Военная ипотека для продавца квартиры

Содержание

Риски продавца при продаже жилой недвижимости по военной ипотеке

Военная ипотека для продавца квартиры

22.09.2016

Военная ипотека – один из самых привлекательных банковских продуктов, доля которого среди общего количества сделок ежегодно растет.  Интерес продавцов жилья к продаже недвижимости по военной ипотеке возрастает.

Но сегодня из-за сохраняющейся неосведомленности, об особенностях заключения сделки по военной ипотеке, продавцы сомневаются: соглашаться на сделку по военной ипотеке или нет? Ниже проанализируем особенности такой сделки, ее плюсы и минусы для продавца.

Первый риск для продавца – это возможность увольнения военнослужащего раньше окончания срока окончания оформления сделки. Этот риск чрезвычайно мал и не таит в себе каких-то неприятных последствий именно для продавца. Наиболее неприятная ситуация – отказ от сделки фактически после оформления права собственности и обременений. Продавец в этом случае будет вынужден ожидать реституционных действий, и квартиру в течение этого периода повторно продать не сможет.

О том, как выплачивается военная ипотека в случае увольнения военнослужащего по разным причинам можно узнать со статьи: “Военная ипотека после увольнения”.

Второй нюанс, который можно отнести к усложняющим сделку моментам – это процесс оформления, который обычно занимает немного больше времени и требует сбора дополнительных документов. Документы, которые всегда требуются от продавца при совершении сделки:

  • паспорта БТИ;
  • правоустанавливающая документация;
  • выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП), которую должен будет заказать покупатель;
  • поэтажный план недвижимости.

От покупателя также необходима документация, которая требуется при приобретении жилья по военной ипотеке. На сбор документов может уйти около 30 дней, а иногда и больше. Сама сделка будет зарегистрирована в течение 5 дней, после чего деньги будут зачислены на счет продавца.

Второй риск для продавца – это возможность совершить ошибку в документах, из-за которой сроки могут затянуться еще на некоторое время. В отличие от обычной, гражданской ипотеки, военная ипотека требует тщательного составления пакета документов, проверку которых делает не только банк, но и ФГКУ “Росвоенипотека”. В последней проверка документов происходит особо детально.

Чтобы ФГКУ “Росвоенипотека” не приостановила сделку по причине обнаружения ошибок в документах – следует обратиться сразу к профессиональным специалистам, которые работают в данной области. Эксперты Военного Переезда уже много лет занимаются сопровождением сделок по приобретению жилья по военной ипотеке и всегда рады помочь всем контрактникам, которые к ним обратятся.

Если же вы приняли решение самостоятельно заниматься выбором и покупкой недвижимости по военной ипотеке, прочите материал о вступивших в силу в конце июня 2016 года изменениях: “Военная ипотека и нотариальное заверение договора купли-продажи”.

Третий риск для продавца заключается в том, насколько порядочный будет покупатель. Имеются на практике ситуации, когда продавцу, например, предлагают продать жилье не за 2 500 000 рублей, а за 3 000 000 рублей, при его реальной рыночной стоимости 2 500 000 рублей и с изначальной ценой продавца те же 2 500 000 рублей. Из 3 000 000 рублей, согласно уговору, 500 000 рублей продавец должен будет вернуть покупателю. В итоге,  в случае, если “серая” схема раскрывается, в дальнейшем продавец рискует быть привлеченным к уголовной ответственности, как соучастник мошеннических действий. Узнать больше о практикуемых “серых схемах” и об их последствиях можно со статьи: “Серая” схема договоренности о продаже квартиры военнослужащему по завышенной цене: оправдан ли риск?”.
Еще один риск – неправильный подбор оценщика. Последний должен быть независимым не на словах, а на деле. Если оценщик завысит или занизит продажную стоимость, сделка может не состояться. Следовательно – сроки оформления документов затянутся.

Но прежде, чем раздумывать о рисках для продавца при продаже недвижимости по программе военной ипотеки, собственник продающегося жилья должен понимать, что под программу военной ипотеки подпадают далеко не все варианты вторичного жилья, а только определенные (квартира в многоквартирном доме, коттедж, в котором можно проживать круглогодично, таун-хаус, а также коммунальная квартира, при условии, что она будет выкуплена контрактником полностью). Среди основных требований к жилью по военной ипотеке выделяют:

  • жилье, которое будет приобретаться, не должно находится в аварийном состоянии;
  • жилье не должно иметь обременения;
  • жилье не должно иметь незаконную перепланировку;
  • квартира/дом должны иметь исправные коммуникации;
  • жилье обязательно должно иметь отдельную кухню, туалет и ванную;
  • в квартире не должно иметься никаких деревянных перекрытий;
  • если квартира располагается на последнем этаже многоквартирного дома – кровля должна быть в отличном состоянии.

