Условия доступа к ячейке при альтернативной сделке

Как передать деньги при покупке квартиры через банк. Когда банк отвечает за сохранность средств, а когда — нет – Новостройки – Журнал Недвижимости

Условия доступа к ячейке при альтернативной сделке

Как происходит передача денег через банк при покупке квартиры

Банковская ячейка (или депозитарий) — это сейф, который покупатель недвижимости арендует в банке на определённый срок. При альтернативной сделке, если в процессе участвуют сразу несколько квартир, может быть несколько ячеек, их количество обсуждается заранее.

Процесс выглядит так: покупатель приносит деньги в банк, в присутствии продавца средства пересчитываются и закладываются в ячейку. После того, как все условия договора купли-продажи будут выполнены и участники зарегистрируют переход прав на квартиру, продавец получает деньги.

Аренда ячейки, как правило, оформляется на месяц. Регистрация квартиры обычно проходит в течение недели, но лучше иметь запас времени на случай возникновения каких-либо задержек.

А банк отвечает за сохранность денег?

Зависит от того, какой договор вы заключили с банком. Это может быть (ГК РФ ст. 922):

·      Договор аренды с предоставлением сейфа. Вы просто арендуете место для хранения ценностей, при этом банковские сотрудники не знают о том, что именно вы кладёте в ячейку.

Потому банк не несёт ответственности за содержимое сейфа, но гарантирует, что не предоставит к нему доступ третьим лицам без разрешения арендатора.

При этом, если из ячейки что-то пропадёт, возмещать пропажу банк не станет, и доказать, что в ячейке было 3 млн рублей, а не 3 рубля, будет сложно.

·      Договор аренды с использованием сейфа. Клиент сообщает банку, что именно он размещает в сейфе, а банк, как и в первом случае, гарантирует, что не предоставит доступ к ячейке третьим лицам без разрешения арендатора.

Если в банке произойдёт кража, ответственности за ваши средства банк, как и в первом случае, не несёт. Однако, в отличие от договора аренды с предоставлением, шанс получить украденные средства назад есть — об этом ниже.

 

Поясняет юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина: «При аренде банковской ячейки клиент платит 2,5–3,5 тыс. руб. в месяц, это один из наиболее дешёвых способов передачи средств через банк.

Для некоторых клиентов важно сохранить конфиденциальность и не информировать банк или третьих лиц о том, какая сумма хранится в ячейке.

Я же всегда выступаю за то, чтобы банк знал, что закладывается в сейф, а продавец и покупатель имели доказательства, что в ячейку помещались именно деньги, а не, например, ценные бумаги.

Для этого разумно оформить расписку, которую пишет покупатель, а подписывают оба участника, а также привлечь свидетелей».

·      Договор использования банковского сейфа с услугой ответственного хранения. Эту опцию предлагают не все банки, и она будет стоить значительно дороже, чем обычная аренда с предоставлением или с использованием.

В этом случае банк фиксирует, что именно вы кладёте в ячейку (если это деньги — проверяет их подлинность), и делает опись вложения. Воспользоваться ячейкой вы можете только в присутствии банковского сотрудника, потому как банк несёт полную ответственность за содержимое ячейки.

Если с ним что-то случится, банк должен будет возместить ущерб в полном объёме. 

Эксперты рынка говорят, что переплачивать за гарантию возврата средств в случае взлома ячейки клиенты, как правило, не хотят. «На практике донести до участников сделки целесообразность заключения договора ответственного хранения почти невозможно: для них это в первую очередь дополнительные расходы к сделке», — поясняет Элина Мамонтова.

Доступ к банковской ячейке после размещения средств

После оформления договора аренды банковской ячейки банк отдаёт ключ арендатору, т. е. покупателю недвижимости. Это логично, потому как покупатель всё ещё не получил права собственности на недвижимость и в ячейке лежат его средства. Продавец и покупатель заранее обсуждают условия дальнейшего доступа к банковской ячейке и фиксируют их в дополнительном соглашении к договору аренды.

