что произошло с техникой за последние шесть дней.

  • Доставку организовывает продавец. Пока объект сделки не доставлен по указанному адресу, все риски его транспортировки и хранения лежат на продавце. Даже если фактически доставку осуществляет другая организация.

    Так как логистическую компанию выбрала продающая сторона, то их разбирательства в случае поломки товара никоим образом покупателя не касаются.

  • Доставка сторонним перевозчиком. Если покупатель сам выбрал транспортную компанию, то ответственность продавца заканчивается в момент передачи вещей сотрудникам ТК.

    При повреждении купленного имущества курьером клиент может подать претензию службе доставки, но не продающей стороне.

  1. Упаковка. Продаваемые вещи должны быть упакованы обычным для них способом, обеспечивающим их сохранность. Требования к таре или упаковке могут быть также отражены в условиях сделки.

Как и где оформляется договор купли-продажи

Единой формы или бланка договора не существует – его можно заключать в свободной форме, заполнять от руки или на компьютере. Важно лишь уточнить детали сделки, описанные выше. Не обязательно все – только те, которые актуальны для конкретной ситуации.

Вы можете скачать образец в интернете, но непременно проверьте его полноту и соответствие вашим требованиям.

Место, где будет оформлен договор купли-продажи, не имеет значения. Присутствие нотариуса также необязательно. Исключение: купля-продажа квартиры, когда собственниками (или одним из них) являются несовершеннолетние и недееспособные граждане.

Если при исполнении обязательств по контракту происходят изменения в его условиях, это должно быть отражено в дополнительных пунктах документа. Обе стороны должны заверить подписями эти пункты. Либо можно составить и заключить новый контракт.

Регистрация договора купли-продажи

Сама сделка не нуждается в регистрации. Но если речь идёт о приобретении квартиры или автомобиля, то необходимо зарегистрировать переход права собственности на недвижимость/транспортное средство. Для этого подписываются три экземпляра бумаг: для обеих сторон сделки и для регистрирующего органа.

Срок действия

Договоркупли-продажи действителен до момента передачи товара покупателю и оплаты продавцу. После этого контракт считается исполненным.

Оспаривание и расторжение

  1. Обе стороны согласны расторгнуть договорённость – в этом случае сделка отменяется.
  2. Продавец или покупатель хочет аннулировать сделку в связи с изменившимися обстоятельствами, но его контрагент против.

    В этом случае расторгнуть контракт можно, только выплатив компенсацию за понесённые убытки.

  3. Если покупатель не принимает товар или отказывается за него платить, продавец вправе разорвать договорённость и оставить (вернуть) товар себе.

  4. Расторжение возможно также в том случае, если продавец нарушил условия сделки или соответствующие статьи Гражданского Кодекса: просрочил исполнение контракта, предложил вещи ненадлежащего качества, не в том ассортименте, в неполном комплекте и т.д.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи

Исковое заявление о возврате продавцом уплаченной за товар денежной суммы в связи с отказом от исполнения договора купли-продажи ввиду невозможности обмена товара надлежащего качества по причине отсутствия аналогичного товара в продаже

Заключение

Договор купли-продажи может существовать как в устной, так и в письменной форме. Подписание документов необходимо лишь в некоторых случаях.

Главным пунктом контракта является чёткое описание самого товара (наименование, точное количество). Если некоторые условия не указаны в составленном документе, то они выполняются согласно соответствующим статьям Гражданского Кодекса.

Подписав соглашение о сделке, стороны обязаны исполнять все его пункты. Но у них всегда есть возможность договориться о новых условиях либо расторгнуть договор купли-продажи.

Источник: https://yaprav.ru/blog/post/chto-nuzhno-znat-pro-dogovor-kupli-prodazhi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.