И еще один крайне важный аспект – жилье по военной ипотеке может покупаться только, если дом был построен после 1975 года (это требование к залогу большинства банков).

Продавец, решивший продавать свою жилую недвижимость по военной ипотеке, должен понимать, что его жилью будут давать оценку – анализироваться будет и фундамент дома, и межкомнатные стены, внутренняя отделка помещения, инфраструктура, также будут собираться сведения – не состоит ли дом в перечне аварийного жилья.

Если говорить о первичном фонде, то военная ипотека может быть оформлена на любой вариант жилой недвижимости, которая имеет аккредитацию банком-партнером программы военная ипотека. При покупке без кредита аккредитация строительного объекта кредитной организацией не требуется.

Источник: https://www.voenpereezd.ru/2016/09/22/riski-prodavtsa-pri-prodazhe-zhiloy-nedvizhimosti-po-voennoy-ipoteke/

Продажа недвижимости по военной ипотеке

Военная ипотека для продавца квартиры

Воен­ная ипо­те­ка — это отно­си­тель­но новый про­дукт на рын­ке недви­жи­мо­сти.

В свя­зи с этим воз­ни­ка­ет мно­же­ство вопро­сов, как у поку­па­те­лей, так и у про­дав­цов, на кото­рые не все­гда могут дать ответ даже самые опыт­ные про­фес­си­о­на­лы. Про­да­жа квар­тир по воен­ной ипо­те­ке для мно­гих – тем­ный лес.

Но сего­дня мы попы­та­ем­ся мак­си­маль­но откры­то про­яс­нить дан­ный вопрос имен­но для про­дав­ца жилья, так как для поку­па­те­ля доста­точ­но мно­го инфор­ма­ции уже существует.

Про­да­жа квар­ти­ры по воен­ной ипо­те­ке — что нуж­но знать продавцу?

Воен­ная ипо­те­ка уже ста­ла типо­вым инстру­мен­том при­об­ре­те­ния жилья. Обыч­но, для про­дав­ца недви­жи­мо­сти отли­чий меж­ду про­да­жей квар­ти­ры за счет соб­ствен­ных средств поку­па­те­ля посред­ством заем­ных средств нет.

Одна­ко не все про­дав­цы гото­вы про­дать квар­ти­ру по воен­ной ипо­те­ке. Но сего­дня реаль­ность тако­ва, что пред­ло­же­ние на рын­ке недви­жи­мо­сти замет­но пре­вы­ша­ет спрос.

И коли­че­ство «недо­воль­ных» про­дав­цов суще­ствен­но сни­жа­ет­ся, зача­стую у соб­ствен­ни­ков жилья про­сто не оста­ет­ся выбо­ра, кро­ме как согла­сить­ся на сделку.

В насто­я­щее вре­мя схе­ма про­ве­де­ния сде­лок с недви­жи­мо­стью при исполь­зо­ва­нии средств из воен­ной ипо­те­ки доволь­но таки хоро­шо отра­бо­та­на в бан­ках и понят­на как поку­па­те­лям, так и про­дав­цам.

Соб­ствен­ни­ки жилья заин­те­ре­со­ва­ны в том, что­бы быст­ро полу­чить день­ги, и не ждать пока их пред­ло­же­ни­ем заин­те­ре­су­ет­ся поку­па­тель с «живы­ми день­га­ми».

Тогда он согла­ша­ет­ся про­дать квар­ти­ру по воен­ной ипо­те­ке или по дру­гой соци­аль­ной программе.

Одна­ко про­да­жа квар­тир по воен­ной ипо­те­ке име­ет свои осо­бен­но­сти, о кото­рых про­дав­цу сто­ит знать.

Плюсы и минусы военной ипотеки для продавца

Бан­ки­ры утвер­жда­ют, что про­дать квар­ти­ру по воен­ной ипо­те­ке для про­дав­ца выгод­но, так как кре­дит­ная орга­ни­за­ция обес­пе­чи­ва­ет без­опас­ность рас­че­тов и берет на себя оформ­ле­ние всех дого­во­ров. Одна­ко есть несколь­ко чрез­вы­чай­но важ­ных момен­тов, на кото­рые про­дав­цу недви­жи­мо­сти сле­ду­ет обра­тить внимание.