Как правило, ключ хранится у покупателя 5–7 дней, пока сделка регистрируется. После чего покупатель, получив документ о регистрации сделки, передаёт ключ от ячейки продавцу. Продавец забирает средства из сейфа и пишет расписку об отсутствии претензий к покупателю.

Здесь возникает логичный вопрос: как продавцу быть уверенным, что покупатель передаст ему ключ вовремя? Оптимальный вариант — доверить ключ от ячейки на хранение третьему независимому лицу, им может выступать банк, который выдаст ключ продавцу при условии выполнения договора. Но не все кредитные организации предоставляют услугу хранения ключа, и, как правило, делают это за дополнительную плату.

Если ключ остаётся у покупателя, то это не значит, что он может им воспользоваться и забрать деньги.

Обычно в дополнительном соглашении прописывается, что доступ к ячейке в течение срока аренды имеет только продавец, если у него на руках есть определённый перечень документов. Если сделка по каким-то причинам сорвётся, покупатель заберёт свои деньги.

Если сделка пройдёт, а покупатель не передаст ключ продавцу, вопрос придётся решать через суд (и тут, понятно, закон не на стороне покупателя).  

Для того, чтобы получить из ячейки деньги, продавец должен предоставить банку паспорт, а также документ (или несколько), который обозначен в доп. соглашении к договору аренды. Это может быть:

— зарегистрированный договор купли-продажи квартиры (или квартир, если в сделке участвуют несколько), со штампом регистрационной палаты и записью о том, что квартира перешла в собственность нового владельца;

— выписка из ЕГРН, полученная на имя покупателя;

— подписанный акт приёма-передачи недвижимости.

Элина Мамонтова, генеральный директор агентства недвижимости «Твой ДОМ»: «Покупатель может установить свои условия изъятия средств — например, запросить у продавца чистую справку „О регистрации“ по форме 9 — как доказательство того, что из квартиры выписаны все, кто был там прописан на момент продажи. Особенно актуально в случаях, если в квартире зарегистрированы маленькие дети.

Если сделка сложная или многоэтапная, можно воспользоваться дополнительной услугой от банков, которая называется „эксперт-сейфинг“. Для её оформления заключается отдельный договор, в котором подробно прописываются все условия изъятия средств и документов на каждом этапе проведения сделки».

 Если что-то пойдёт не так — например, сделка отменится — заложенные в ячейку средства возвращаются своим первоначальным владельцам. Этот пункт обязательно должен быть прописан в договоре с банком.

Что делать, если ячейку всё-таки взломали

Банковская ячейка — надёжный способ хранения средств, однако не гарантирует 100% безопасности. «На моей практике не было случаев исчезновения денег из ячеек, однако в профессиональных кругах эта тема обсуждается, и федеральные СМИ пишут о том, что в каком-либо банке из сейфа исчезла крупная сумма», — говорит юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина.

Вне зависимости от того, какой договор вы подписывали с банком, он отвечает за сохранность содержимого сейфа. Но по факту рассчитывать на возмещение убытков в полном объёме можно только в случае, если с банком вы оформили договор использования сейфа с услугой ответственного хранения.

Случай, если банк изначально не знал, что находится в сейфе (при наличии договора аренды с предоставлением сейфа), в этом плане почти безнадёжен.

Когда банк знал, но «не нёс ответственности» (то есть при заключении договора с использованием сейфа), он виноват, только если ячейки плохо охранялись. 

Если кража всё-таки произошла, нужно написать претензию банку и убедиться, что факт кражи средств зафиксирован в полиции. Если полиция и банк в короткие сроки после происшествия с вами не связываются и никак не отреагируют на претензию, владелец ячейки должен обратиться в суд. 

«Претензия банку пишется в произвольной форме в двух экземплярах — на вашем экземпляре банк должен поставить отметку о том, что претензия получена. В исковом заявлении нужно обозначить, что произошла кража средств в определённом объёме, и ваши требования: возврат средств и компенсацию морального ущерба.