К плю­сам воен­ной ипо­те­ки для про­дав­ца мож­но отнести:

  • Участ­во­вать в сдел­ке могут толь­ко бан­ки, про­шед­шие спе­ци­аль­ную аккредитацию
  • Уве­рен­ность в чисто­те сдел­ки с юри­ди­че­ской точ­ки зрения
  • Сжа­тые сро­ки реги­стра­ции сдел­ки: вме­сто обыч­ных 30 дней, опе­ра­ция зани­ма­ет лишь 5–7 дней
  • Без­опас­ность сдел­ки по воен­ной ипо­те­ке: все рас­че­ты тща­тель­но кон­тро­ли­ру­ют­ся банком.

Ну а к немно­го­чис­лен­ным, но весь­ма суще­ствен­ным мину­сам относятся:

  • При юри­ди­че­ской чисто­те сдел­ки при­дет­ся запла­тить нало­ги за доход. Не всем хочет­ся «све­тить» день­га­ми перед нало­го­вой инспекцией
  • Сро­ки полу­че­ния денег несколь­ко боль­ше, чем при обыч­ной сдел­ке, так как в дан­ном слу­чае при­дет­ся соблю­сти опре­де­лен­ный поря­док рас­че­та, то есть заклю­че­ния сделки.

В послед­ние годы о слу­ча­ях мошен­ни­че­ства при рабо­те с воен­ной ипо­те­кой со сто­ро­ны бан­ков при пере­да­че денеж­ных средств не слыш­но. Одна­ко опре­де­лен­ная насто­ро­жен­ность со сто­ро­ны про­дав­ца не поме­ша­ет.

Соб­ствен­ник дол­жен, в первую оче­редь, пере­про­ве­рить нахо­дить­ся ли в сей­фо­вой ячей­ке все ого­во­рен­ная сум­ма. Так­же необ­хо­ди­мо обра­тить вни­ма­ние, какие потре­бу­ют­ся доку­мен­ты, что­бы вскрыть эту ячейку.

К чему быть гото­вы при про­да­же жилья по ипотеке?

Про­да­вец жилья дол­жен быть готов к тому, что денеж­ные сред­ства за про­да­жу недви­жи­мо­сти он смо­жет полу­чить толь­ко после того, как будет про­из­ве­де­на госу­дар­ствен­ная реги­стра­ция сдел­ки, то есть через 5–7 дней.

В отдель­ных слу­ча­ях согла­со­ва­ние всей доку­мен­та­ции может затя­нуть­ся на несколь­ко недель. Конеч­но, не каж­дый про­да­вец квар­ти­ры согла­сит­ся так дол­го ждать.

Одна­ко в све­те сего­дняш­ней ситу­а­ции на рын­ке недви­жи­мо­сти про­дав­цы все чаще идут на такие уступ­ки поку­па­те­лям и согла­ша­ют­ся на опла­ту по схе­ме воен­ной ипотеки.

Порядок заключения сделки купли-продажи по военной ипотеке

Что­бы при­го­то­вить­ся ко всем обсто­я­тель­ствам про­да­жи недви­жи­мо­сти по ипо­теч­но­му зай­му, про­дав­цы квар­ти­ры необ­хо­ди­мо знать все нюан­сы того, как про­хо­дить сдел­ка куп­ли-про­да­жи по воен­ной ипотеке:

  • Полу­чив сви­де­тель­ство о реги­стра­ции в про­грам­ме НИС, воен­но­слу­жа­щий под­пи­сы­ва­ет дого­вор с агент­ством недви­жи­мо­сти или само­сто­я­тель­но ищет квар­ти­ру, соот­вет­ству­ю­щую всем тре­бо­ва­ни­ям бан­ка. Най­дя жилье, воен­но­слу­жа­щий и риел­тор встре­ча­ют­ся с про­дав­цом недвижимости
  • На пере­го­во­рах про­да­вец, поку­па­тель и сотруд­ник агент­ства недви­жи­мо­сти обсуж­да­ют и согла­со­вы­ва­ют все усло­вия буду­щей сдел­ки, пакет доку­мен­тов и сро­ки, в кото­рые она будет про­из­ве­де­на. Сто­ро­ны полу­ча­ют отве­ты на все, инте­ре­су­ю­щие их, вопросы
  • После это­го сто­ро­ны состав­ля­ют и под­пи­сы­ва­ют пред­ва­ри­тель­ный дого­вор, в кото­ром про­пи­сы­ва­ют­ся все обго­во­рен­ные усло­вия и договоренности
  • Затем про­да­вец предо­став­ля­ет копии доку­мен­тов на жилье для после­ду­ю­щей пере­да­чи на рас­смот­ре­ние в банк. Пакет доку­мен­тов соот­вет­ству­ет стан­дарт­ным тре­бо­ва­ни­ям к доку­мен­там, кото­рые необ­хо­ди­мы для госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции. Одна­ко в неко­то­рых слу­ча­ях банк впра­ве запро­сить предо­ста­вить неко­то­рые допол­ни­тель­ные бумаги
  • Сле­ду­ю­щим шагом явля­ет­ся выбор кре­дит­ной орга­ни­за­ции из чис­ла аккре­ди­то­ван­ных бан­ков, рабо­та­ю­щих с воен­ной ипо­те­кой. Выбрав финан­со­вое учре­жде­ние, участ­ник НИС пода­ет заяв­ле­ние на полу­че­ние ипо­теч­но­го зай­ма в банк, а так­же предо­став­ля­ет весь пакет доку­мен­тов, необ­хо­ди­мых для рас­смот­ре­ния дан­но­го заявления
  • После про­вер­ки и ана­ли­за доку­мен­тов, пред­став­лен­ных воен­но­слу­жа­щим, кре­дит­ная орга­ни­за­ция выно­сит реше­ние об отка­зе или выда­че ипо­теч­но­го зай­ма. Вер­дикт выно­сит­ся в срок от 1‑го до 3‑х дней
  • После одоб­ре­ния бан­ком выбо­ра заем­щи­ка, он откры­ва­ет счет в этом же финан­со­вом учре­жде­нии. На этот счет будут пере­ве­де­ны день­ги с нако­пи­тель­но­го сче­та воен­но­слу­жа­ще­го на выпла­ту пер­во­на­чаль­но­го взно­са про­дав­цу и недо­ста­ю­щая сум­ма на покуп­ку квар­ти­ры от кре­ди­ту­ю­щей орга­ни­за­ции. После госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции сдел­ки дан­ные денеж­ные сред­ства будут направ­ле­ны про­дав­цу недвижимости
  • Вме­сте с тем, пакет доку­мен­тов на жилье пере­да­ет­ся в орга­ни­за­цию по оцен­ке недви­жи­мо­сти. Со сто­ро­ны про­дав­ца тре­бу­ет­ся в назна­чен­ный день и вре­мя предо­ста­вить квар­ти­ру оцен­щи­ку для осмот­ра. Вся про­це­ду­ра полу­че­ния оцен­ки жилья так­же зани­ма­ет срок от 1‑го до 3‑х дней. Услу­ги оце­ноч­ной ком­па­нии опла­чи­ва­ет поку­па­тель квартиры
  • Если недви­жи­мость соот­вет­ству­ет тре­бо­ва­ни­ям бан­ка, то меж­ду ним и воен­но­слу­жа­щим заклю­ча­ет­ся дого­вор на полу­че­нии кре­дит­ных средств, а так­же согла­ше­ние о целе­вом жилищ­ном зай­ме для полу­че­ния денеж­ных средств, накоп­лен­ных на имен­ном сче­ту участ­ни­ка НИС, кото­рые поз­же пере­да­ют­ся про­дав­цу в каче­стве пер­во­на­чаль­но­го взноса
  • Затем про­во­дит­ся про­це­ду­ра обя­за­тель­но­го стра­хо­ва­ния объ­ек­та ипо­те­ки, то есть жилья, а так­же по жела­нию заем­щи­ка – титу­ла и жиз­ни воен­но­слу­жа­ще­го. Так, заклю­ча­ет­ся дого­вор стра­хо­ва­ния с соот­вет­ству­ю­щей орга­ни­за­ци­ей, а все рас­хо­ды за ее услу­ги так­же ложат­ся на пле­чи участ­ни­ка НИС
  • Заклю­чив все необ­хо­ди­мые согла­ше­ния (кре­ди­то­ва­ние, оцен­ка, стра­хо­ва­ние), доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие дан­ный факт, пере­да­ют­ся на про­вер­ку тре­бо­ва­ни­ям зако­но­да­тель­ства и на под­пись в «Росво­е­ни­по­те­ку». По регла­мен­ту на дан­ную про­це­ду­ру отво­дит­ся 7 дней
  • После под­пи­са­ния дого­во­ра ЦЖЗ «Росво­е­ни­по­те­кой» на бан­ков­ский счет заем­щи­ка пере­чис­ля­ют­ся день­ги для выпла­ты про­дав­цу квар­ти­ры пер­во­на­чаль­но­го взноса
  • Соб­ствен­ник недви­жи­мо­сти и воен­но­слу­жа­щий под­пи­сы­ва­ют дого­вор куп­ли-про­да­жи жилья, чет­ко про­пи­сы­вая поря­док вза­и­мо­рас­че­тов в нем. Затем пере­да­ют это согла­ше­ние в Феде­раль­ную служ­бу госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции сдел­ки. Это зай­мет еще 5–7 рабо­чих дней
  • После реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти участ­ни­ка НИС на при­об­ре­та­е­мую квар­ти­ру и полу­че­ния соот­вет­ству­ю­ще­го доку­мен­та, в этот же день дан­ный доку­мент предо­став­ля­ет­ся в банк. Сра­зу после чего на рас­чет­ный счет про­дав­ца, откры­тый спе­ци­аль­но для совер­ше­ния дан­ной сдел­ки, пере­во­дит­ся сум­ма денеж­ных средств, соот­вет­ству­ю­щая сто­и­мо­сти недвижимости
  • Про­да­вец полу­ча­ет день­ги, сни­ма­ет­ся с реги­стра­ци­он­но­го уче­та и пере­да­ет поку­па­те­лю клю­чи от его квар­ти­ры в уста­нов­лен­ную дату. Сдел­ку мож­но счи­тать закрытой.