При этом важно понимать, что у арендатора ячейки должны быть доказательства, что на момент кражи деньги были в ячейке — например, видеозапись процесса закладывания средства, опись или расписка свидетелей.

Исход дела будет зависеть от того, сможет ли арендатор предоставить такие доказательства, а банк — убедить суд, что предпринял все необходимые меры для контроля за доступом к сейфу», — уточняет Эльвира Шулемина.

Добавляет Элина Мамонтова: «Случается, что опись имущества, вложенного в сейф, делают стороны дополнительно друг для друга. Могу предположить, что в случае, если клиент выбрал договор аренды ячейки с использованием сейфа (без ответственного хранения)  и в банке произошла кража, эта расписка может служить доказательством того, что в сейфе действительно находились деньги, а не что-то иное».

Есть ли альтернативные надёжные способы передачи денег

Наличными

Надёжность: 0 из 10.

Передавать наличные средства «из рук в руки» при покупке квартиры — самый рискованный способ. Продавец в этом случае может получить средства и скрыться, не продав квартиру или не выполнив какие-то другие обязательства по договору купли-продажи, или же покупатель отказывается платить, получив документ о передаче прав собственности на квартиру.

Депозит нотариуса

Надёжность: 8 из 10.

Покупатель и продавец заключают с нотариусом соглашение о проведении денежных расчётов, после чего покупатель переводит на его депозитный банковский счёт деньги за квартиру.

В этом случае нотариус выступает в качестве посредника и представителя закона, который контролирует соблюдение всех условий сделки.

Когда они будут выполнены, нотариус сообщает банку о том, что деньги  могут быть переведены на счёт продавца.

«8 из 10» ставим за существование человеческого фактора — во-первых, не каждый нотариус берётся за оказание подобных услуг, во-вторых, необходимо проверить надёжность нотариуса, прежде чем заключать с ним договор. Если с нотариусом за период проведения сделки что-то случится (смерть или потеря лицензии), денежные средства с депозитного счёта придётся возвращать через суд.

Аккредитив

Надёжность: 9 из 10.

Это банковский счёт, на который покупатель переводит средства. Счёт принадлежит банку, и только у него есть доступ к счёту. Продавец, как и в случае с арендой банковской ячейки, должен предоставить банку документы, подтверждающие завершение сделки, после чего банк переводит деньги на его счёт.

По сути, процессы похожи, только все расчёты происходят без привлечения наличных средств. Аккредитивы есть не во всех банках, и процесс оформления, проверки и перевода средств от банка к продавцу может занять несколько дней.

  Стоимость  аккредитива сопоставима с арендой банковской ячейки, но за обналичивание средств банк может запросить процент. Из рисков — банкротство банка.

Сервис безопасных расчётов

Надёжность: 9 из 10

В этом случае деньги покупателя переводятся на специальный, открываемый в банке номинальный счёт, где хранятся, пока сделка оформляется.

Идти в банк и сообщать о том, что собственность на квартиру перешла к другому лицу, не нужно: банк сам получает сведения из Росреестра и в момент, когда покупатель становится собственником, информирует покупателя, что сделка состоялась, затем переводит деньги на счёт продавца.

«Услуга оформляется в банке при подписании договора купли-продажи объекта недвижимости. Если регистрация сделки по какой-то причине не происходит, средства отправляются обратно на счёт покупателя — для этого обе стороны должны сообщить банку о намерении расторгнуть договор оказания услуг.

Самый большой плюс сервиса, особенно актуальный весной 2020 года, в том, что ни продавцу, ни покупателю не нужно идти в банк во второй раз. В Сбербанке эта услуга стоит 3400 руб.», — поясняет Эльвира Шулемина.

Риски при этом способе расчётов аналогичны рискам при аккредитиве.

Элина Мамонтова: «Идеального способа передачи средств через банк не существует. Например, у банка могут отозвать лицензию, и при использовании аккредитива средства покупателя зависнут. Нужно всегда отталкиваться от конкретной истории купли-продажи.