Про­из­ве­дя неслож­ные под­сче­ты, при­хо­дим к выво­ду, что пол­ный срок заклю­че­ния сдел­ки с момен­та пер­вой встре­чи с поку­па­те­лем до заклю­че­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи и его госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции зани­ма­ет при­мер­но месяц. Согла­шать­ся ли на сотруд­ни­че­ство с поку­па­те­лем жилья по воен­ной ипо­те­ке или же дождать­ся поку­па­те­ля с «живы­ми» день­га­ми – решать само­му продавцу.

Источник: https://moezhile.ru/vidi/prodazha.html

Продажа квартиры по военной ипотеке, пошаговая инструкция

Военная ипотека для продавца квартиры

В данной статье рассматривается продажа квартиры по военной ипотеке, возможные препятствия к этому и схемы проведения сделки.

Как действует программа

Для обеспечения военнослужащих жильем в 2005 году была принята программа «Военная ипотека». На первоначальных этапах допускалось решение вопроса с приобретением жилья лишь спустя 20 лет после поступления в ряды Российской армии. Но сейчас имеется возможность внесения первоначального взноса для покупки квартиры или дома уже через три года с начала службы.

Как это происходит:

  • лица, служащие в армии (исключение – срочники) вступают в программу НИС;
  • на специальном счету граждан начинают накапливаться средства;
  • через 3 года можно начать распоряжаться деньгами.

Особенность квартиры, приобретенной при помощи военной ипотеки в том, что объект находится в залоге у двух организаций:

  • кредитного учреждения;
  • государства (в лице Министерства обороны РФ).

Данная норма закреплена на законодательном уровне, так как денежные средства выделяются на целевые нужды и государство контролирует их использование.

Военнослужащий станет полноправным хозяином жилища при соблюдении условий:

  • он должен отслужить в армии 20 лет;
  • в некоторых случаях допускается снижение срока службы до 10 лет, если по состоянию здоровья приходится уволиться;
  • или необходимо в полном объеме погасить кредит банку.

Разрешается ли продажа жилья, приобретенного по военной ипотеке?

Да, такая возможность военнослужащим предоставлена. Государство не ограничивает право собственников жилья распоряжаться приобретенным имуществом по своему усмотрению. Но это возможно, если за квартиру произведен полный расчет и документально снято обременение по залогу.

Что делать, если нужно продать квартиру или дом в досрочном порядке? Например, семья решила переехать в другой город, поэтому им нужно купить другую площадь на новом месте жительства. Это возможно сделать несколькими путями.

Внимание! В ст. 37 Закона №102-ФЗ регламентируется, что залог можно отчуждать, в том числе путем продажи недвижимости, но требуется соблюсти условие – получить согласие от залогодержателя.