Если она простая — например, в договоре указано, что основной договор является одновременно и актом приёма-передачи, при этом в квартире никто не прописан и между продавцом и покупателем доверительные отношения, — можно воспользоваться сервисами безналичных расчётов: аккредитивом, эскроу-счётом (аналог аккредитива) или сервисом безопасных расчётов, который сегодня предлагает Сбербанк.

При альтернативных и сложных сделках однозначно удобнее пользоваться банковскими ячейками с подключением услуги эксперт-сейфинга».  

Мария Виноградова

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-peredat-dengi-pri-pokupke-kvartiry-cherez-bank-kogda-bank-otvechaet-za-sokhrannost-sredstv-a-kogda-net/

Альтернативные сделки и условия доступа к деньгам покупателя

Условия доступа к ячейке при альтернативной сделке

Альтернативные сделки и условия доступа к деньгам покупателя. Особенности проведения альтернативных сделок с недвижимостью.

Есть несколько разновидностей получения денег при альтернативных сделках.

Регистрация сделок по порядку

Покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку, вторым арендатором ячейки является верхний продавец, который и получает деньги при представлении в банк документов, определенных договором аренды банковской ячейки.

Для того чтобы интересы всех участников были соблюдены, необходимо, чтобы верхний продавец получал деньги только при условии регистрации права собственности всех участников цепочки.

То есть нижнего покупателя и его продавца и всех иных лиц, кто одновременно приобретает квартиру.

Для этого в условиях доступа верхнего продавца к ячейке указывают о предоставлении выписки из ЕГРП или свидетельство государственной регистрации прав собственности всех данных лиц. Это является первой схемой доступа к деньгам.

Но здесь появляется риск для верхнего продавца: если какая-то сделка внутри цепочки срывается (допустим, между нижним покупателем и продавцом), то получить деньги верхний продавец не сможет, поскольку у него не будет на руках нужного для доступа к ячейке свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРП, хотя его квартира уже будет продана. Поэтому верхние продавцы, как правило, отказываются от такой схемы.

Сделка с недвижимостью между нижним покупателем и верхним продавцом

Вторая схема — наиболее часто используемая на практике, но и максимально рискованная для промежуточных участников. В условиях доступа к деньгам указывается документ, подтверждающий только два права собственности: нижнего покупателя и покупателя, который приобретает квартиру непосредственно у верхнего продав по схеме.

В этом случае, если что-то пошло не так, интересы промежуточных участников цепочки в данной схеме могут быть нарушены. А учитывая, что договор купли-продажи может быть отозван с регистрации, то существует достаточно большой риск мошеннических схем.

Как ни странно, риэлторы промежуточных продавцов-покупателей часто допускают такие ситуации, так как излишне надеются на проверку всех документов и тот факт, что регистрировать будет один регистратор, который, по их мнению, предупредит их о проблеме, и ее вовремя устранят.

Но ведь есть проблемы, которые нельзя решить, например, наложенный на квартиру арест, выявление поддельности какого-либо документа. В этом случае у регистраторов не будет оснований для отказав регистрации других сделок, но по проблемным сделкам будет вынесен отказ в регистрации.

Пакетная регистрация, о которой многие пишут как об уже реализованном спасении для альтернативных сделок, при которой либо регистрируются все сделки, либо ни одной, в данном случае неприменима, если только стороны не пошли по третьей схеме.

Сделки под условием

Третья схема основана на применении ст. 157 “Сделки, совершенные под условием”. Она редко используется на практике и является рискованной для всех участников.

Сделка с недвижимостью считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

При такой схеме стороны в каждом договоре купли-продажи, участвующем в цепочке, указывают отлагательное условие о том, что данная сделка будет считаться заключенной при одновременной государственной регистрации остальных договоров.

В этом случае как раз либо регистрируются все договоры, либо ни одного. Порой таким образом увязываются не все сделки, а только некоторые из цепочки. Например, промежуточные покупатели продавцы завязывают свои сделки с нижним покупателем, чтобы однозначно расстаться с деньгами за квартиру только после регистрации своего права собственности.

Но проблема в данном случае в том, что при признании затем хотя бы одного договора купли-продажи недействительным вся схема ставится под сомнение, поскольку начинают реализовываться установленные условия о взаимосвязанном заключении всех сделок одновременно. То есть теоретически в этом случае любую сделку можно признать несостоявшейся.

Договор купли продажи между всеми участниками

Некоторые предлагают и четвертую схему — заключение многостороннего договора купли-продажи сразу между всеми участниками. Однако практика по данному пути пока не идет, хотя такой договор мог бы решить все вопросы с волеизъявлением, условиями и государственной регистрацией перехода прав.

В связи с этим покупателю рекомендуется либо не приобретать квартиру с альтернативой, либо настаивать на включении в условия доступа документа о своем праве собственности.

При альтернативных сделках как никогда, необходима помощь опытного юриста по недвижимости. Сопровождение сделки застрахует вас от рисков потери денег и времени.

Напишите нам, мы в онлайне!

+7 (921) 904-34-26 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости

Источник: http://laww.ru/alternativnye-sdelki-usloviya-dostu.php

Доступ к ячейке при альтернативной сделке

Условия доступа к ячейке при альтернативной сделке

Лучше единый договор или 2? Как лучше указать условия доступа к ячейке в такой ситуации? Практикуется ли такое условие? Или обычно включают в договор аренды в качестве условий доступа продавца две выписки ЕГРН по покупаемой кв и по продаваемой кв? Как быть? Вам денег, а вашему покупателю квартиру.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

+7 (499) 653-60-72 Доб. 355 Москва и область
+7 (812) 426-14-07 Доб. 525 Санкт-Петербург и область

Это быстро и бесплатно!

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Договор аренды банковской ячейки

Как заключать альтернативные сделки по недвижимости

Лучше единый договор или 2? Как лучше указать условия доступа к ячейке в такой ситуации? Практикуется ли такое условие? Или обычно включают в договор аренды в качестве условий доступа продавца две выписки ЕГРН по покупаемой кв и по продаваемой кв? Как быть? Вам денег, а вашему покупателю квартиру. В этой ситуации верхний покупатель имеет право требования о возврате денег к своему продавцу-альтернативщику. ВОт и пусть верхний покупатель разбирается с альтернативщиком — требует возврата с него денег или передачи квартиры.

А при чем тут нижний продавец — его эти разборки по идее не должны волновать. Он продал свою кв и получил за нее деньги.

В этой ситуации верхний покупатель имеет право требования о возврате денег к своему продавцу-альтернативщику.. Хотите просто — ищите свободные продажи.

Если написать в договорах, что переходы права регистрируются одновременно, то покупатель альтернативной квартиры не достаточно этим защищен?

Спасибо, более — менее понятно. Вобщем каждый отстаивает свои интересы в процессе переговоров. Опасаюсь, что если сделка по продаже квартиры альтернативщика не пройдет по каким-то причинам мало ли почему Росреестр ее тормознет , то продавец свободной кв.

А можешь написать пример формулировки условия договора по ст. Если возникает какая-то проблема, они решают этот вопрос без приостановки без потери срока. You need to be a member in order to leave a comment. Sign up for a new account in our community. Already have an account? Sign in here. By Лариса Богачева October By Лариса Богачева April Prev 1 2 3 Next Page 1 of 3.

Recommended Posts. Posted March 23, Share this post Link to post Share on other sites.

Чего опасаешься? Create an account or sign in to comment You need to be a member in order to leave a comment Create an account Sign up for a new account in our community. Register a new account.

Sign in Already have an account? Sign In Now. Что именно обложат налогом при продаже такой квартиры. У мене квартира что называется по частям собрана.

Потом родительские части мне отошли по завещанию. А в начале года я долю сестры выкупил наконец-то. Как продать срочно и выгодно 2-х комнатную квартиру в центре Москвы? Мне нужно продать 2 к.