Как досрочно погасить задолженность

Самый удобный способ – найти требуемую сумму и полностью оплатить заем перед банком. Опишем несколько вариантов поиска денег:

Собственные средстваЕсли взять деньги из личных накоплений, то вопрос решается быстро. Производится оплата и снимается обременение. При наличии покупателя квартиру можно продать в любое время.
Потребительский кредитМногие банки охотно предоставляют денежные займы лицам, служащим в армии. Но есть минус – деньги выдаются под процент, и ежемесячно придется отдавать часть семейного бюджета на погашение кредита.В некоторых случаях потребуется привлечь поручителей или представить банку залоговое имущество.
Денежные средства покупателяТакой вариант тоже возможен. Если человек обладает необходимой суммой, то можно получить от него деньги, снять обременение и оформить продажу квартиры.Лучше всего оформить предварительный договор, передачу денег осуществить через расчетный счет в финансовом учреждении или банковскую ячейку.Квартира должна быть высоколиквидным, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, и тот согласился вложить деньги именно в эту недвижимость.

Важно! Требуется погасить задолженность перед банком и вернуть деньги на индивидуальный счет в Росвоенипотеке.

Возврату на специальный счет подлежит не только сумма первоначального взноса, но и всех ежемесячных платежей, поступивших от государства для приобретения жилья участнику НИС. Средства, перечисленные на именной счет военнослужащего, можно использовать на приобретение иного жилья, поэтому его семье не грозит утрата возможности приобретения другого объекта с помощью средств государства.

После того как необходимая сумма собрана следует придерживаться пошаговой инструкции:

  • подать заявление своему кредитору о своем намерении оплатить ссуду ранее установленного срока;
  • уведомить Росвоенипотеку, что по определенным обстоятельствам необходимо досрочно оплатить долг, поэтому потребуется снять обременение с недвижимости;
  • узнать точную сумму в банке и военном учреждении, необходимой для внесения на счет;
  • оплатить имеющиеся задолженности;
  • обратиться в регистрирующий орган и получить документ, что квартира не находится под залогом и готова к продаже;
  • если покупатель еще не найден, то заняться поиском потенциальных собственников;
  • одновременно с этим нужно подготовить документацию, необходимую для оформления сделки продажи;
  • оформить договор купли-продажи по обычной схеме.

Росвоенипотека рекомендует следующий образец договора купли-продажи.

Каждый случай продажи квартиры, купленной за счет средств военной ипотеки, индивидуален. Нельзя установить единые требования для подобных сделок. Будет учитываться: срок службы в армии, дата оформления займа, вид приобретенного жилья (в новостройке или на вторичном рынке).

Кроме того сборы всех бланков могут затянуться, так как на предоставление любой справки из военного ведомства дается 30 дней. Банк же выдаст извещение с указанием имеющейся задолженности в течение нескольких дней.

Переуступка права

Это второй доступный вариант продать имеющуюся недвижимость. Суть данного способа заключается в том, чтобы военнослужащий искал не деньги на погашение денежного займа, а покупателя, готового переоформить залоговую недвижимость. Таким лицом может стать другой участник НИС, ему передается долг по ипотеке и объект недвижимости. В этом случае обременение с квартиры снимать не нужно.

Достаточно сложно добиться разрешения от финансового учреждения на переуступку права. Но если удастся получить положительный ответ, то военнослужащий должен придерживаться определенного алгоритма:

  • найти граждан, заинтересованных в покупке квартиры;
  • заемщик с потенциальным собственником должны посетить банк и подать заявку;
  • сотрудники банка проведут проверку нового клиента, и если тот вызывает доверие процедура будет быстро;
  • далее идет подписание нового договора, при его подписании присутствуют все заинтересованные стороны;
  • военнослужащий получает деньги.

Важно! Переуступить право возможно только в случае, если при заключении ипотечного договора была предусмотрена такая возможность.

Таким образом доступны два варианта продажи, каждый из которых имеет свои плюсы, минусы и риски. Если сомневаетесь в своем выборе, то лучше проконсультироваться с юристами, специализирующимися на продаже объектов недвижимости по военной ипотеке. Они расскажут обо всех нюансах, подробно озвучат алгоритм действий и помогут подготовить необходимые документы.

Источник: https://Ipotechnik.pro/voennaya-ipoteka/prodazha-kvartiry/

Продажа квартиры по военной ипотеке: пошаговый порядок, образец договора купли-продажи

Военная ипотека для продавца квартиры

Продать квартиру по военной ипотеке можно, но сделка будет отличаться от стандартной купли-продажи. Перед этим важно узнать способы и особенности продажи, требуемый перечень документов, и другие детали. Рассмотрим, как провести сделку правильно, чтобы ее одобрила Росвоенипотека и банк, и придется ли платить налоги после нее.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке?

Особенности предоставления недвижимости военнослужащим регламентируются ФЗ от 20.08.2004 №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения…». Согласно ему, бесплатное жилье от государства предоставляется участникам НИС, имеющим соответствующие сертификаты. Получить квартиру можно минимум через три года после начала службы.

В ипотечной сделке участвуют несколько сторон:

  1. Росвоенипотека. На индивидуальном счету участника НИС копятся деньги, перечисляемые Минобороны. При покупке квартиры их перечисляет Росвоенипотека в качестве первоначального взноса.
  2. Банк. Важно, чтобы у него была программа ипотечного кредитования военнослужащих.
  3. Военный-заемщик.

Собственником квартиры сразу становится военнослужащий, но до полного погашения задолженности она находите в залоге у банка и Росвоенипотеки. Поэтому продать ее не так-то просто: пока есть обременения, сделку в любом случае придется согласовывать с обеими сторонами.

Важно! Если долг полностью погашен, обременение снимается в течение трех рабочих дней. После этого военнослужащий может распоряжаться квартирой по своему усмотрению, не согласовывая сделки с банком или Росвоенипотекой.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как продать квартиру по военной ипотеке?

Есть несколько способов продажи недвижимости в военной ипотеке (ВИ):

  1. Полное погашение долга.
  2. Переуступка прав по военной ипотеке другому участнику НИС.
  3. Переуступка по военной ипотеке третьему лицу.

Рассмотрим все варианты подробно.

Погашение долга

Чтобы снять обременение, перед продажей можно полностью погасить долг, взяв потребительский кредит. Схема выглядит так:

  1. Военнослужащий берет потребкредит в размере остатка задолженности по ипотеке и суммы средств, перечисленных Росвоенипотекой за жилье. Они возвращаются на индивидуальный счет, в дальнейшем деньги можно повторно использовать для ВИ.
  2. Потребкредитом погашается долг перед банком и Росвоенипотекой.
  3. В Росвоенипотеку подается заявление о снятии обременения.
  4. Обременение снимается, недвижимость продается.
  5. С вырученных от продажи жилья денег погашается потребительский кредит.

Обратите внимание! В самом начале процедуры нужно оповестить банк и Росвоенипотеку о намерениях продать жилье и снять обременения. В это же время подается заявление о выдаче второго свидетельства участника НИС, чтобы в дальнейшем снова можно было купить недвижимость по военной ипотеке.

Переоформление ипотеки на военнослужащего

Этот вариант самый простой, и одобряется кредиторами чаще всего:

  1. Заемщик находит покупателя, имеющего право на использование ВИ.
  2. Сделка согласуется с Росвоенипотекой и банком.
  3. Продавец и покупатель заключают договор цессии.
  4. Ипотечный договор переоформляется на покупателя. Права и обязанности заемщика переходят к нему.
  5. Продавец возвращает деньги, выплаченные Росвоенипотекой банку. В дальнейшем их снова можно будет использовать для покупки другой квартиры по такой же программе.

Весь процесс в среднем занимает около месяца.

Переоформление ипотеки на третье лицо

Продать ипотечную квартиру в ипотеку можно и постороннему человеку, не являющемуся участником НИС. Но погашать задолженность перед банком он уже будет самостоятельно.

Как выглядит сделка:

  1. Собственник согласовывает сделку с Росвоенипотекой и банком, получает разрешение на продажу.
  2. Находит покупателя с предодобренной ипотекой, желательно в том же банке, где оформлена и ВИ.
  3. Кредитор проверяет все документы на недвижимость, ипотечный договор переоформляется на покупателя.
  4. Продавец возвращает деньги на счет в НИС.

Важно! Если ВИ оформлена в одном банке, а покупатель получил предварительное одобрение в другом, могут возникнуть сложности. Проще всего переоформить ипотеку даже по разным программам в одном и том же учреждении.