Московскую прописку терять не хочу, но деньги нужны уже к Новому году. По жизни привыкла к нормальной инфраструктуре. Посоветуйте, к каким районам присмотреться. Интересует наличие метро в пешей доступности.

Парк или зона отдыха поблизости приветствуются.

Капотню не предлагать, как по мне — это уже экстрим. Как выгоднее поступить с комнатой около МГУ, доставшейся по наследству? Если честно, то я на такую щедрость не рассчитывал.

У отца другая семья была и уже давно, с нами он не общался. Сам я из ближнего зарубежья. Живу сейчас с женой и ребенком в собственной двушке.

Насколько знаю, время для продажи сейчас тоже не самое лучшее да и обдерут меня как липку после сделки. Это же с одной стороны я наследник первой очереди, а с другой иностранец. Посоветуйте, как лучше с этой комнатой поступить.

Если что, то родственников у меня в Москве нет, даже оплату комуслуг поручить некому. Разъезд в один день, бывает ли такое? У нас в семье кризис, решили разъехаться эту квартиру продать, а 2 другие купить.

По итогам молодежь отдельно жить будет, а старшее поколение отдельно.

Молодежь это я с женой и сыном. Сейчас по факту я у тещи в приймах. До сих пор жалею, что согласился. Но зато деньги на первоначальный взнос подкопили. Я начал им говорить, что нужно сразу 2 квартиры искать, упираются, говорят, что выбор будет гораздо меньше, условия хуже и вообще.

Начинаю как-то переживать. Не получится ли так, что мы съедем, а они передумают или тянуть кота за хвост начнут. С работой сами знаете как сейчас. Не уверен, что наша семья потянет ипотеку, если вдруг жена под сокращение попадет. Посоветуйте, как убедить тещу в том, что покупка двух квартир вместо одной это обычная сделка и ничего она терять не будет.

Когда лучше продавать унаследованную квартиру? Являюсь наследницей 2-й очереди. Blog Entries. Если продавца признали банкротом О бесплатных «прирезках». Можно ли застраховать квартиру на сумму больше стоимости ее покупки? Калькулятор стоимости нотариальных услуг. Группа компаний ФСК начала реализовывать новый объем коммерческих помещений.

Риэлторский интернет-сервис m2 Real Estate начал свою работу в Москве! Титульное страхование недвижимости — термины, история возникновения, защита сделки купли-продажи. Sign In Sign Up.

Порядок расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке

Расчет через банковскую ячейку является одним из наиболее популярных способов расчета в сделках с недвижимостью. В том числе и сделки, являющиеся звеньями альтернативной цепочки, практически всегда сопровождаются расчетами через арендованные банковские ячейки.

Расчет через банковскую ячейку обычно происходит по следующей схеме: покупатель в присутствии продавца и представителя банка кладет деньги в сейф. При этом практически во всех случаях покупатель оплачивает банковскую услугу по пересчету и проверке купюр на подлинность.

Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна разницу в банковскую ячейку для продавца последней квартиры . Часто в договоре при альтернативной продаже прописывают условие, что У каждого участника сделки перекрестные условия доступа к.

Порядок действий при альтернативной сделке покупки жилья

Я участвую в альтернативной сделке купли-продажи квартиры, и у нас выстраивается цепочка из нескольких участников.

Как происходят денежные расчеты через банковскую ячейку в таких сделках? Какие условия доступа к ячейке нужно указывать? Организация денежных расчетов в альтернативных сделках купли-продажи квартир на практике происходит путем передачи наличных денег через несколько банковских ячеек.

Как это происходит? Обо всем по порядку. Что такое альтернативная сделка с недвижимостью , как и где она применяется, какие риски для нее характерны — рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью?

Александр, 6 рублей — не 6 копеек. Неужели так легко дались, что готовы доверить их общим советам на форуме?.. Условия доступа к ячейке — один из важнейших этапов сделки. В Вашем случае — альтернатива, не все просто

Источник: https://ag-apart.ru/dostup-k-yacheyke-pri-alternativnoy-sdelke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.