Документы для продажи квартиры по военной ипотеке

Перед тем как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, нужно заранее подготовить полный пакет документов:

  • паспорт;
  • старый договор купли-продажи, на основании которого оформлено право собственности;
  • выписка из домовой книги;
  • техпаспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • согласие супруги;
  • разрешение органа опеки, если в квартире есть доля ребенка;
  • справка об остатке задолженности;
  • справка о перечисленных Росвоенипотекой суммах за жилье.

Совет юриста: выписку из ЕГРН и разрешение органа опеки лучше получать непосредственно перед сделкой. Большая часть документов имеет ограниченный срок действия.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Расходы при продаже квартиры по военной ипотеке

Госпошлину за регистрацию перехода права собственности (2 000 руб.) оплачивает покупатель. У продавца могут возникнуть расходы только в нескольких случаях:

  1. Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% стоимости жилья, не более 20 000 руб. Стороны могут разделить расходы пополам, но пошлину нотариусу обычно оплачивает продавец.
  2. Получение дубликатов документов в случае утери – от 500 руб. в зависимости от типа документа.
  3. Получение справки об отсутствии долгов по ЖКУ – не более 200-300 руб.
  4. Независимая оценка стоимости недвижимости – от 2 000 руб.
  5. Нотариальное согласие супруги на продажу квартиры – от 1 000 руб.

Важно! Разрешение органа опеки на отчуждение доли ребенка оформляется бесплатно.

Продажа квартиры, полученной военнослужащим: риски

Стороны сделки практически ничем не рискуют, но есть обстоятельства, которые могут усложнить процесс:

  1. Банк или Росвоенипотека не разрешают продавать жилье. Такое бывает, если заемщик не погашает задолженность, или нет возможности переоформить ипотеку на покупателя.
  2. Покупатель с ипотекой, и его банк отказывает в выдаче жилищного кредита на квартиру продавца.

Кроме того, ипотечные сделки проводятся гораздо дольше, чем обычные, поэтому найти покупателя, согласного на покупку жилья с обременением, будет сложнее.

Налоги после продажи

Если недвижимость была в собственности менее пяти лет, налог в размере 13% платить придется. Налоговую базу можно уменьшить на сумму расходов, понесенных при покупке. Например, если квартира куплена за 2 000 000 руб., а продана за 2 500 000 руб., НДФЛ платится только с 500 000 руб. и составит 65 000 руб.

Если подтвердить расходы на приобретение жилья не получается, можно воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 руб. В таком случае из 2 500 000 вычитается 1 000 000 руб. НДФЛ рассчитывается от 1 500 000 и составит 195 000 руб.

Примечание: декларация 3-НДФЛ предоставляется в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом сделки. Налог платится до 15 июля. Помимо декларации понадобится паспорт, ДКП и документ, подтверждающий расходы на покупку недвижимости.

Вопросы о продаже квартир по военной ипотеке

Как продать квартиру в военной ипотеке, и не снимать обременение? Продажа без снятия обременений возможна только при переоформлении ипотеки на покупателя. В остальных случаях Росреестр не зарегистрирует сделку.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке и снова участвовать в НИС? Да, если в результате сделки деньги возвращены на лицевой счет участника. Купил квартиру по военной ипотеке, за несколько лет появились долги по обычным кредитам, есть просрочки.

Могут ли банки забрать у меня жилье? Единственное жилье изымается по решению суда лишь в том случае, если оно в залоге. По военной ипотеке долгов нет, значит, забрать его не смогут, к тому же оно в залоге у кредитора и Росвоенипотеки по договору.

В какой срок продавец получит деньги, если покупатель с военной ипотекой? Деньги за квартиру обычно перечисляются продавцам в течение 5-10 дней после регистрации права собственности. Как продать квартиру с военной ипотекой, если у покупателя материнский капитал? Продажа проводится по общим правилам, но средства по маткапиталу в банк перечисляет Пенсионный фонд.

Заключение эксперта

Подведение итогов:

  1. Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, возможна, но придется или досрочно погашать задолженность и рассчитываться с Росвоенипотекой, или переоформлять жилищный кредит на покупателя.
  2. После продажи квартиры с военной ипотекой продавец снова сможет приобрести жилье по сертификату за счет государства, а полученная от покупателя часть денег возвращается на лицевой счет НИС.
  3. Продажа квартиры с военной ипотекой возможна только по согласованию с банком и Росвоенипотекой.

Понравилась ли вам статья?

Источник: https://SocPrav.ru/kak-prodat-kvartiru-po-voennoj-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.